作者：面包財(cái)經(jīng)

來源：面包財(cái)經(jīng)（ID：mianbaocaijing）

中南建設(shè)于近日發(fā)布了2020年年報(bào)及2021年一季報(bào)。財(cái)報(bào)顯示，公司2020年實(shí)現(xiàn)營收786.01億元，同比增長9.4%；歸母凈利潤70.78億元，同比增長70%。

毛利率回升疊加非并表項(xiàng)目投資收益增加推動(dòng)凈利率上行。2020年，公司結(jié)算毛利率19.14%，同比提升1.21個(gè)百分點(diǎn)；非并表項(xiàng)目投資收益同比增長105.1%至42.9億元，推動(dòng)凈利率上行3.49個(gè)百分點(diǎn)至9.93%。

由于結(jié)算結(jié)構(gòu)的原因，2021年第一季度公司綜合毛利率為21.41%，同比下降2.35個(gè)百分點(diǎn)，但相比2020年高出4.12個(gè)百分點(diǎn)。

截至2021年一季度末，公司現(xiàn)金短債比為1.46倍，扣除受限資金之后為1.11倍，凈負(fù)債率為97.54%，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.63%，財(cái)務(wù)歸屬“黃檔”。

毛利率有所增長，盈利能力提升 

據(jù)披露，公司2020年銷售面積1685.3萬平米，同比增長9.4%；銷售金額2238.3億元，同比增長14.2%，首次突破2000億元。其中一、二線城市占比41%，同比略有下降。由于去年低基數(shù)的原因，公司2021年第一季度實(shí)現(xiàn)合同銷售面積351.5萬平方米，銷售金額484.2億元，同比分別增長114.8%和124.3%。

公司2020年完成竣工面積約1349萬平方米，同比增長42.6%。由于竣工項(xiàng)目并表比例有所下降，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算收入585.7億元，同比增長13.5%?？⒐そY(jié)轉(zhuǎn)的加快帶動(dòng)公司營收規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營收786.01億元，同比增長9.4%；歸母凈利潤70.78億元，同比增長70%。

圖1：2016-2020年中南建設(shè)營收及歸母凈利潤

公司2020年業(yè)績保持高增長，主要源于：（1）盈利能力持續(xù)提升，結(jié)算毛利率為19.14%，在行業(yè)整體利潤率中樞下行的趨勢(shì)下逆市增長1.21個(gè)百分點(diǎn)。按照房地產(chǎn)行業(yè)的特性，體現(xiàn)到報(bào)表的利潤率相對(duì)來說是滯后的。從拿地利潤率兌現(xiàn)到銷售利潤率，與預(yù)估售價(jià)誤差、融資成本以及推貨節(jié)奏有關(guān)；銷售利潤率兌現(xiàn)為報(bào)表利潤率，還受結(jié)算節(jié)奏和結(jié)算結(jié)構(gòu)的影響。按照主流房企的開發(fā)節(jié)奏，拿地利潤率大約在3-5年后兌現(xiàn)為報(bào)表利潤率。

追溯中南建設(shè)過往拿地及銷售數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，前期公司地貨比處于較低水平，2018年僅為21.44%，也就意味著當(dāng)期拿地項(xiàng)目毛利率較高?！叭兰t線”以來，各大房企都在著力去杠桿、降負(fù)債，加快開工銷售、竣工結(jié)轉(zhuǎn)來增加銷售回款或從一定程度上縮短從拿地環(huán)節(jié)到結(jié)算環(huán)節(jié)的兌現(xiàn)期。報(bào)告期內(nèi)，中南建設(shè)毛利率逆勢(shì)提升，或因前期高毛利項(xiàng)目逐步進(jìn)入結(jié)算期所致。

圖2：2017-2020年中南建設(shè)地貨比

（2）三項(xiàng)費(fèi)率為6.49%，同比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)。其中銷售費(fèi)用率、管理費(fèi)用率、財(cái)務(wù)費(fèi)用率分別為2.2%、3.59%、0.7%，同比分別增長0.16、下降0.89、下降0.24個(gè)百分點(diǎn)。（3）非并表項(xiàng)目投資收益明顯增加，投資收益同比增長105.1%至42.9億元。最終推動(dòng)公司凈利率同比提升3.49個(gè)百分點(diǎn)至9.93%。

圖3：2016-2020年中南建設(shè)銷售毛利率與凈利率

由于結(jié)算結(jié)構(gòu)的原因，第一季度公司綜合毛利率為21.41%，同比下降2.35個(gè)百分點(diǎn)，但相比2020年高出4.12個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)由于公司銷售費(fèi)用率同比下降0.50個(gè)百分點(diǎn)，管理費(fèi)用率同比下降1.28個(gè)百分點(diǎn)，權(quán)益凈利潤率同比僅下降0.60個(gè)百分點(diǎn)，明顯小于毛利率下降幅度。

拿地端表現(xiàn)積極，一季度新增項(xiàng)目平均樓面價(jià)明顯下降 

2020年，中南建設(shè)新增項(xiàng)目107個(gè)，規(guī)劃建筑面積合計(jì)約1523萬平米，同比增長54%；拿地金額為762億元，同比增長46.7%；平均樓面價(jià)5002元/平米，略低于2019年但仍維持較高水平。

2021年第一季度，公司新增項(xiàng)目12個(gè)，規(guī)劃建筑面積合計(jì)約222萬平方米，同比增加33.7%。新增項(xiàng)目平均樓面價(jià)約3340元/平方米，較2020年有明顯下降。

圖4：2017-2020年中南建設(shè)新增土地情況

拿地強(qiáng)度方面，在金額口徑下，公司2020年拿地強(qiáng)度為34.03%，較2019年提升7.56個(gè)百分點(diǎn)。截止2020年末，公司在建項(xiàng)目規(guī)劃建面3042萬平米，未開工項(xiàng)目規(guī)劃建面1430萬平米。在合計(jì)4472萬平米可竣工資源中，一、二線城市占比約35.4%，同比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。

資產(chǎn)負(fù)債率越過監(jiān)管紅線，財(cái)務(wù)歸屬“黃檔” 

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行于2020年8月召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理新規(guī)，提出“三道紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加；“兩線”超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。

截至2021年一季度末，公司有息負(fù)債778.5億元，較2020年末下降2.6%，占總資產(chǎn)的比例為21.61%，較2020年末下降0.63個(gè)百分點(diǎn)。其中短期債務(wù)（短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債）195.2億元，占有息負(fù)債的比例為25.07%，較2020年末下降4.18個(gè)百分點(diǎn)。

圖5：2017-2021Q1年中南建設(shè)有息負(fù)債狀況

報(bào)告期末，公司現(xiàn)金余額285.78億元，同比增長6.22%，現(xiàn)金短債比為1.46倍，扣除受限資金之后為1.11倍，滿足監(jiān)管要求；凈負(fù)債率為97.54%，滿足監(jiān)管要求；剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.63%，仍越過監(jiān)管紅線，財(cái)務(wù)歸屬“黃檔”。

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