債券民工 作者：債券民工在路上
來源：債券民工（ID：zhaiquanmg）
永煤集團“20永煤SCP003”2020年11月10日違約帶來的信用債券風暴對于河南區(qū)域信用債券影響巨大，多家企業(yè)（包括國有企業(yè)、城投公司）均取消了債券發(fā)行計劃，只有河南投資和鄭州興港投資兩家國有企業(yè)成功發(fā)行債券。這兩家成功發(fā)行的國有企業(yè)債券具有驚人的相似性：發(fā)行人主體信用評級均為AAA；發(fā)行的債券產(chǎn)品均為短期公司債券；債券的簿記發(fā)行時間均進行了多次延長。
1月20日，永煤事件之后河南省首只城投債券發(fā)行成功，且為發(fā)行人首次發(fā)行信用債券，債券品種為用于保障性住房的扶貧專項債券。
但是，就是在這樣的信用債券寒冬中，有一家企業(yè)逆勢成功發(fā)行了兩只信用債券，而且還是民營企業(yè)，堪稱河南最牛債券發(fā)行人?。?！這家企業(yè)就是鑫苑（中國）置業(yè)有限公司（以下簡稱“鑫苑置業(yè)”）。
鑫苑置業(yè)成立于2006年，為外商獨資企業(yè)，注冊資本和實收資本均為30,700萬美元，實際控制人為自然人張勇，中國首家在美國紐交所上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。目前鑫源中國的主體信用評級為AA，評級機構(gòu)為聯(lián)合信用。根據(jù)公開資料，鑫苑置業(yè)連續(xù)十年 入選 “中國房地產(chǎn)百強企業(yè) ”。截至2020年6月30日，鑫苑置業(yè)資產(chǎn)總額為599.68億元，負債總額為504.32億元，資產(chǎn)負債率為84.10%。2020年1-6月，鑫苑置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入21.63億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)收入為20.68億元，占比超過95%。
從公司的收入情況來看，鑫苑置業(yè)最近三年及一期的營業(yè)收入波動較大，2020年上半年的收入與同期相比存在一定的差距。
從房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的經(jīng)營情況來看，鑫苑置業(yè)最近三年的在建面積、銷售面積和銷售金額均呈現(xiàn)上漲趨勢。但是需要關(guān)注的是，鑫苑置業(yè)最近三年的結(jié)算金額和結(jié)算均價存在波動。
從貨值儲備情況來看，鑫苑置業(yè)事實上已經(jīng)不算是河南企業(yè)了，河南區(qū)域的貨值儲備雖然金額最大，但是占比只有26.95%，山東、四川和廣東的占比均超過了10%。新增貨值儲備主要位于二線城市，整體區(qū)域結(jié)構(gòu)和分布較好。
截至2020 年6月30日，發(fā)行人凈負債率為108.20%，有息債務余額為161億元，占凈資產(chǎn)的比例為168.82%。而從償債壓力來看，截至2020年6月30日，公司1年以內(nèi)到期的有息負債金額為46.83億元，1-2年內(nèi)到期的有息負債為63.99億元。整體來看，鑫苑置業(yè)的短期內(nèi)償債壓力較大，尤其是2021年和2022年，需要特別關(guān)注公司的短期償債情況。
在2020年和2021年這個神奇的信用債券年度，不少頭部房地產(chǎn)公司的債券發(fā)行都面臨的難度都有了大幅提升（比如最近深陷風口浪尖的某幸福），鑫苑置業(yè)能夠逆勢連續(xù)發(fā)行兩只債券，在這個市場環(huán)境下更是顯得難能可貴。
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