克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)
2022年行業(yè)規(guī)模大概率高位回落，不過從各地的亮點項目來看不乏結構性的投資機會，
2022年初地產(chǎn)開局依舊很“難”，多地疫情爆發(fā)，南方陰雨連綿也像極了慘淡的春節(jié)樓市：房企供貨熱情不高，30余城春節(jié)周零供應，即便累計春節(jié)兩周，同比下降仍在2成以上；成交可謂“一降再降“，環(huán)比下降84%，同比下降四成，僅上海、佛山等少數(shù)熱點城市同比持增，前期中央“雙降”似乎并未對春節(jié)樓市產(chǎn)生較強的刺激作用。
01 期望低下致春節(jié)項目推盤、開門普遍不積極40城兩周供應較往年同期下降2成以上
2022年春節(jié)假期房企推盤積極性普遍不高，主要是受到疫情不確定性和樓市整體低迷行情影響，除了上海、南京等少數(shù)熱點城市在春節(jié)周（2022年1月31日-2月6日）有少量供應外，多數(shù)城市均為0供應，蕭條程度可見一般。
從各地春節(jié)售樓處開放情況我們也不難看出端倪，多數(shù)城市售樓處處于“躺平”狀態(tài)，僅留守1-2人值班，既無加推也無大型活動：其中上海僅有20余個售樓處開放，而深圳僅有50-60%的售樓處保持開放，與往年80%以上的售樓處開放率相比，房企整體銷售積極性并不高漲，而北京受疫情突襲影響，今年售樓處也僅有54%保持正常開放。值得關注的是，武漢因去年四季度成交放量有限，房企態(tài)度比較積極，大部分企業(yè)春節(jié)期間持續(xù)“營業(yè)”，與以往僅有50%開放率形成鮮明對比。
結合春節(jié)前一周（2022年1月24日-1月30日）累計兩周的新增供應來看依舊不容樂觀：據(jù)CRIC監(jiān)測，40個重點城市在春節(jié)兩周（2022年1月24日-2月6日，下同）的新增供應量僅為434.4萬平方米，較2021年同期下降了23%，刨除2020年新冠疫情影響與2019年對比，降幅也達到了20%。
二線表現(xiàn)較為亮眼，2022年春節(jié)兩周推盤量基本與2021年持平，較2019年穩(wěn)中有增，增幅達20%，主要得益于西安、蘇州、昆明、寧波等城市在節(jié)前一周迎來一波供應放量。與之形成鮮明對比的當屬三四線，春節(jié)兩周供應量較2021年和2019年同期近乎“腰斬”，即便是人口輸出大市徐州等推盤表現(xiàn)依舊不佳，可見房企對于今年“返鄉(xiāng)置業(yè)”并未有過于樂觀的預期。
02 成交“一降再降”一線持穩(wěn)、二線遜色 三四線未現(xiàn)顯著“返鄉(xiāng)置業(yè)”
總體來看，2021年春節(jié)樓市并未有明顯轉(zhuǎn)暖跡象，成交量“一降再降”，回落至低位。據(jù)CRIC監(jiān)測，40個重點城市在春節(jié)周（2021年1月31日-2月6日，下同）成交量僅為44.5萬平方米，環(huán)比下降84%，同比下降40%，與2019年同期相比降幅也達到了13%。數(shù)據(jù)下滑背后是行業(yè)信心的全面滑坡，即便年前中央“雙降”托市，對于購房者的刺激作用依然有限。
分能級來看，一線購房需求相對“堅挺”，成交持穩(wěn)。春節(jié)周成交量同比微跌8%，主要源于去年基數(shù)較高，與2019年同期相比仍小幅微增1%。以上海為例，春節(jié)周成交量同環(huán)比齊增，較2019年增幅也達16%，市場熱度較高。一方面源于供應放量，另一方面居民購買力相對充沛，加之年初銀行放貸周期均有不同程度的縮短，刺激剛需改善自住需求的集中釋放。
二線成交表現(xiàn)略顯遜色，11個典型城市春節(jié)周成交僅為15.4萬，同環(huán)比降幅均在60%以上，跌幅較為顯著的當屬武漢、長沙、重慶、鄭州、長春、成都、青島、昆明等內(nèi)陸和北部城市。以武漢為例，延續(xù)了去年12月的低迷行情，客戶到訪呈現(xiàn)出顯著的兩極分化：主城區(qū)內(nèi)的剛需剛改項目春節(jié)周來訪量可達到兩位數(shù)以上；但遠城區(qū)，特別是產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的部分項目，還有主城區(qū)的改善或豪宅項目，來訪量都非常少，春節(jié)單盤成交基本在0-2套之間。再如重慶，返鄉(xiāng)置業(yè)成交占比趨于0，而案場到訪統(tǒng)計中返鄉(xiāng)置業(yè)客戶占比也降至10%。而昆明有來訪客戶的27個項目中，21個認購成交為0，成都如是，主城五區(qū)春節(jié)期間有效訂單不足50套。福州節(jié)前2個項目首次開盤，一個才成交3套一個成交5套。濟南節(jié)前一個項目加推72套，蓄客一周僅15組，最終開盤去化率17%，比前期40%大幅下降。
三四線同樣延續(xù)跌多漲少，分化加劇的市場特征，并未出現(xiàn)顯著的返鄉(xiāng)置業(yè)現(xiàn)象：東南沿海三四線城市諸如常熟、佛山、清遠等春節(jié)周成交量雖然環(huán)比回落，但仍好于2021年同期，而洛陽、曲阜、開封等整體成交轉(zhuǎn)淡，購買力迎來階段性瓶頸，事實上，這些城市2020年便處于樓市下行周期，春節(jié)成交慘淡也在預料之中。部分城市諸如常州、徐州等春節(jié)期間案場到訪量普遍偏低，有些樓盤甚至一天僅有1組客戶到訪，即便部分項目保持了高到訪量，轉(zhuǎn)化率也普遍偏低，一天成交量僅有1-3套，而CRIC監(jiān)測的無錫春節(jié)期間60個在售項目中，約1/3的項目每天僅有1套成交。紹興、溫州去化率基本上20%，而且以價換量沒效果，蕪湖只有一個項目超過了10套，阜陽僅有三個項目在10套左右。云南省內(nèi)只有西雙版納是好的，版納最好的項目，來訪量也是全省內(nèi)最高，春節(jié)期間接近200組，但也只認購了4套。
03 首置改善主導僅寧波、杭州、西安等個別城市核心片區(qū) 大幅倒掛和無競爭項目仍熱銷
雖然行業(yè)整體下行趨勢未變，但“瑕不掩瑜”，聚焦春節(jié)期間的熱銷項目，我們不難發(fā)現(xiàn)以下一些共性特征：
一是主要集中在杭州、寧波等熱點城市的熱點片區(qū)，尤其是片區(qū)處于斷供或是倒掛狀態(tài)，開盤去化率普遍較高，以杭州萬科·河語光年府為例，屬運河新城核心區(qū)“獨苗”項目，春節(jié)期間銷售套數(shù)高達298套，可謂低迷行情下的“一抹亮色”。而西安中國鐵建·萬科翡翠國際因教育、商業(yè)、醫(yī)療配套，加之15000元/平方米（1倍）一二手倒掛價差，也迎來“3萬人搖號”的盛況。二是剛改和改善需求持續(xù)釋放，政策層層加碼后投資客已然全面“退場”，居民購房開始復歸理性，逐步回歸為自住需求為主導，熱銷戶型主力面積段集中在100-130平不等。三是熱銷項目優(yōu)惠讓利幅度普遍較低，更多的優(yōu)惠集中在增加首付比例上，可見在整體行情下行大背景下，多數(shù)房企傾向于快消，加速資金回籠。
綜上，2022年開局依舊很“難”，中央降息降準，信貸放松似乎并未在春節(jié)樓市激起太大的浪花，房企看淡后市，推盤積極性不高，各城市跌多漲少，購房信心全面崩塌，觀望情緒濃厚。在這樣的大背景下，我們認為，2022年行業(yè)規(guī)模大概率高位回落，不過從各地的亮點項目來看不乏結構性的投資機會，一方面對于購買力相對充裕的核心一二線城市仍是“兵家必爭之地”，供應主導成交的市場屬性使得其短期成交仍存在一定的釋放空間；另一方面隨著地價節(jié)節(jié)攀升，剛改、改善仍是大勢所趨，同質(zhì)化競爭壓力下，后期也將更加考驗房企差異化的產(chǎn)品競爭力。
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