為睿資產(chǎn) 作者：文刀不良
來源：為睿資產(chǎn)(ID：VeryAsset)
一、4.29“天價”法拍房事件回顧
據(jù)海豚選房提供的數(shù)據(jù)顯示：2020年4月29日，上海共成交10套法拍房，住宅1套，商鋪9套，平均成交價為評估價的287.43%，商鋪成交價為評估價的305.44%。其中，嘉定國際五金城的9套商鋪引來了205人競拍出價，其中一套一樓152平的商鋪出價次數(shù)達到了70次，最后以1010萬的“天價”成交，溢價率高達660%。?
“天價”法拍房事件一出，引來了無數(shù)吃瓜群眾的圍觀，也在不良資產(chǎn)朋友圈引發(fā)了熱議。不少吃瓜群眾把好奇心和想象力都發(fā)揮到了極致，紛紛揣測“天價”背后的原因：
有的說是債權(quán)人找人惡意抬價，結(jié)果該人被坑，不小心把自己抬到坑兒里了......
有的說是嘉定五金城要拆遷了，大家都爭相搶購，撿漏來了......
更有想象力的朋友還推測，很久以前，房子的主人在地下埋了金子，消息不小心走漏，大家明面上是拍房，實際上是來搶金子的.....
二、還原事件真相
本人作為9套商鋪對應債權(quán)投資人委托的處置服務商，覺得本次拍賣的確有超出意料之外的驚喜，充分體現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)司法拍賣對實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化的優(yōu)勢。但面對各種荒誕的留言與揣測，也想稍微多說幾句，盡可能還原事件真相，以正視聽：
1.關(guān)于拍賣標的：9套商鋪地處嘉定國際五金城，那個地方以福建人為主的外地人居多，主要經(jīng)營五金生意，獨棟商鋪可商住兩用，下面鋪子可開門做生意，上面可以做倉庫和居住，9套商鋪類型在當?shù)厥袌鰧儆谑窒∪钡念愋汀?/p>
2.關(guān)于拆遷傳言：坊間確有拆遷傳聞，但在政府正式的拆遷公告出來之前，一切都只是傳言，況且，本人從公開的政府信息網(wǎng)站上也并未查詢到任何和拆遷直接相關(guān)的信息。
3.關(guān)于資產(chǎn)推介：9戶商鋪對應的債權(quán)投資人在資產(chǎn)上拍之前，資產(chǎn)推介非常充分且精準，公司項目總監(jiān)親自帶隊，深入到國際五金城市場，挨家挨戶地發(fā)資產(chǎn)推介傳單，把資產(chǎn)上拍時間、上拍網(wǎng)站準確無誤地及實地傳遞給市場里潛在的買家，同時指導他們參與法拍。
4.關(guān)于處置服務商：由于拍賣標的本身帶租，且有年紀較大的被執(zhí)行人的近親屬居住，加上被執(zhí)行人對評估價格提異議，本案在資產(chǎn)推進上拍的過程中可謂是一波三折。在資產(chǎn)掛拍過程中，因被執(zhí)行人對價格提異議，拍賣被中止后，我們第一時間與執(zhí)行法官溝通，通過執(zhí)行法官與評估機構(gòu)和提異議的被執(zhí)行人取得聯(lián)系，在評估機構(gòu)就拍賣價格出具書面回復意見，法官與被執(zhí)行人做好筆錄后，15天之內(nèi)又將資產(chǎn)重新推進上拍，將中止拍賣對處置時間延遲的影響降到了最低，確保處置進程得以順利推進。
5.關(guān)于本案執(zhí)行法官：本案執(zhí)行法官法官在執(zhí)行推進過程中，秉持公正立場，堅持司法為民，切實為申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人雙方利益著想，反復做執(zhí)行相關(guān)各方的工作，主持達成補償安置協(xié)議，最大限度地確保標的物能順利推進上拍，實現(xiàn)了執(zhí)行辦案法律效果和社會效果目標的統(tǒng)一。
6.關(guān)于疫情對標的成交的積極影響：受疫情影響，疫情期間法院上拍標的相對較少，國際五金城的法拍房標的更是稀缺，而由于非滬籍人士限購，一直久居當?shù)厥袌龅耐獾厝司徒脴I(yè)的需求非常旺盛。因此，受疫情影響，五金城商鋪貨源的稀缺與當?shù)胤菧耸烤徒脴I(yè)需求旺盛之間的矛盾，是推高本次成交價的主要原因。
三、拍到心儀法拍房的小竅門
傳統(tǒng)策略：在傳統(tǒng)購買法拍房的理念中，大多人都抱著“守株待兔，看天吃飯”的心態(tài)，等待合適的法拍房訊息出現(xiàn)在自己眼前，整體呈一種被動的姿態(tài)。這種被動尋房策略的缺陷主要體現(xiàn)在：
1.不能及時獲取最新的法拍房源和開拍信息，錯失購買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機會；
2.雖然及時關(guān)注到了房源信息，但是開拍時間迫在眉睫，手中的流動資金卻不能及時到位，結(jié)果就是錯失良機；
3.好不容易找到心儀的房源并且提前準備好了資金，但是競拍價格遠超過自己的預估價，也只好扼腕嘆息；
4.還有人在競拍過程中因為各種原因沒有做到理性競拍，使得最終獲取法拍房的成本過高，買的并不便宜。
作為經(jīng)驗豐富的處置服務商，我們根據(jù)法拍房市場的變化規(guī)律，總結(jié)了購買法拍房的新策略，能夠有效規(guī)避傳統(tǒng)策略的弊端，迎合新的市場需求，即：收購優(yōu)先債權(quán)，變被動為主動。
此種策略的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1.作為新的債權(quán)人，可以直接掌握司法處置的進度，鎖定債權(quán)上一對一的房源信息；
2.如果司法推拍發(fā)生流拍的情況，新債權(quán)人也可以申請以物抵債，從而取得法拍房的所有權(quán)；
3.如果司法推拍過程中競價激烈，新債權(quán)人可以通過該筆債權(quán)潛在的溢價收益，作為競價程序中加價的籌碼，在法拍環(huán)節(jié)獲取一定的競價優(yōu)勢。
然而，特別需要指出的是，通過收購債權(quán)去實現(xiàn)物權(quán)的方式畢竟存在一定的不確定性和風險，是更符合專業(yè)人士的選擇路徑。因此，如果想選擇新策略參與法拍房投資，從專業(yè)角度出發(fā)，給各位如下建議：
1.購買法拍房時，可以選擇金額較大的標的物，比如優(yōu)質(zhì)地段的商鋪、辦公樓、廠房和土地等；
2.最好是有較長周期和較低成本的資金來源和資金規(guī)劃；
3.最重要的是，要想在法拍房的市場里不踩雷，必須找專業(yè)機構(gòu)做好輔助工作，從前期盡調(diào)、交際結(jié)構(gòu)設(shè)計到競拍中加價指導和貸款咨詢、輔助過戶等全部事項都需要專業(yè)的輔助機構(gòu)來完成。
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