作者:克而瑞研究中心
核心城市的土拍依然是國企央企的戰(zhàn)場,民企存在感較弱。
5月31日至6月1日,北京率先完成第二輪集中供地的出讓,共成功出讓14宗含宅用地,4宗地塊觸及最高限價,其中1宗仍待通過競高標準方案確定競得人,成交總建面144.71萬平方米,成交總價近500億元,平均溢價率5.45%,較首輪微漲,但本輪產(chǎn)生3宗流拍地塊,區(qū)域市場冷熱不均,房企投資信心仍有不足。
01 新增加預(yù)掛牌環(huán)節(jié) 對房企投資提出了更加嚴格要求
北京本輪土拍也實行了預(yù)申請制度,在正式掛牌前增加預(yù)申請環(huán)節(jié)實際上增加了政府與房企溝通的環(huán)節(jié),通過預(yù)申請環(huán)節(jié)一方面更好地了解房企對不同地塊的拿地意向,另一方面也降低了地塊掛牌后又流拍的風險,有利于土拍的平穩(wěn)進行。
值得一提的是,北京的預(yù)申請中,房企在繳納預(yù)申請保證金后,如果參與競拍未能拿地,則將退還預(yù)申請保證金和利息;如果未參與競拍而地塊成交,則僅退回保證金;如果未參與競拍而地塊最終流拍,則保證金不予退回。
對于房企而言,便存在以下兩種情況:
二,拿地意向不夠強烈的房企,則需要更加謹慎決定是否參加地塊預(yù)申請。以往土拍也常有房企抱著撿漏的心態(tài)參與土拍,如未能成功拿地也能夠退回保證金,但在目前北京的預(yù)申請條件下,若地塊流拍,房企也需要承擔一定損失。
02 去年延期地塊本輪主動“降價” 提振企業(yè)拿地信心
去年北京第二輪集中供地中,出現(xiàn)大量延期出讓地塊,其中有部分地塊在本輪重新掛牌,且價格有大幅度下調(diào):
朝陽區(qū)十八里店朝陽港685、694號地塊去年分別掛牌,起拍總價分分別為21.3億和26.1億,合計達到47.4億,而本輪合并為一宗地塊出讓,起拍價為38.8億元,“降價”高達8.6億,整體的平均樓板價從54953元/平方米下降至44982元/平方米;
地價的大幅下調(diào),體現(xiàn)了政府調(diào)整土地市場的決心,且對于有拿地意向的房企而言,也是較好的拿地機遇。
03 地塊熱度分化顯著 純宅地以及配套完善地塊更受青睞
本輪北京土拍整體成交溢價率為5.45%,較今年首輪提升了近1個百分點,有4宗地塊觸及最高限價,最終3宗地塊成交,還有1宗進入競高標準方案環(huán)節(jié);但同時也產(chǎn)生了3宗流拍地塊,流拍率達到18%,比首輪有所增加,可見不同地塊之間的熱度分化加劇。
觸頂成交地塊中,最受矚目的是本次出讓的朝陽區(qū)太陽宮地塊,地塊位于東北三環(huán),地理位置優(yōu)越,且銷售指導(dǎo)價定在13萬元/平方米,與周邊在售項目形成價格倒掛,預(yù)計入市將會吸引大批購房者。太陽宮地塊競拍觸頂后,中建玖合、中建智地、金茂、中海以及多家聯(lián)合體均參與了搖號環(huán)節(jié),最終中建玖合以66.815億和10%的政府產(chǎn)權(quán)競得該地塊,拿地樓板價為88250元/平方米,溢價率15%。
此外豐臺區(qū)小瓦窯地塊、昌平區(qū)平西府02號地塊也均已最高限價成交,小瓦窯地塊需現(xiàn)房銷售30000平方米,平西府02號地塊現(xiàn)房銷售1000平方米,競得人分別為電建+首鋼聯(lián)合體、華潤+葛洲壩聯(lián)合體。
反之,本次還有3宗流拍地塊,分別為朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)前葦溝地塊、豐臺青龍湖地塊和豐臺區(qū)北宮鎮(zhèn)003-005號地塊,前2宗地塊已經(jīng)是不是首次掛牌,且前葦溝地塊地價已經(jīng)下降了8億,仍然遭遇流拍;北宮鎮(zhèn)003-005號地塊主要是由于體量較大,且含一宗教育用地,拿地成本相對較高。
04 盈利空間預(yù)留相對充裕 控制銷售限價促進項目去化
從盈利空間角度看,本輪北京土拍地價房價比平均值為0.49,房地價差也均在2萬元/平方米以上。
其中華潤競得的豐臺區(qū)亞林西項目地塊,拿地樓板價為36394元/平方米,銷售指導(dǎo)價為11.2萬/平方米,即使有近一半的商辦比例,指導(dǎo)價與地價之間的差值也足夠大。
此外,通過銷售指導(dǎo)價的限制,部分地塊項目與周邊項目形成了價格倒掛的情況,更加有助于促進項目入市銷售,縮短現(xiàn)金流回正周期,對房企而言也有一定利好。
05 聯(lián)合體拿地占比達50% 國央企依然是主流
北京由于土地總價較高,房企以聯(lián)合體形式拿地較為常見,本輪土拍成交的14宗含宅用地中,有7宗被聯(lián)合體競得,占總幅數(shù)的一半,此外國企央企仍然是主要拿地力量。
中海、城建和華潤都在各自獨立競得1宗地的同時,通過聯(lián)合體的形式再競得1宗地,中海新城+石泰競得石景山區(qū)衙門口地塊,京能+城建競得平谷區(qū)府前街地塊,華潤+葛洲壩聯(lián)合體競得昌平區(qū)平西府地塊,較大幅度地補充了在北京的土儲。
從拿地房企的類型來看,仍然以國企央企為主流,本次拿地房企除龍湖以外,其他房企均為國、央企背景,且龍湖也是通過與建工聯(lián)合體的形式,拿下豐臺北宮鎮(zhèn)0011號地塊,民企在北京拿地難度依然不低。
總體來看,北京土拍在部分熱點地塊的帶動下,整體溢價率有所回升,產(chǎn)生了4宗觸及最高限價的地塊,但即使是核心如北京,在地塊大幅降價的情況下仍然產(chǎn)生流拍,也體現(xiàn)了房企目前的投資信心并不充足。
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