tguwgkg 作者：中研認(rèn)知CC
來(lái)源：金融二叉樹（ID：jinrongerchashu）
筆者有話說(shuō)
產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)入存量時(shí)代，后房地產(chǎn)時(shí)代的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)可謂是長(zhǎng)江后浪推前浪，雙雙躺在沙灘上，住宅自身的現(xiàn)金流造血能力面臨著“政策包”、“錢袋子”的雙重考驗(yàn)，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的反哺帶動(dòng)能力也難以為繼，現(xiàn)金流掐死了凈利潤(rùn)。
恰逢，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，給從高處驟然下跌的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)一劑驚雷，文中明確指出，“鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點(diǎn)?！?/p>
筆者將從產(chǎn)業(yè)規(guī)劃視角、產(chǎn)業(yè)管理視角、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)視角對(duì)本政策大略剖析，以期對(duì)資管專業(yè)人士更好進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)證券化領(lǐng)域提供些許幫助，助力融通產(chǎn)業(yè)發(fā)展、園區(qū)開發(fā)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、資金循環(huán)“四位一體”發(fā)展新模式。
01
一是，不同于人流激活的住宅地產(chǎn)、商流撬動(dòng)的商業(yè)地產(chǎn)、物流帶動(dòng)的物流地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)“流量式”商業(yè)邏輯無(wú)法自洽，短期內(nèi)獲得穩(wěn)定物業(yè)租賃收入的不確定性更高。
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二是，不同于“公路”、“石油管道”、“電網(wǎng)”、“通信”、“互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)”等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)化天然壟斷平臺(tái)效應(yīng)，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)雖然也是在中央、地方政府信用擔(dān)保、產(chǎn)業(yè)政策驅(qū)動(dòng)下崛起的，但是更有點(diǎn)“看天吃飯”的意思，高層人士變動(dòng)、產(chǎn)業(yè)梯次迭代等因素，往往成為壓垮整個(gè)尚處于成長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)園區(qū)的最后一根稻草。
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三是，如果一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)真正進(jìn)入到成熟期，也就意味著大量穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)能力的企業(yè)集聚、園區(qū)產(chǎn)業(yè)騰退機(jī)制有序、產(chǎn)業(yè)城市融合自然而然形成，那么任憑外界如何風(fēng)起云涌，產(chǎn)業(yè)園區(qū)本身經(jīng)營(yíng)的韌性、耐性、收益穩(wěn)定性都是極佳的。這類園區(qū)，也就是文中所提到的“國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)”。
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據(jù)筆者不完全觀察和統(tǒng)計(jì)，真正的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)占總產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)中的比例不到10%，30%在開發(fā)的時(shí)候已經(jīng)爛尾；30%在具體經(jīng)營(yíng)中連銷售都有問(wèn)題，只能抵押出去融資；30%銷售各類物業(yè)好不容易平衡了資金，但是盤盤家底，優(yōu)質(zhì)的租賃物業(yè)已所剩無(wú)幾。
剩下不到10%的產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)，按照所有權(quán)基本歸到如下幾類，筆者也建議資管人士可以重點(diǎn)關(guān)注幾類資產(chǎn)標(biāo)的：
（1）高端政策惠及園區(qū)。國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)基地中，管委會(huì)下屬城投公司的自建園中園。前期巨大的產(chǎn)業(yè)投入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展投入不在話下，企業(yè)招商政策優(yōu)惠不是問(wèn)題，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)中長(zhǎng)期堅(jiān)持很有耐心。即使現(xiàn)在租金收益沒(méi)有達(dá)標(biāo)，未來(lái)的產(chǎn)業(yè)租金收益依然可期。
（2）經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、區(qū)位條件好的微園區(qū)。此類微園區(qū)更多是民營(yíng)資本在投資，投入小，見效快，很好的平衡了政策和市場(chǎng)的天平兩端，獲得穩(wěn)定收益時(shí)間更短。
（3）標(biāo)桿園區(qū)。參見各大型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)桿園區(qū)、樣板園區(qū)，資本投入強(qiáng)度更高、資源整合能力更強(qiáng)，現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)的更好，余留下的自持資產(chǎn)的收益穩(wěn)定性還是可以的。
具體的資產(chǎn)證券化運(yùn)作方式、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，非我所長(zhǎng)，但是，也望從財(cái)務(wù)測(cè)算的角度，為資產(chǎn)管理人士提幾點(diǎn)建議。
（1）產(chǎn)業(yè)園區(qū)的穩(wěn)定性現(xiàn)金流至少看10年。住宅看1年、商業(yè)看3年、物流看5年，但是產(chǎn)業(yè)園區(qū)要看10年，10年內(nèi)，雖然現(xiàn)金流較為穩(wěn)定，但是仍然沒(méi)有度過(guò)風(fēng)雨飄搖的成長(zhǎng)期，未來(lái)收益依然面臨考驗(yàn)。
（2）產(chǎn)業(yè)園區(qū)的穩(wěn)定租金收益率控制在5%是比較正常。如果低于5%，說(shuō)明產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投入產(chǎn)出效率不高，導(dǎo)致原因，大家可以自己開腦洞去思考；如果高于5%，說(shuō)明產(chǎn)業(yè)園區(qū)中的“流動(dòng)物業(yè)”略多，一方面雖然改善了現(xiàn)金流，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)于持續(xù)穩(wěn)定的租金收益有負(fù)面作用。
05
做標(biāo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)的盡職調(diào)查前要準(zhǔn)備什么？
很多金融的朋友，一定會(huì)說(shuō)先看財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，算算賬，但是真正算過(guò)賬的筆者很負(fù)責(zé)的告訴大家，既然面向C端的“流量邏輯”不自洽，那么用C端的算賬邏輯去做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的收益測(cè)算，貌似也不自洽。重要看三點(diǎn)：
一是，內(nèi)生小宇宙。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，到底是不是真的在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚、企業(yè)聚合、資源整合。
二是，外部好政策。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的上位產(chǎn)業(yè)政策、宏觀政策，是不是真的可以對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來(lái)巨大助益。
三是，區(qū)位和產(chǎn)業(yè)。商務(wù)園就不要去郊區(qū)了，工業(yè)園就不要賴在城區(qū)不走了，各歸其位。產(chǎn)業(yè)方面，一定要加強(qiáng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)研究、產(chǎn)業(yè)政策調(diào)研、產(chǎn)業(yè)招商引資研究。
做完這些，一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)好壞立竿見影，一本大帳爛熟于心，園區(qū)收益測(cè)算自然相當(dāng)明了。
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原標(biāo)題： 淺議關(guān)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)證券化
