作者：面包財(cái)經(jīng)

來(lái)源：面包財(cái)經(jīng)（ID：mianbaocaijing）

新城控股近日披露了一份頗為靚麗的半年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，公司報(bào)告期內(nèi)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收、歸母凈利潤(rùn)791.05億元和43.06億元，兩者均創(chuàng)上市以來(lái)新高。

整體業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)同時(shí)，新城控股在商業(yè)地產(chǎn)方面的表現(xiàn)尤其突出。在“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略下，新城控股于報(bào)告期內(nèi)累計(jì)新增18座吾悅廣場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入39.38億元，同比增長(zhǎng)近73%。截至2021年6月30日，吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)面積達(dá)950.67萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)62.06%。截至2021年8月25日，新城控股開(kāi)業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量已達(dá)到177座，進(jìn)駐全國(guó)131個(gè)城市。

在行業(yè)融資整體收緊的背景下，新城控股憑借多渠道、低成本的融資優(yōu)勢(shì)構(gòu)筑起了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壁壘。2021年上半年，公司通過(guò)發(fā)行公司債券、應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持證券以及中期票據(jù)等方式獲得境內(nèi)融資，且成功發(fā)行一筆3億美元4.25年期的綠色優(yōu)先票據(jù)。值得一提的是，公司的美元債融資成本明顯低于行業(yè)平均水平。

在行業(yè)拿地、融資、盈利整體承壓的背景下，新城控股依托“住宅+商業(yè)”的運(yùn)作模式以及多渠道、低成本的融資優(yōu)勢(shì)，助力其在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。

上半年?duì)I收、利潤(rùn)均創(chuàng)上市以來(lái)新高 土儲(chǔ)充裕 

新城控股2021年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收791.05億元，同比增長(zhǎng)109.63%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)43.06億元，同比增長(zhǎng)34.4%。研究發(fā)現(xiàn)，公司今年上半年的營(yíng)收、歸母凈利潤(rùn)均創(chuàng)2015年A股上市以來(lái)新高。

穩(wěn)健業(yè)績(jī)的保持得益于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售的持續(xù)增長(zhǎng)。2021年6月，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約230.25億元，銷(xiāo)售面積約183.16萬(wàn)平方米。從累計(jì)口徑來(lái)看，今年1-6月公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約1176.64億元，比上年同期增長(zhǎng)20.65%；銷(xiāo)售面積約1086.96萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)23.87%。截至報(bào)告期末，公司共361個(gè)子項(xiàng)目在建，總建筑面積達(dá)7985.79萬(wàn)平方米（含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目）。銷(xiāo)售的增長(zhǎng)及豐富的在建項(xiàng)目為公司未來(lái)收入結(jié)算并貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)提供了重要支撐。

7月份經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)顯示，新城控股2021年7月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約168.88億元，銷(xiāo)售面積約155.39萬(wàn)平方米。累計(jì)口徑下的合同銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積分別達(dá)到1,345.53億元和1,242.35萬(wàn)平方米。

值得一提的是，銷(xiāo)售穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，新城控股保持了充足的土地儲(chǔ)備。公司堅(jiān)持深耕長(zhǎng)三角區(qū)域，并聚焦其他核心城市群，已形成以長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)江中部、成渝等城市群為重點(diǎn)的布局體系。

截至2021年6月底，新城控股在全國(guó)范圍內(nèi)合計(jì)擁有土地儲(chǔ)備1.5億平方米，可充分滿足未來(lái)2-3年的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)所需。從地理位置來(lái)看，一、二線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的37.75%，長(zhǎng)三角區(qū)域三、四線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的29.38%，成功在全國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力和人口密度最高的地區(qū)進(jìn)行布局。充足且優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)能夠有力地支撐公司未來(lái)持續(xù)穩(wěn)步地發(fā)展。

“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式行業(yè)領(lǐng)跑 吾悅廣場(chǎng)增長(zhǎng)前景廣闊 

近年來(lái)，國(guó)家提出以內(nèi)循環(huán)為主的雙循環(huán)戰(zhàn)略，國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求將會(huì)進(jìn)一步釋放，作為重要供給端的商業(yè)市場(chǎng)具有足夠的發(fā)展空間。在這樣的背景下，新城控股“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)模式的優(yōu)越性逐步體現(xiàn)出來(lái)。

今年上半年，新城控股吾悅品牌管理規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大且呈加速趨勢(shì)。5月和6月，新增位于淄博、宜賓、婁底、天津、漳州、仙桃、煙臺(tái)等城市的商業(yè)綜合體，疊加1-4月獲取的商業(yè)項(xiàng)目，上半年累計(jì)新增18座吾悅廣場(chǎng)。

報(bào)告期內(nèi)，公司共開(kāi)業(yè)5座吾悅廣場(chǎng)。其中，湖北孝感吾悅廣場(chǎng)是公司年內(nèi)首個(gè)開(kāi)業(yè)的商業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，屬于凈地項(xiàng)目，標(biāo)志著公司從商業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)、定位規(guī)劃到品牌招商落位、商業(yè)運(yùn)營(yíng)推廣，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的完整閉環(huán)。

截至2021年8月25日，新城控股開(kāi)業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量已達(dá)到177座，進(jìn)駐全國(guó)131個(gè)城市，商場(chǎng)開(kāi)業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司首位。

2021年1-6月，公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入為39.38 億元，同比增長(zhǎng)約72.87%。吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)面積達(dá)950.67萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)62.06%；出租率達(dá)97.12%；客流總量達(dá)4.96億人次，同比增長(zhǎng)117.81%；銷(xiāo)售總額達(dá)272.75億元，同比增長(zhǎng)134.22%；會(huì)員人數(shù)達(dá)1,237萬(wàn)人，較2020年末增長(zhǎng)25.84%，新城商業(yè)影響力大幅提升。

相比于聚焦商業(yè)運(yùn)營(yíng)的公司，公司的住宅開(kāi)發(fā)在充分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中不斷成長(zhǎng)，具有較高的項(xiàng)目操盤(pán)與資金回籠能力；而相比于深耕住宅開(kāi)發(fā)的公司，公司在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)?；_(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)方面具有一定優(yōu)勢(shì)，能夠持續(xù)提供豐富且高質(zhì)的盈利來(lái)源。

中報(bào)顯示，新城控股的物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)毛利約25.69億元，毛利率高達(dá)70.58%。

兩道紅線達(dá)標(biāo) 多渠道、低成本融資優(yōu)勢(shì)構(gòu)筑企業(yè)護(hù)城河 

“房住不炒”政策總基調(diào)下，國(guó)家相關(guān)部門(mén)近年來(lái)陸續(xù)出臺(tái)政策限制房地產(chǎn)企業(yè)融資，加速行業(yè)去杠桿。其中一個(gè)重點(diǎn)是提出“三道紅線”監(jiān)管要求，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1.0倍。按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，每一檔均限制了有息負(fù)債的增速。

截至2021年上半年末，新城控股凈負(fù)債率為60.48%、現(xiàn)金短債比為1.44倍，均達(dá)到監(jiān)管要求。行業(yè)強(qiáng)監(jiān)管下，擁有扎實(shí)財(cái)務(wù)報(bào)表、多元融資渠道及穩(wěn)健現(xiàn)金流成為了房企能否渡過(guò)行業(yè)低谷，并在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)占據(jù)領(lǐng)先位置的勝負(fù)手。

憑借良好的業(yè)務(wù)表現(xiàn)以及穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，新城控股構(gòu)筑起了多元化的融資渠道并取得低成本的融資優(yōu)勢(shì)。公開(kāi)資料顯示，新城控股報(bào)告期內(nèi)先后完成公司債券及應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持證券的發(fā)行，共募集資金17.85億元。同時(shí)，公司在中國(guó)銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)，募資8億元。

除了境內(nèi)融資，新城控股于2021年2月發(fā)行一筆4.04億美元的5.25年期無(wú)抵押固定利率債券，票面利率為4.5%。報(bào)告期內(nèi)，公司還成功發(fā)行一筆3億美元4.25年期的綠色優(yōu)先票據(jù)，票面利率為4.625%。值得一提的是，這是新城控股發(fā)行的首筆綠色債券，有利于公司在未來(lái)吸引更多的ESG投資者。

對(duì)比來(lái)看，截至2021年7月末，按照起息日計(jì)算，內(nèi)房企業(yè)發(fā)行海外債券的平均票面利率達(dá)到6.76%，中位數(shù)票面利率為5.95%，均明顯高于新城控股。

不僅如此，新城控股還在持續(xù)創(chuàng)新融資方式。2021年7月末，公司公告稱正籌劃通過(guò)境外控股子公司間接持有的、主要位于長(zhǎng)三角區(qū)域和部分二線省會(huì)城市的9個(gè)商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)在新加坡設(shè)立信托基金，再申請(qǐng)向相關(guān)投資者發(fā)行信托份額以實(shí)現(xiàn)于新加坡證券交易所主板上市。本事項(xiàng)完成后，公司預(yù)計(jì)將間接持有上述信托基金51%-55%的信托份額。

公司表示，這是其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程打通的一次探索嘗試，有利于公司拓展融資平臺(tái)并擴(kuò)大投資者基礎(chǔ)，優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)；也有利于提高公司商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)公司長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

正是基于穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)和多元化、低成本的融資優(yōu)勢(shì)，多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)先后上調(diào)新城控股的主體評(píng)級(jí)。比如，標(biāo)普于今年3月將新城發(fā)展和其子公司新城控股的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從BB上調(diào)至BB+，展望穩(wěn)定。同時(shí)，標(biāo)普確認(rèn)新城控股的有擔(dān)保高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)BB長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)。

中誠(chéng)信亞太則于2021年7月宣布，將新城控股的境外長(zhǎng)期信用評(píng)級(jí)從BBBg-上調(diào)至BBBg，展望穩(wěn)定，同時(shí)將其高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)從BBBg-上調(diào)至BBBg。

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原標(biāo)題： 新城控股中報(bào)：營(yíng)業(yè)收入翻倍增長(zhǎng) “住宅+商業(yè)”領(lǐng)跑