作者：克而瑞科創(chuàng)

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

智慧化、數(shù)字化一直是近兩年大熱的詞匯，對于物業(yè)公司而言，隨著大數(shù)據(jù)、5G、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)不斷融入居民生活，智慧社區(qū)已經(jīng)成為了物業(yè)公司躲不開的話題，社區(qū)智能化、物業(yè)智能化已是大勢所趨。 

根據(jù)克而瑞發(fā)布的2020年度中國地產(chǎn)數(shù)字力TOP20物企榜單來看，前20的頭部物企正在積極成立或戰(zhàn)略投資科技公司，為企業(yè)數(shù)字化管理賦能。目前，這些企業(yè)旗下共有110家科技公司被孵化或戰(zhàn)略投資。

值得關(guān)注的是，相對于對外投資的模式，Top20物企更傾向于自我孵化模式，即企業(yè)數(shù)字化團(tuán)隊(duì)及業(yè)務(wù)由內(nèi)部孵化的模式。據(jù)克而瑞科創(chuàng)統(tǒng)計(jì)，TOP20物企自我孵化科技企業(yè)數(shù)達(dá)76家，遠(yuǎn)超過對外投資科技企業(yè)數(shù)的34 家。

這種模式從集團(tuán)內(nèi)部數(shù)字化團(tuán)隊(duì)研究成果賦能業(yè)務(wù)開始；當(dāng)企業(yè)將數(shù)字化業(yè)務(wù)提升到戰(zhàn)略高度，數(shù)字化投入和重視度大幅增加，往往會(huì)成立科技公司，作為集團(tuán)下屬子公司；科技子公司在不斷增強(qiáng)自身地產(chǎn)數(shù)字化業(yè)務(wù)領(lǐng)域的同時(shí)，也嘗試開拓外部市場。

Top20物業(yè)企業(yè)科技布局情況

數(shù)據(jù)來源：克而瑞科創(chuàng)

同時(shí)，成立或投資的科技企業(yè)所涉及的業(yè)務(wù)類型較廣，據(jù)克而瑞科創(chuàng)統(tǒng)計(jì)分析，科技企業(yè)的業(yè)務(wù)方向達(dá)到22個(gè)，其中智慧社區(qū)、智慧建造、軟件開發(fā)占據(jù)前三位，分別占比19%、17%和16%。目前，軟件開發(fā)行業(yè)的技術(shù)已經(jīng)基本趨向于成熟，對于房企來說，布局軟件開發(fā)的科技企業(yè)相對比較容易，因此軟件開發(fā)的科技企業(yè)數(shù)量較多。但是進(jìn)軍一個(gè)科技垂直化領(lǐng)域并非一件易事，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，物企所投資的科技企業(yè)現(xiàn)階段更多是處在智慧社區(qū)和智慧建造兩個(gè)領(lǐng)域。

Top20物業(yè)企業(yè)在各個(gè)細(xì)分領(lǐng)域的布局情況

數(shù)據(jù)來源：克而瑞科創(chuàng)

2019年5月，碧桂園服務(wù)正式從廣東碧桂園物業(yè)服務(wù)股份有限公司變更為碧桂園智慧物業(yè)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司。公告稱，公司名稱的變更將有利于使成為“國際領(lǐng)先的科技型綜合服務(wù)集團(tuán)”的愿景進(jìn)一步清晰。目前碧桂園已成立/投資共有20個(gè)科技公司，涉及范圍從機(jī)器人研發(fā)、智慧建造、智慧社區(qū)、智慧營銷等九個(gè)方面。

近日，碧桂園服務(wù)圍繞新科技、新服務(wù)、新生態(tài)、新價(jià)值，提出了“新物業(yè)”的概念，碧桂園服務(wù)集團(tuán)副總裁 CIO 袁鴻凱對“新科技”做了進(jìn)一步的闡釋：“碧桂園多年來對空間的投入是巨大的，致力于將AI加持與傳統(tǒng)機(jī)器的使用發(fā)揮到極致，讓服務(wù)實(shí)現(xiàn)可跟蹤、可衡量、可優(yōu)化?！?/p>

碧桂園服務(wù)從2019年開始成立機(jī)器人研發(fā)中心，將標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)的數(shù)據(jù)鏈進(jìn)一步向下延伸，基于空間運(yùn)營的數(shù)字化能力與智能化進(jìn)行結(jié)合，達(dá)到人機(jī)效率的最大發(fā)展。這是碧桂園的一個(gè)發(fā)展方向，也是物業(yè)未來的發(fā)展方向之一，同時(shí)也是未來應(yīng)對不斷增長的人工成本，最優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)的最優(yōu)解決方式之一。

1、物企收入模式在改變

2019年，物企加速調(diào)整戰(zhàn)略發(fā)展方向，擴(kuò)大規(guī)模仍是物業(yè)企業(yè)的主旋律，物業(yè)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。百強(qiáng)物企通過資本和平臺優(yōu)勢、關(guān)聯(lián)房企支持、收并購等方式不斷擴(kuò)大管理規(guī)模，在管理的廣度和深度上取得顯著的突破。 

但對于大多數(shù)物企來說，收入仍主要來源于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，2019年，500強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入達(dá)2660.53億元，同比增長17.86%，占總營業(yè)收入的78.08%，仍是企業(yè)創(chuàng)收的主力。多種經(jīng)營服務(wù)收入746.94億元，占總營業(yè)收入的21.92%，較上年增長1.63個(gè)百分點(diǎn)。

從500 強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、多種經(jīng)營服務(wù)收入和營業(yè)成本的角度可以看到，若企業(yè)僅開展基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，53%的企業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入無法彌補(bǔ)企業(yè)成本支出，即超過半數(shù)的企業(yè)若僅開展基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)將無法支撐其發(fā)展。

2018-2019 年度500 強(qiáng)物企成本結(jié)構(gòu)及占比變化

數(shù)據(jù)來源：克而瑞科創(chuàng)

在多重壓力下，傳統(tǒng)的商業(yè)模式已經(jīng)不再適合物企的發(fā)展。物企正在思考如何將技術(shù)與物業(yè)企業(yè)管理融合，實(shí)現(xiàn)組織效能提升；如何以客戶為核心，建立業(yè)主與員工，員工與員工，員工與業(yè)務(wù)之間的連接，構(gòu)建與之相匹配的能力和服務(wù)。

2、以客戶為核心的增值服務(wù)或成趨勢

隨著地產(chǎn)存量時(shí)代的到來，物業(yè)與資產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)正在發(fā)生巨大變化，物業(yè)作為地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的一端，通過服務(wù)創(chuàng)新來盤活資產(chǎn)，孵化出新的服務(wù)場景與盈利模式，撬動(dòng)萬億級存量市場。以客戶服務(wù)為新的價(jià)值體系將會(huì)成為主流，物業(yè)的核心競爭力將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，原本對物的管理將慢慢衍生聚焦到對人的服務(wù)，這將給物業(yè)市場帶來無限現(xiàn)象。

根據(jù)克而瑞科創(chuàng)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，TOP20的物企盡管收入仍主要來自基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，但增值服務(wù)的收入增長率非常高，從公司的年報(bào)和招股書上可以看出，各家都在積極部署多元化的社區(qū)增值服務(wù)以提高公司的毛利率，滿足業(yè)主日益增長的個(gè)性化需求。 

Top20物企收入構(gòu)成情況及增值服務(wù)占比

數(shù)據(jù)來源：各公司年報(bào)，克而瑞科創(chuàng)總結(jié)

從頭部各家物業(yè)服務(wù)的部署情況可以看出，針對智慧通行、在線繳費(fèi)、管家服務(wù)、公告資訊、移動(dòng)平臺等物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)功能已基本具備。而在業(yè)主增值服務(wù)方面卻表現(xiàn)的層次不齊，在線商城、家政美居、房屋租售服務(wù)、會(huì)員權(quán)益以及社區(qū)社交活動(dòng)是目前頭部企業(yè)關(guān)注度比較高的，而在醫(yī)療健康、教育、旅游和金融理財(cái)?shù)确矫娴耐度胼^少。這是因?yàn)槟壳霸鲋捣?wù)尚處于一個(gè)探索和初步發(fā)展的階段，還沒有形成成熟的業(yè)務(wù)模式，物企也還不具備完善的運(yùn)營服務(wù)和整合多元化產(chǎn)業(yè)資源的能力。

Top20物企在增值服務(wù)領(lǐng)域的布局情況

數(shù)據(jù)來源：各公司年報(bào)，公開資料，克而瑞科創(chuàng)總結(jié)

據(jù)世茂服務(wù)招股數(shù)據(jù)顯示，除了日益增長的基礎(chǔ)服務(wù)收入外，社區(qū)增值服務(wù)取得巨大增長。所得收入占總收入的百分比由2017年的6.0%上升至2018年的7.1%及2019年的26.0%，并進(jìn)一步上升至截至2020年前六個(gè)月的26.7%。毛利率也由27.5%上升至33.7%。 

毛利率增加歸因于物業(yè)管理服務(wù)盈利能力提高，而最主要原因在于主社區(qū)增值服務(wù)收入貢獻(xiàn)的提升，其產(chǎn)生的較高毛利率是由于社區(qū)增值服務(wù)所需人手少于物業(yè)管理服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)。世茂服務(wù)計(jì)劃將上市所募集資金的約5%或272.5百萬港元用于提供更多增值服務(wù)。

世茂服務(wù)營業(yè)收入構(gòu)成及毛利率變化

數(shù)據(jù)來源：公司年報(bào)，克而瑞科創(chuàng)總結(jié)

世茂服務(wù)增值服務(wù)收入構(gòu)成

數(shù)據(jù)來源：公司年報(bào)，克而瑞科創(chuàng)總結(jié)

長期以來，多數(shù)物業(yè)企業(yè)在地產(chǎn)母公司的依賴下發(fā)展，只重視物業(yè)管理而對自身經(jīng)營的問題考慮較少。然而現(xiàn)階段僅僅重視主業(yè)，已經(jīng)在很多企業(yè)的發(fā)展后勁上顯露出諸多不足。物企正在通過打造物業(yè)子品牌、戰(zhàn)略合作、收并購和招投標(biāo)等方式，向城市服務(wù)、空間科技服務(wù)、公建服務(wù)等多個(gè)場景布局，向物企服務(wù)邊界延伸。

由于傳統(tǒng)物業(yè)行業(yè)發(fā)展的天花板，多元化的經(jīng)營布局有利于持續(xù)釋放市場空間，這些領(lǐng)域具有細(xì)分賽道多，專業(yè)能力和門檻較高的特點(diǎn)，先進(jìn)入者將具有先發(fā)優(yōu)勢，發(fā)展前景可期。

Top20物企多元化布局情況

數(shù)據(jù)來源：各公司年報(bào)，公開資料，克而瑞科創(chuàng)總結(jié)

從克而瑞科創(chuàng)總結(jié)的物企多元化布局中，最引人關(guān)注的莫過于今年10月31日萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司正式更名為萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司。此次更名，不僅淡化了與萬科地產(chǎn)和物業(yè)的關(guān)系，更標(biāo)志著其將更向一家科技服務(wù)性公司靠攏。媒體交流會(huì)上萬科集團(tuán)合伙人朱保全說：“更名后，萬物云與其他物業(yè)公司之間將不再是競爭關(guān)系，而是一種科技時(shí)代的合作關(guān)系”。

萬物云三大模塊

資料來源：萬物云官網(wǎng)

朱保全表示：“信息化是讓我們能夠?qū)崿F(xiàn)精益運(yùn)營最有力的一個(gè)武器，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)信息化的推進(jìn)是一個(gè)變革的曲線，也是長期性的，系統(tǒng)的上線只是一個(gè)開始，只有持續(xù)的深化的應(yīng)用，信息化才能發(fā)揮價(jià)值。從信息化到數(shù)字化，特征首先是技術(shù)的突破，其次是商業(yè)業(yè)務(wù)的創(chuàng)新，第三是IT管理部門的變革，最后是生態(tài)合作。地產(chǎn)數(shù)字化是未來趨勢，需要有耐心，我們都應(yīng)該用平常心對待，才能推動(dòng)并實(shí)現(xiàn)整個(gè)行業(yè)的數(shù)字化變革?！?/p>

萬物云把原來的物業(yè)版塊一分為三，包含Space、Tech和Grow三大模塊。其中，Space模塊包含歸屬社區(qū)空間服務(wù)的“萬科物業(yè)”、“樸鄰發(fā)展”，歸屬商企空間服務(wù)的“萬物梁行”，和歸屬城市空間服務(wù)、全國首個(gè)以城市服務(wù)為定位的全新品牌“萬物云城”；Tech模塊則包括“萬?？萍肌?、“第五空間”，分別提供軟硬件服務(wù)能力、數(shù)字運(yùn)營和行業(yè)人工智能服務(wù)；Grow模塊的“萬物成長”是公司的孵化器，持續(xù)連接成熟企業(yè)、孵化創(chuàng)新企業(yè)。

我們認(rèn)為，現(xiàn)階段，數(shù)字化與科技賦能運(yùn)營管理，可以提升組織效率，為降本增效提供可能；頭部物企業(yè)務(wù)范圍和營收結(jié)構(gòu)正在逐漸改變，物企開始嘗試開展各類增值服務(wù)。但從短期來看，現(xiàn)階段的物業(yè)增值服務(wù)由于公司運(yùn)營手段的單一以及對相關(guān)業(yè)務(wù)的成熟度不高，增值服務(wù)所占利潤依然較低，增值服務(wù)還未遠(yuǎn)遠(yuǎn)實(shí)現(xiàn)其預(yù)期價(jià)值。

未來，增值服務(wù)借助空間、流量和活動(dòng)，注重社群價(jià)值運(yùn)營，挖掘“服務(wù)”本質(zhì)；打破傳統(tǒng)業(yè)務(wù)邊界，開展圍繞社區(qū)業(yè)主需求的“多元化”、全周期服務(wù)；拓寬服務(wù)邊界，非住宅物業(yè)將逐漸成為物企未來的布局重點(diǎn)。從長期來看，增值服務(wù)有望成為物業(yè)公司的主要利潤增長板塊。

在完成物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)的本職任務(wù)的基礎(chǔ)上，如何在千篇一律的同質(zhì)化服務(wù)中探索出更加差異化的業(yè)務(wù)，將成為未來物企的重點(diǎn)探索方向。但無論是上市、更名還是開展更多元的增值服務(wù)，說到底都只是物企發(fā)展路上的輔助。想要一直被市場認(rèn)可，被業(yè)主認(rèn)可，關(guān)鍵還是用心做好最核心的物業(yè)服務(wù)。

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原標(biāo)題： 深度研究丨TOP20物企已投資110家科技公司