很多前融機(jī)構(gòu)都有類似的經(jīng)歷，每年看幾十上百個(gè)項(xiàng)目，實(shí)際能完成資金投放的卻沒(méi)幾個(gè)，其中最難談的始終都是融資成本。在2020年8月31日西政資本發(fā)布的《地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)的開(kāi)票問(wèn)題》一文中，我們對(duì)開(kāi)發(fā)商要求前融機(jī)構(gòu)必須提供利息發(fā)票的相關(guān)誤區(qū)做了系統(tǒng)解釋，總體結(jié)論就是項(xiàng)目公司取得前融機(jī)構(gòu)開(kāi)具的利息發(fā)票并不如開(kāi)發(fā)商所想的那么重要，比如在股加債或明股實(shí)債放款背景下，項(xiàng)目公司就股東借款利息的支付所取得的發(fā)票其實(shí)在增值稅層面無(wú)法實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)抵扣；在所得稅扣除層面又受限于關(guān)聯(lián)方債資比及金融機(jī)構(gòu)同期同類貸款利率的扣除限制；另外在土增稅的扣除層面亦是可有可無(wú)。從實(shí)務(wù)的情況來(lái)看，目前前融機(jī)構(gòu)主要以固定分紅（含預(yù)分紅）、固定的股轉(zhuǎn)價(jià)格、固定的利息（含顧問(wèn)費(fèi)用、咨詢費(fèi)用、砍頭息）等名義來(lái)收取開(kāi)發(fā)商支付的融資成本，上述融資成本的支付一般按費(fèi)用名目確定是否由前融機(jī)構(gòu)向項(xiàng)目公司開(kāi)具發(fā)票，其中雖然大部分開(kāi)發(fā)商都明白前融機(jī)構(gòu)向項(xiàng)目公司提供的利息發(fā)票對(duì)其稅前扣除影響不大，但個(gè)別開(kāi)發(fā)商仍十分堅(jiān)持利息發(fā)票的處理方式，因此在融資談判層面經(jīng)常僵持不下。

融資成本是否需開(kāi)票的問(wèn)題屬于一個(gè)敏感的談判因素。對(duì)于我們前融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，能不開(kāi)票的就盡量不開(kāi)票，比如明股實(shí)債的預(yù)分紅和分紅的收益支付，能按“居民企業(yè)之間的分紅免稅”來(lái)處理則最為理想，不然開(kāi)個(gè)利息發(fā)票光是增值稅和所得稅就占到了融資成本不小的比例，而這個(gè)增值稅和所得稅的成本肯定又得轉(zhuǎn)嫁給開(kāi)發(fā)商，到最后就變成融資成本抬高了開(kāi)發(fā)商接受不了，融資成本低了機(jī)構(gòu)又沒(méi)什么錢可賺。換到開(kāi)發(fā)商的角度上，他們支付的融資成本肯定是要優(yōu)先考慮拿到利息發(fā)票的，不然解決不了項(xiàng)目公司稅前扣除的問(wèn)題，何況總不能讓開(kāi)發(fā)商自己再去外面找票充成本。因上述沖突的存在，我們前融機(jī)構(gòu)與開(kāi)發(fā)商之間關(guān)于放款方式以及是否開(kāi)票問(wèn)題往往都需提前確認(rèn)，以盡量避免妨礙后續(xù)工作的推進(jìn)。

值得一提的是，開(kāi)發(fā)商要求我們前融機(jī)構(gòu)開(kāi)具利息發(fā)票無(wú)非是為了解決融資成本在項(xiàng)目公司的列支以及稅前扣除問(wèn)題，而實(shí)際上可達(dá)到的稅前扣除效果卻往往難以達(dá)到開(kāi)發(fā)商的預(yù)期，以下筆者將分別說(shuō)明：

1. 在項(xiàng)目公司增值稅層面，與貸款服務(wù)相關(guān)的支出（如利息等）無(wú)法實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)抵扣，具體比如一般納稅人支付的貸款利息進(jìn)項(xiàng)稅不得抵扣，并且與接受該貸款服務(wù)直接相關(guān)的融資顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅亦不得從銷項(xiàng)稅中抵扣。具體可參見(jiàn)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（簡(jiǎn)稱“營(yíng)改增通知”——財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）。
   

2. 雖然在增值稅層面無(wú)法實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)抵扣，但大部分開(kāi)發(fā)商仍舊會(huì)考慮將取得的利息發(fā)票在企業(yè)所得稅層面實(shí)現(xiàn)扣除。盡管如此，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]121號(hào)文）及《企業(yè)所得稅法》相關(guān)規(guī)定，關(guān)聯(lián)方借款利息處理通常情況下利息扣除需考慮兩個(gè)限制，即“債資比”（非金融企業(yè)為2：1）以及金融機(jī)構(gòu)同期同類貸款利率限制。因此，項(xiàng)目公司即使是取得了該利息發(fā)票也只能有條件地扣除。

3. 就開(kāi)發(fā)商最為關(guān)注的土增稅前扣除問(wèn)題而言，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）第七條的相關(guān)規(guī)定，在非持牌金融機(jī)構(gòu)放款背景下（無(wú)金融機(jī)構(gòu)利息發(fā)票），開(kāi)發(fā)商（項(xiàng)目公司）就其財(cái)務(wù)費(fèi)用(主要是支付的貸款利息）、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用（三者共同組成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）在土增稅前扣除時(shí)基本是按照取得土地使用權(quán)所支付的金額（主要為土地成本）和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（主要為建安成本）的10%計(jì)算扣除。因此，非持牌金融機(jī)構(gòu)開(kāi)具的利息發(fā)票在項(xiàng)目公司土增稅前扣除的角度來(lái)說(shuō)似乎亦無(wú)關(guān)緊要。

在地產(chǎn)前融的投放過(guò)程中，前融機(jī)構(gòu)的固定收益一般通過(guò)約定固定分紅（含預(yù)分紅）、固定的股轉(zhuǎn)價(jià)格、固定的利息（含顧問(wèn)費(fèi)用、咨詢費(fèi)用、砍頭息）等方式來(lái)收取。對(duì)于境內(nèi)機(jī)構(gòu)的放款來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目公司以分紅或支付股轉(zhuǎn)溢價(jià)的方式支付融資成本不會(huì)涉及開(kāi)票的問(wèn)題，因此操作較為便捷，而在項(xiàng)目公司需要成本扣除的情況下以利息或其他顧問(wèn)服務(wù)類費(fèi)用名目支付融資成本則必須解決開(kāi)票的問(wèn)題?？偟膩?lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商一般都傾向開(kāi)票的處理方式，境內(nèi)機(jī)構(gòu)開(kāi)票涉及的增值稅、企業(yè)所得稅的繳納也比較簡(jiǎn)單，不過(guò)我們財(cái)富端做外資的放款項(xiàng)目時(shí)上述固定收益的處理方式及稅費(fèi)差異就顯得更為有趣，以下就我們常規(guī)的放款架構(gòu)（見(jiàn)下圖）做詳細(xì)說(shuō)明。

如果采取分紅的方式收取收益，不論是居民企業(yè)之間還是對(duì)外資機(jī)構(gòu)而言其所涉及的稅費(fèi)都是最少的。具體而言，在“資金機(jī)構(gòu)與開(kāi)發(fā)商境外主體的離岸SPV1——WFOE——境內(nèi)SPV2（中間視具體情況可能有多層）——項(xiàng)目公司”的基本架構(gòu)中，居民企業(yè)間取得分紅免征企業(yè)所得稅，并且取得的分紅本身無(wú)增值稅。但是WFOE對(duì)境外股東繼續(xù)分配股息紅利在資金出境過(guò)程中對(duì)于股息紅利部分需按照10%的稅率預(yù)提所得稅，但有稅收協(xié)定的按照相關(guān)稅收協(xié)定約定的稅率處理，如根據(jù)大陸與香港之間《內(nèi)地和香港特別行政區(qū)關(guān)于對(duì)所得避免雙重征稅和防止偷漏稅的安排》，股息紅利等權(quán)益性投資的預(yù)提所得稅稅率為5%。

需要說(shuō)明的是，若采用分紅方式收取固定收益（也即開(kāi)發(fā)商支付的融資成本），則在實(shí)際操作中則不得不解決如下兩方面問(wèn)題：

（1）分紅需要存在稅后利潤(rùn)后方可向股東進(jìn)行分配，所以對(duì)于外資機(jī)構(gòu)而言，其在購(gòu)匯出境時(shí)需向銀行提交同意分紅的董事會(huì)利潤(rùn)分配決議等程序文件以及完稅的相關(guān)證明文件、經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表等資料以確證存在稅后可分配利潤(rùn)。而為了避免存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)操時(shí)資金機(jī)構(gòu)通常會(huì)同時(shí)與融資方約定就該分紅事項(xiàng)若涉及外資方的稅費(fèi)補(bǔ)繳的，該等風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)需由融資方補(bǔ)足或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；

（2）對(duì)投資期內(nèi)固定收益部分的財(cái)務(wù)處理問(wèn)題。對(duì)于明股實(shí)債類的投資，以分紅及預(yù)分紅的名義向資金機(jī)構(gòu)支付固定收益時(shí)，在投資期內(nèi)對(duì)于預(yù)分紅部分在財(cái)務(wù)處理上通常需先進(jìn)行往來(lái)款掛賬處理。考慮到后續(xù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在一個(gè)會(huì)計(jì)年度時(shí)對(duì)于原預(yù)分紅掛賬部分則需進(jìn)行沖平操作。在實(shí)際操作過(guò)程中，WFOE可先將每季度或每半年收取的收益預(yù)留在境內(nèi)，到年底則配合開(kāi)發(fā)商進(jìn)行相應(yīng)平賬處理，資金出境時(shí)盡量一次性集中操作。

境內(nèi)機(jī)構(gòu)按“本金+利息”的價(jià)格約定開(kāi)發(fā)商的股權(quán)回購(gòu)價(jià)款是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公司固定收益（或融資成本）支付的較為便捷的方式，其中境內(nèi)機(jī)構(gòu)僅需股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得繳納企業(yè)所得稅，也即不需繳納增值稅及附加，且不需向項(xiàng)目公司開(kāi)票。在外資機(jī)構(gòu)的放款架構(gòu)中，外資機(jī)構(gòu)也可以按約定的股轉(zhuǎn)價(jià)格（也即投資本金加上融資成本）將持有的WFOE的股權(quán)轉(zhuǎn)回給開(kāi)發(fā)商，此時(shí)開(kāi)發(fā)商對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)部分代扣代繳預(yù)提所得稅（一般為10%，但有稅收協(xié)定的可按照稅收協(xié)定約定的稅率處理）。

在前融機(jī)構(gòu)就開(kāi)發(fā)商/項(xiàng)目公司支付的融資成本開(kāi)具發(fā)票時(shí)，因利息發(fā)票在稅前扣除層面存在一定的障礙，因此很多開(kāi)發(fā)商會(huì)主動(dòng)選擇前融機(jī)構(gòu)以咨詢、服務(wù)費(fèi)的費(fèi)用名目向項(xiàng)目公司開(kāi)具發(fā)票，以解決項(xiàng)目公司的費(fèi)用列支及稅前扣除問(wèn)題。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，資金機(jī)構(gòu)在投資層面以股權(quán)方式進(jìn)行投資，但由其指定的非關(guān)聯(lián)自然人設(shè)立在稅收優(yōu)惠地的載體以收取顧問(wèn)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等方式收取項(xiàng)目公司支付的固定收益，并向項(xiàng)目公司開(kāi)具相應(yīng)的咨詢顧問(wèn)類的發(fā)票，其中稅收優(yōu)惠地載體的綜合稅負(fù)可以控制在7.5%以下（載體為一般納稅人，綜合稅負(fù)包括需繳納的增值稅及附加、個(gè)人所得稅、印花稅等）。

上述模式對(duì)于境內(nèi)資金機(jī)構(gòu)而言在滿足商業(yè)合理性的前提下對(duì)雙方都具有明顯的稅收處理優(yōu)勢(shì)，然而對(duì)于外資機(jī)構(gòu)而言，雖然解決了開(kāi)發(fā)商所要求的開(kāi)票問(wèn)題，但是仍需解決資金如何劃歸到外商投資體系內(nèi)并順利實(shí)現(xiàn)資金出境。另外，即使該資金劃歸至外商投資體系內(nèi)，對(duì)于收到的咨詢費(fèi)、顧問(wèn)費(fèi)等除了在收取時(shí)需向開(kāi)發(fā)商/項(xiàng)目公司開(kāi)具增值稅發(fā)票外，企業(yè)所得稅也得正常繳納，在涉及到對(duì)境外股東分配股息紅利時(shí)又還得按照10%的稅率預(yù)提所得稅（根據(jù)大陸香港之間的稅收協(xié)定對(duì)于股息紅利的預(yù)提所得稅稅率為5%）。

假設(shè)外資機(jī)構(gòu)與開(kāi)發(fā)商約定的固定收益為100萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商接受以咨詢費(fèi)或顧問(wèn)費(fèi)名義支付固定收益（即融資成本），也即外資機(jī)構(gòu)的境內(nèi)WFOE或其下屬企業(yè)按照6%的稅率向項(xiàng)目公司開(kāi)具增值稅發(fā)票，則對(duì)于100萬(wàn)的固定收益，需繳納100萬(wàn)×6.72%=6.72萬(wàn)的增值稅及附加；（100萬(wàn)-6.72萬(wàn)）×25%= 23.32萬(wàn)企業(yè)所得稅；向香港公司分配股息紅利及資金出境時(shí)的預(yù)提所得稅（100萬(wàn)-23.32萬(wàn)-6.72萬(wàn)）×5%=3.498萬(wàn)，總稅費(fèi)為6.72萬(wàn)+23.32萬(wàn)+3.498萬(wàn)=33.538萬(wàn)，可出境資金為66.462萬(wàn)。因咨詢、顧問(wèn)費(fèi)的金額相對(duì)較大，該筆費(fèi)用的收取及發(fā)票的開(kāi)具需具備一定的商業(yè)合理性。

經(jīng)比較上述三種常見(jiàn)的操作方式，在涉及到外資機(jī)構(gòu)境內(nèi)投資情形下，其基本稅費(fèi)占比及需關(guān)注的核心要點(diǎn)整理如下（以香港為例）：