保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在選擇合作的交易對(duì)手時(shí)，對(duì)于融資主體除了要求符合保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的白名單的要求外（能準(zhǔn)入保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資范圍的一般外部主體評(píng)級(jí)均在AA+以上）外，還需滿足保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的內(nèi)部評(píng)級(jí)要求，即至少在保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)認(rèn)可的“投資級(jí)”以上。

在底層項(xiàng)目的選擇上，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)一般優(yōu)選一二線的核心物業(yè)，對(duì)于下沉到三四線城市的商業(yè)項(xiàng)目，則對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)而言，通過(guò)發(fā)行保險(xiǎn)債權(quán)計(jì)劃向其他保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)募資則存在其他保險(xiǎn)資金的投資準(zhǔn)入障礙。對(duì)此，一些中小保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在綜合考慮到融資主體的實(shí)力的情況下，亦可考慮通過(guò)以一線城市項(xiàng)目主體作為融資主體，以三四線項(xiàng)目作為抵押物進(jìn)行融資產(chǎn)品設(shè)計(jì)。當(dāng)然，作為融資抵押物的三四線項(xiàng)目也需充分考察其出租率、租賃收入情況、投資回報(bào)率等情況。

相比于大型的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)資金，中小保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)如果用自有資金投資，則有一定的靈活度，但具體融資金額的設(shè)定也會(huì)充分考慮放款的形式、抵押物的價(jià)值來(lái)綜合判斷，具體而言，一般按照抵押物的4-5折來(lái)放款。

誠(chéng)如前文所述，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在提供融資時(shí)會(huì)優(yōu)選一二線核心城市的物業(yè)，若實(shí)際可用于抵押擔(dān)保的資產(chǎn)處于三四線城市，直接以該資產(chǎn)融資則一般不被保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)認(rèn)可，對(duì)此，可以在架構(gòu)設(shè)計(jì)上，設(shè)置成以持有一二線城市符合保險(xiǎn)投資要求的資產(chǎn)的主體作為融資主體，并以三四線具備現(xiàn)金流的商業(yè)資產(chǎn)作為抵押擔(dān)保物，并通過(guò)認(rèn)購(gòu)信托特定資產(chǎn)收益權(quán)產(chǎn)品份額的模式最終實(shí)現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資。其基本架構(gòu)圖如下：

需要注意的是，前兩年“保險(xiǎn)+信托”的放款模式較為常見(jiàn)，但是隨著144號(hào)文的出臺(tái)以及監(jiān)管對(duì)信托通道業(yè)務(wù)的持續(xù)監(jiān)管，目前雖然仍有一些信托公司可以配合保險(xiǎn)公司放款，但是合作條件似乎越來(lái)越苛刻：

（1）因融資性信托額度緊缺，再頂著信托監(jiān)管“去通道”以及144號(hào)文“不得為保險(xiǎn)資金提供通道服務(wù)”的“天雷”，信托通道成本水漲船高（目前市場(chǎng)有機(jī)構(gòu)按照1.2%-1.5%收取費(fèi)用），而“羊毛出在羊身上”，該成本最終也會(huì)轉(zhuǎn)嫁給融資方來(lái)承擔(dān)；

（2）對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，開(kāi)發(fā)商還需要考慮該筆通過(guò)信托放款的融資上征信的問(wèn)題以及最終是否會(huì)影響到集團(tuán)的“三道紅線”？

（3）若標(biāo)的資產(chǎn)在三四線城市，持有一線城市物業(yè)的融資主體已將該物業(yè)申請(qǐng)了銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，則是否存在融資障礙？

（4）產(chǎn)品設(shè)計(jì)需滿足144號(hào)文對(duì)于融資主體信用評(píng)級(jí)、集合資金信托信用等級(jí)評(píng)級(jí)、信用增級(jí)安排、保險(xiǎn)資金不得投資單一資金信托以及保險(xiǎn)資金投資集中度等的監(jiān)管要求。雖然，融資主體信用等級(jí)為AAA級(jí)以及信用等級(jí)為AAA級(jí)的集合資金信托有相關(guān)例外規(guī)定，但對(duì)不滿足相關(guān)等級(jí)要求時(shí)，開(kāi)發(fā)商需調(diào)撥自有資金及提供符合合格投資者要求的主體配合保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行份額的認(rèn)購(gòu)。

備注：根據(jù)144號(hào)文的規(guī)定，融資主體信用等級(jí)為AAA級(jí)，且符合下列條件之一的，可免于信用增級(jí)：1.上年末凈資產(chǎn)不低于150億元；2.最近三年連續(xù)盈利；3.融資主體募投項(xiàng)目為經(jīng)國(guó)務(wù)院或國(guó)務(wù)院投資主管部門核準(zhǔn)的重大工程……除信用等級(jí)為AAA級(jí)的集合資金信托外，保險(xiǎn)集團(tuán)（控股）公司或保險(xiǎn)公司投資同一集合資金信托的投資金額，不得高于該產(chǎn)品實(shí)收信托規(guī)模的50%，保險(xiǎn)集團(tuán)（控股）公司、保險(xiǎn)公司及其關(guān)聯(lián)方投資同一集合資金信托的投資金額，合計(jì)不得高于該產(chǎn)品實(shí)收信托規(guī)模的80%。

保險(xiǎn)資管公司（包括保險(xiǎn)公司背景的資管公司以及保險(xiǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員單位的私募基金公司）可通過(guò)發(fā)行保險(xiǎn)資管產(chǎn)品，向保險(xiǎn)公司等委托人募集資金對(duì)商業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行投資。保債審批采取備案制，通過(guò)保險(xiǎn)資管公司內(nèi)部業(yè)務(wù)和風(fēng)控審核后報(bào)保資協(xié)形式審核，但是因?yàn)樽罱K涉及到募集并且保債計(jì)劃底層系對(duì)項(xiàng)目的債權(quán)投資，所以實(shí)際上除符合保險(xiǎn)資管機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入要求外，亦需要滿足其他意向投資的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)融資主體以及底層標(biāo)的資產(chǎn)的準(zhǔn)入要求。保債計(jì)劃的發(fā)現(xiàn)會(huì)著重關(guān)注融資主體、資產(chǎn)質(zhì)量并要求融資項(xiàng)目需要有明確的資金用途和資金缺口。相對(duì)于特定資產(chǎn)收益權(quán)信托而言，保債計(jì)劃的融資方式不會(huì)被納入征信。

保險(xiǎn)資產(chǎn)支持計(jì)劃不同于深交所、上交所發(fā)行的CMBS等產(chǎn)品，保險(xiǎn)資產(chǎn)支持計(jì)劃系在保險(xiǎn)資產(chǎn)登記交易平臺(tái)發(fā)行非公開(kāi)發(fā)行的產(chǎn)品，該類產(chǎn)品相比于其他針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的投資而言，通常對(duì)底層資產(chǎn)及其現(xiàn)金流的要求更加高一些，并且需要成一定的規(guī)模，往往底層是多個(gè)資產(chǎn)的組合。對(duì)于險(xiǎn)資而言，對(duì)保險(xiǎn)資金的占用時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)。但是對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，該類產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)的資金80%來(lái)自保險(xiǎn)類金融機(jī)構(gòu)，因此，產(chǎn)品相對(duì)好銷售（前提是符合保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可）。目前一些保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)亦在探討該類產(chǎn)品的模式與資金投放問(wèn)題，后期亦可多加關(guān)注。