西政財(cái)富 作者：西政財(cái)富
來源：西政財(cái)富（ID：xizhengcaifu）
筆者按：
受招拍掛拿地難的影響，近兩個(gè)月以來很多房企都轉(zhuǎn)向了城市更新的拿地市場，由此催生了大量的城市更新前融需求。在最近操作城市更新項(xiàng)目前融的過程中，“本土化”的問題引起了很多機(jī)構(gòu)的重視，一方面是更新項(xiàng)目需依賴于本土企業(yè)或當(dāng)?shù)貏?shì)力才能確保推進(jìn)，也即更新項(xiàng)目背后要么有他們一起參與，要么有他們可分享的權(quán)益；另一方面是我們?cè)谧雠滟Y方面遇到的問題，國央企和外資目前都傾向于配資方中有本土或國央企/實(shí)力開發(fā)商做城市更新的企業(yè)一起參與，確保項(xiàng)目有人接盤或有人兜底。以下根據(jù)我們近期在深圳、東莞操作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)做相關(guān)整理和說明。
一、城市更新項(xiàng)目中的“本土化”現(xiàn)象
因城市更新項(xiàng)目涉及到拆遷、報(bào)批等高度依賴本土資源的問題，因此操作城市更新項(xiàng)目（尤其是負(fù)責(zé)前期工作）的大部分都是本土企業(yè)，其中涉及到與村集體或村股份公司等主體合作的項(xiàng)目又跟當(dāng)?shù)氐囊恍┘易?、本土企業(yè)、本土的一些派系或勢(shì)力等息息相關(guān)，而來自這些對(duì)象的支持往往才是推動(dòng)更新項(xiàng)目的關(guān)鍵所在。
在大灣區(qū)的典型城市中，深圳城市更新的市場化程度稍高，大開發(fā)商一般是從當(dāng)?shù)仄髽I(yè)手上收購更新項(xiàng)目，交易安排方面主要是讓轉(zhuǎn)讓方包干解決拆遷問題；廣州的更新項(xiàng)目體量都很大，項(xiàng)目主要是把控在當(dāng)?shù)貒蠡虍?dāng)?shù)氐膶?shí)力型房企手上，因此沒有太大的討論意義；東莞則是“本土化”特征特別明顯的區(qū)域典型，以下我們?cè)敿?xì)做下介紹。
1.由于東莞當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商及本土企業(yè)、地方性家族等掌握著大量的城市更新資源，隨著大型開發(fā)商的涌入，目前東莞當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商或機(jī)構(gòu)在二級(jí)開發(fā)層面已逐漸退居二線，但新涌入的品牌開發(fā)商獲取的城市更新項(xiàng)目基本都跟本土的企業(yè)、家族、勢(shì)力等有各種合作關(guān)系，各個(gè)項(xiàng)目背后也往往存在著本土開發(fā)商或各類業(yè)主方的權(quán)益。
2.東莞當(dāng)?shù)氐囊恍╅_發(fā)商由于擁有豐厚的當(dāng)?shù)刭Y源，不少當(dāng)?shù)亻_發(fā)商除了做一些存量的開發(fā)業(yè)務(wù)外，目前更熱衷于利用地方資源優(yōu)勢(shì)拓展城市更新項(xiàng)目，并通過項(xiàng)目孵化后賺取轉(zhuǎn)讓溢價(jià)或未來共同開發(fā)的收益，亦或是提前收購更新范圍內(nèi)物業(yè)獲得高額拆賠對(duì)價(jià)（比如做釘子戶）等賺取收益，同時(shí)也催生了相應(yīng)的更新項(xiàng)目前融需求。
3.近兩年東莞樓市非?；馃?，各路資金機(jī)構(gòu)及開發(fā)商對(duì)東莞的城市更新都非?？春茫纱藢?dǎo)致一些擁有自改項(xiàng)目或其他相對(duì)成熟的城市更新項(xiàng)目的本土企業(yè)對(duì)開發(fā)和融資層面引入第三方合作的期望值明顯提高。比如一些實(shí)力較弱的本土企業(yè)在自身沒有開發(fā)能力的情況下，仗著項(xiàng)目已相對(duì)成熟，在挑選合作方或合作方案時(shí)，既不想引入品牌或?qū)嵙﹂_發(fā)商合作，也不想給資金機(jī)構(gòu)分享項(xiàng)目未來開發(fā)的一定浮動(dòng)收益，而只想通過引入固定計(jì)息的低成本資金進(jìn)行債權(quán)融資合作，甚至期望融資成本在年化12%以下，這樣的訴求往往讓我們前融機(jī)構(gòu)無所是從。
4.東莞的資金圈子本身比較抱團(tuán)，秉持著扶持地方經(jīng)濟(jì)的理念，當(dāng)?shù)劂y行或資金往往傾向于優(yōu)先扶持東莞本土開發(fā)商的城市更新項(xiàng)目，特別是當(dāng)?shù)氐你y行對(duì)于優(yōu)質(zhì)主體或者優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目一般都是在相對(duì)前期的階段就能介入。
5.由于東莞通過單一主體掛牌招商落地的項(xiàng)目將逐漸增多，未來將有大量項(xiàng)目走到補(bǔ)繳地價(jià)階段，其中不乏大量本土開發(fā)商或?qū)崢I(yè)方的項(xiàng)目（該類主體往往沒有足夠的能力補(bǔ)繳地價(jià)或融資路徑相對(duì)匱乏但項(xiàng)目卻相對(duì)優(yōu)質(zhì)），對(duì)此，東莞當(dāng)?shù)氐囊恍?shí)力家族及機(jī)構(gòu)亦盯著即將到來的土地款融資需求等業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，并在積極組建資金或投資平臺(tái)參與這一階段的融資業(yè)務(wù)，其原因也主要是基于自身的開發(fā)能力以及對(duì)東莞市場的熟知，比如即使是在項(xiàng)目投資失敗的情況下也能自己接盤并盤活項(xiàng)目。
二、城市更新項(xiàng)目前融配資中的本土企業(yè)/機(jī)構(gòu)介入優(yōu)勢(shì)
在我們目前的城市更新項(xiàng)目前融的配資業(yè)務(wù)中，國企資金和外資占據(jù)了很大一部分，但這類機(jī)構(gòu)對(duì)融資主體的征信評(píng)級(jí)以及項(xiàng)目后端的接盤方都特別關(guān)注。為解決這個(gè)問題，我們目前在配資端更多的是引進(jìn)當(dāng)?shù)乜梢圆僮鞲马?xiàng)目的企業(yè)或機(jī)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)配資，以有效解決后端的接盤問題。
需要注意的是，在具體的配資操作中，國企、外資資金都偏好純財(cái)務(wù)投資，另外還可能涉及到不同的投資收益要求，因此在產(chǎn)品層面需要考慮到很多協(xié)調(diào)和平衡的問題。當(dāng)然，對(duì)于單純的財(cái)務(wù)投資人來說，考慮到投資風(fēng)險(xiǎn)及退出的問題，如果有具備操盤或接盤能力的機(jī)構(gòu)共同參與投資則更為理想。為便于說明，我們就近期與國企金控平臺(tái)、外資機(jī)構(gòu)以及具有一定實(shí)力的本土企業(yè)共同搭建投資平臺(tái)以投資城市更新項(xiàng)目的架構(gòu)進(jìn)行簡單介紹和說明?；窘灰准軜?gòu)及交易流程如下：
1.西政作為GP與西政指定的主體（國企金控平臺(tái)、外資機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理公司等）以及具備接盤或操盤能力的主體/施工單位共同成立投資平臺(tái)（備注：若與國央企類融資主體合作，則該國央企需為該城市更新項(xiàng)目未來的操盤主體，并約定對(duì)賭退出條件；若與民企類融資主體合作，該民企則需提供相應(yīng)的集團(tuán)擔(dān)保，并約定對(duì)賭退出條件）。
2.投資平臺(tái)（合伙企業(yè)）通過股權(quán)投資方式取得項(xiàng)目公司B不低于70%以上的股權(quán)，視項(xiàng)目情況及交易對(duì)手綜合實(shí)力，資金可用于前期費(fèi)用、拆遷款的支出或地價(jià)的補(bǔ)繳等。
3.對(duì)項(xiàng)目推進(jìn)時(shí)間、節(jié)點(diǎn)事項(xiàng)的完成、拆遷完成率等進(jìn)行對(duì)賭，并設(shè)置相應(yīng)的退出條件。
4.需特別說明的是，若介入較為早期階段的項(xiàng)目（比如東莞中標(biāo)前期服務(wù)商階段或深圳立項(xiàng)階段），則操盤主體需為強(qiáng)主體，或提供其他足值的抵押等擔(dān)保。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“西政財(cái)富”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： 城市更新項(xiàng)目融資中的“本土化”問題
