作者：王彬

來源：負(fù)險(xiǎn)不彬（ID:fuxianbubin）

市場(chǎng)法，是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估算資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法。市場(chǎng)法是根據(jù)替代原理，采用比較或類比的思路及方法估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)方法。

采用市場(chǎng)法應(yīng)有活躍的公開市場(chǎng)，并且市場(chǎng)上有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。其中，可比主要體現(xiàn)在功能、市場(chǎng)條件和成交時(shí)間三個(gè)方面，其中，功能上的可行要體現(xiàn)在用途、性能的相同和近似上，市場(chǎng)條件的可比主要體現(xiàn)在市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件的相似上，成交時(shí)間的可比主要體現(xiàn)在與評(píng)估基準(zhǔn)日相近，或時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響可調(diào)整。

一、市場(chǎng)法的基本步驟和可比因素 

（一）市場(chǎng)法的基本步驟

一是選擇參照物。參照物的選擇要存在可比性，包括功能、市場(chǎng)條件和成交條件等。另外，與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相類似的參照物越多，越能充分體現(xiàn)和反映資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，但考慮到參照物的成交價(jià)不僅僅是自身功能的市場(chǎng)表現(xiàn)，還會(huì)受到買賣雙方交易地位、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)限等方面的影響。為避免某個(gè)參照物個(gè)別交易中的特殊因素和偶然因素對(duì)成交價(jià)及評(píng)估值的影響，運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行估值時(shí)參照案例數(shù)目要保證在3個(gè)以上，以盡可能地反映真實(shí)成交價(jià)。

二是要在被評(píng)估資產(chǎn)與參照物之間選擇比較因素。將具有可比性的交易實(shí)例作為與被評(píng)估資產(chǎn)對(duì)比分析、評(píng)估量化的比較參照物。從理論上講，影響資產(chǎn)價(jià)值的基本因素大致相同，如資產(chǎn)性質(zhì)、功能、規(guī)模和市場(chǎng)條件等，但具體到每一種資產(chǎn)時(shí)，影響資產(chǎn)價(jià)值的因素又各有側(cè)重。所以運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)應(yīng)根據(jù)不同種類資產(chǎn)價(jià)值形成的特點(diǎn)和影響價(jià)值的主要因素，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素作為對(duì)比指標(biāo)，形成綜合反映參照物要被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值之間對(duì)照關(guān)系的比照參數(shù)體系，從多方面形成對(duì)比，使影響價(jià)值的主要因素得以全面反映。

三是要明確指標(biāo)對(duì)比和量化的差異，亦即評(píng)估專業(yè)人員在參照物及被評(píng)估資產(chǎn)之間進(jìn)行參數(shù)指標(biāo)的比較，并將兩者的差異進(jìn)行量化。對(duì)比主要體現(xiàn)在交易價(jià)格的真實(shí)性、正常交易情形、參照物與被評(píng)估資產(chǎn)可替代性的差異等方面。 

四是分析確定已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)之間的差異。市場(chǎng)法以參照物的成交價(jià)格作為評(píng)定、估算被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)，對(duì)所選定的對(duì)比參數(shù)體系中的各差異因素進(jìn)行比較分析，通過多形式的量化途徑，形成對(duì)價(jià)值的調(diào)整結(jié)果。在實(shí)際操作中，評(píng)估專業(yè)人員將已經(jīng)量化的參照物與被評(píng)估資產(chǎn)之間的對(duì)比指標(biāo)差異進(jìn)行調(diào)增或調(diào)減，就得到以每個(gè)參照物價(jià)格為基礎(chǔ)的被評(píng)估資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果。

五是綜合分析確定評(píng)估結(jié)果。如果選擇多個(gè)參照物，將會(huì)形成多個(gè)初步評(píng)估結(jié)果。最終的評(píng)估值的形成，主要取決于評(píng)估專業(yè)人員對(duì)參照物的把握和對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的認(rèn)識(shí)，如果參照物與被評(píng)估資產(chǎn)可比性都很好，評(píng)估過程中沒有明顯的遺漏或疏忽，評(píng)估專業(yè)人員可以采用算術(shù)平均法或加權(quán)平均法等方法將初步結(jié)果轉(zhuǎn)換為最終評(píng)估結(jié)果。

（二）市場(chǎng)法的可比因素 

運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要包括資產(chǎn)的功能（資產(chǎn)的功能結(jié)合社會(huì)需求，從資產(chǎn)實(shí)際發(fā)揮效用的角度來考慮，亦即在社會(huì)需要的前提下，資產(chǎn)的功能越好其價(jià)值越高，反之亦然）；資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量（資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號(hào)等）；市場(chǎng)條件（主要考慮參照物成交時(shí)與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情形。市場(chǎng)條件包含宏觀的經(jīng)濟(jì)政策、金融政策、行業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況、產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)情況和供求狀況等）；交易條件（交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等、交易批量不同，交易對(duì)象的價(jià)格就可能會(huì)不同）

二、市場(chǎng)法常用的具體評(píng)估方法

市場(chǎng)法主要分為直接比較法和間接比較法，其中間接比較法則是利用資產(chǎn)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)，也可以是分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）作為基準(zhǔn)。分別將被評(píng)估資產(chǎn)和參照物整體或分項(xiàng)對(duì)比打分從而得到被評(píng)估資產(chǎn)和參照物各自的分值。再利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格以及被評(píng)估資產(chǎn)的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一類評(píng)估方法。該方法只要求參照物與被評(píng)估資產(chǎn)在大的方面基本相同或像是，通過被評(píng)估資產(chǎn)和參照物與國(guó)家、行業(yè)和市場(chǎng)的對(duì)比分析，掌握參照物與被評(píng)估資產(chǎn)之間的差異，在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值?？紤]到間接比較法需要利用國(guó)家、行業(yè)或市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)用起來存在較多局限，在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中應(yīng)用并不廣泛。直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格，以被評(píng)估資產(chǎn)的某一或若干特征與參照物的同一及若干特征直接進(jìn)行比較，得到兩者的特征修正系數(shù)或特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法，其基本計(jì)算公式為：

被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=參照物交易價(jià)格*修正系數(shù)1*修正系數(shù)2……*修正系數(shù)n

被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=參照物交易價(jià)格±特征差額1±特征差額2……±特征差額n

當(dāng)參照物與被評(píng)估資產(chǎn)的差異僅僅體現(xiàn)在某一基本特征上的時(shí)候，直接比較法會(huì)演變成為先行市價(jià)法、市價(jià)折扣法、功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市場(chǎng)售價(jià)類比法、價(jià)值比率法等。 

（一）現(xiàn)行市價(jià)法

當(dāng)被評(píng)估資產(chǎn)本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與被評(píng)估資產(chǎn)基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用被評(píng)估資產(chǎn)或參照物在評(píng)估基本日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值?，F(xiàn)行市價(jià)法是以成交價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)的，有的資產(chǎn)在市場(chǎng)交易過程中，報(bào)價(jià)或目錄價(jià)與實(shí)際成交價(jià)之間會(huì)因交易對(duì)象、交易批量等原因存在差異，在運(yùn)用現(xiàn)行市價(jià)法時(shí)要注意被評(píng)估資產(chǎn)或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格要與被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)涵相同。

（二）市價(jià)折扣法

以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到被評(píng)估資產(chǎn)在銷售條件、銷售時(shí)限或銷售數(shù)量等方面的差異，按照評(píng)估專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來估算被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*（1-價(jià)格折扣率）

此方法一般只適用于被評(píng)估資產(chǎn)與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情形。

（三）功能價(jià)值類比法

功能價(jià)值類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與被評(píng)估資產(chǎn)之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法，根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種類型。

資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情形，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法，其計(jì)算公式為：

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）

資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情形，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法，其計(jì)算公式為：

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）X

其中X為功能價(jià)值指數(shù)。 

（四）價(jià)格指數(shù)法 

價(jià)格指數(shù)法又稱物價(jià)指數(shù)法，是基于參照物的成交時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔引起的價(jià)格變動(dòng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，利用物價(jià)變動(dòng)指數(shù)（價(jià)格指數(shù)）調(diào)整參照物成交價(jià)從而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：

1、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物資產(chǎn)交易價(jià)格*（1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）

具體表現(xiàn)為：

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物資產(chǎn)交易價(jià)格*（1+評(píng)估基準(zhǔn)日同類資產(chǎn)定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）/（1+參照物交易日同類資產(chǎn)定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）

如被評(píng)估房地產(chǎn)于201X年6月末進(jìn)行評(píng)估，該類房地產(chǎn)2016年上半年個(gè)月月末價(jià)格同上一年年底數(shù)據(jù)相比，分別上漲了2.5%，5.7%，6.8%，7.3%，9.6%和10.5%，其中參照房地產(chǎn)在201X年3月末正常交易價(jià)格為3800元/平方米，則其6月末的價(jià)值3800*（1+10.5%）/（1+6.8%）=3932元/平方米

或

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物資產(chǎn)交易價(jià)格*參照物交易期日至評(píng)估基準(zhǔn)日各期（1+環(huán)比市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）乘積

2、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*價(jià)格指數(shù)

一是運(yùn)用定基指數(shù)修正。如果能夠獲得參照物和被評(píng)估資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)或定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，價(jià)格指數(shù)法的數(shù)學(xué)式可以概括為：

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物資產(chǎn)交易價(jià)格*評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù)/參照物交易日資產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù)

二是運(yùn)用環(huán)比指數(shù)修正。如果能夠獲得參照物和被評(píng)估資產(chǎn)的環(huán)比價(jià)格指數(shù)或環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，價(jià)格指數(shù)法的數(shù)學(xué)表達(dá)式為：

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物資產(chǎn)交易價(jià)格*參照物交易日至評(píng)估基準(zhǔn)日各期環(huán)比價(jià)格指數(shù)乘積

如：已知參照物資產(chǎn)在201X年1月初的正常交易價(jià)格為300萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價(jià)格變化2-5月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為103.6%，98.3%，103.5%，104.7%，則其5月初的評(píng)估價(jià)格為300*103.6%*98.3%*103.5%*104.7%=331.1萬元

整體而言，價(jià)格指數(shù)法一般運(yùn)用于被評(píng)估資產(chǎn)與參照物之間僅有時(shí)間因素存在差異的情形，且時(shí)間差異不能過長(zhǎng)。

（五）成新率價(jià)格調(diào)整法

成新率價(jià)格調(diào)整法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與被評(píng)估資產(chǎn)新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值，其計(jì)算公式為：

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*被評(píng)估資產(chǎn)成新率/參照物成新率

其中，資產(chǎn)成新率=資產(chǎn)的尚可使用年限/（資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限）*100%

成新率價(jià)格調(diào)整法只運(yùn)用于被評(píng)估資產(chǎn)與參照物之間僅有成新程度差異的情形。

（六）價(jià)值比率法

價(jià)值比率法是利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格，與其某一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相比較形成的價(jià)值比率作為乘數(shù)或倍數(shù)，乘以被評(píng)估資產(chǎn)的同一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種具體評(píng)估方法。價(jià)值比率法中的價(jià)值比率種類眾多，包括了盈利類指標(biāo)的價(jià)值比率，如息稅前收益價(jià)值比率，稅后現(xiàn)金流量?jī)r(jià)值比率和每股收益價(jià)值比率（市盈率）等；收入類指標(biāo)的價(jià)值比率，如銷售收入價(jià)值比率（市銷率）；資產(chǎn)類指標(biāo)的價(jià)值比率，如凈資產(chǎn)價(jià)值比率、總資產(chǎn)價(jià)值比率等。其他類指標(biāo)的價(jià)值比率，如成本市價(jià)比率等。

價(jià)值比率法通常被用作評(píng)估企業(yè)價(jià)值，由于企業(yè)存在規(guī)模、營(yíng)利能力等方面的差異，因此為增強(qiáng)可比性，需要采取某種可比的價(jià)值聯(lián)系，將待估企業(yè)與可比企業(yè)的價(jià)值聯(lián)系起來。這種聯(lián)系通常可以用價(jià)值比率來反映，對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，得到待估企業(yè)的價(jià)值比率。根據(jù)選取的可比參照物不同，分為“上市公司比較法”和“交易案例比較法”。上市公司比較法是獲取并分析可比上市公司的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，計(jì)算適當(dāng)?shù)膬r(jià)值比例，在于被評(píng)估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上，確定待估企業(yè)價(jià)值的具體方法。上市公司比較法中可比企業(yè)應(yīng)當(dāng)是公開市場(chǎng)上正常交易的上市公司，交易案例比較法是指獲取并分析可比企業(yè)的買賣、收購及合并案例資料，計(jì)算適當(dāng)?shù)膬r(jià)值比率，在于待估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上，確定待估企業(yè)價(jià)值的具體方法，運(yùn)用交易案例比較法時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮待估企業(yè)與交易案例的差異因素對(duì)價(jià)值的影響。價(jià)值比率法應(yīng)關(guān)注如下重點(diǎn)：

一是可比參照物相關(guān)數(shù)據(jù)信息來源及可靠性。因?yàn)槭袌?chǎng)法評(píng)估最主要的就是依賴可比參照物的數(shù)據(jù)來確定待估企業(yè)的價(jià)值。二是確定可比參照物的可比標(biāo)準(zhǔn)。需要考慮企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供的服務(wù)是否相同或相似，或者企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)是否都受到相同經(jīng)濟(jì)因素的影響；考慮待估企業(yè)與可比企業(yè)的規(guī)模和獲利能力是否相似，以及未來成長(zhǎng)性是否相同或相似。三是可比參照物數(shù)量的把握，上市公司要設(shè)置較為嚴(yán)苛的可比標(biāo)準(zhǔn)，選擇最為可比的企業(yè)或企業(yè)組合，如果選用交易案例，則盡可能選擇多個(gè)可比案例。四是價(jià)值比率的選取。如虧損企業(yè)一般不采用與凈利潤(rùn)相關(guān)的價(jià)值乘數(shù)；可比參照物與待估企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)存在較大差異，則不宜選擇部分投資口徑的價(jià)值乘數(shù)；輕資產(chǎn)企業(yè)不宜選擇與資產(chǎn)規(guī)模相關(guān)的價(jià)值乘數(shù)，而應(yīng)該更多的考慮與收益相關(guān)的指標(biāo)；對(duì)于成本和利潤(rùn)比較穩(wěn)定的企業(yè)，可以采用收益口徑的價(jià)值乘數(shù)進(jìn)行評(píng)估；可比參照物與待估企業(yè)的稅收政策不一致，偏向于采用與扣稅前收益相關(guān)的指標(biāo)，從而避免由于稅收不一致而導(dǎo)致的價(jià)值差異性。 

價(jià)值比例在可比企業(yè)與待估企業(yè)的價(jià)值之間建立了一座橋梁，能夠更好的反映價(jià)值，則取決于選取價(jià)值比率的關(guān)鍵。目前常采用的價(jià)值比率類型主要包括如下幾類：

三、市場(chǎng)法的適用范圍和局限

市場(chǎng)法同城被用于評(píng)估具有活躍公開市場(chǎng)且具有可比成交案例的資產(chǎn)。但是此方法強(qiáng)調(diào)參照對(duì)象與被評(píng)估資產(chǎn)之間的可比性，影響被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的因素較多，如可能同時(shí)有時(shí)間因素、價(jià)格因素、功能因素、交易條件因素的存在。而且該方法的使用，對(duì)信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，而且要求評(píng)估專業(yè)人員要有豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)閱歷和評(píng)估技巧。

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原標(biāo)題： 資產(chǎn)評(píng)估學(xué)習(xí)筆記5：資產(chǎn)評(píng)估之市場(chǎng)法概覽