作者：王彬

來源：負險不彬（ID:fuxianbubin）

市場法，是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估算資產價值的各種評估技術方法。市場法是根據替代原理，采用比較或類比的思路及方法估測資產價值的評估技術方法。

采用市場法應有活躍的公開市場，并且市場上有可比的資產及其交易活動。其中，可比主要體現在功能、市場條件和成交時間三個方面，其中，功能上的可行要體現在用途、性能的相同和近似上，市場條件的可比主要體現在市場供求關系、競爭狀況和交易條件的相似上，成交時間的可比主要體現在與評估基準日相近，或時間對資產價值的影響可調整。

一、市場法的基本步驟和可比因素 

（一）市場法的基本步驟

一是選擇參照物。參照物的選擇要存在可比性，包括功能、市場條件和成交條件等。另外，與被評估資產相同或相類似的參照物越多，越能充分體現和反映資產市場價值，但考慮到參照物的成交價不僅僅是自身功能的市場表現，還會受到買賣雙方交易地位、交易動機、交易時限等方面的影響。為避免某個參照物個別交易中的特殊因素和偶然因素對成交價及評估值的影響，運用市場法進行估值時參照案例數目要保證在3個以上，以盡可能地反映真實成交價。

二是要在被評估資產與參照物之間選擇比較因素。將具有可比性的交易實例作為與被評估資產對比分析、評估量化的比較參照物。從理論上講，影響資產價值的基本因素大致相同，如資產性質、功能、規(guī)模和市場條件等，但具體到每一種資產時，影響資產價值的因素又各有側重。所以運用市場法時應根據不同種類資產價值形成的特點和影響價值的主要因素，選擇對資產價值形成影響較大的因素作為對比指標，形成綜合反映參照物要被評估資產價值之間對照關系的比照參數體系，從多方面形成對比，使影響價值的主要因素得以全面反映。

三是要明確指標對比和量化的差異，亦即評估專業(yè)人員在參照物及被評估資產之間進行參數指標的比較，并將兩者的差異進行量化。對比主要體現在交易價格的真實性、正常交易情形、參照物與被評估資產可替代性的差異等方面。 

四是分析確定已經量化的對比指標之間的差異。市場法以參照物的成交價格作為評定、估算被評估資產價值的基礎，對所選定的對比參數體系中的各差異因素進行比較分析，通過多形式的量化途徑，形成對價值的調整結果。在實際操作中，評估專業(yè)人員將已經量化的參照物與被評估資產之間的對比指標差異進行調增或調減，就得到以每個參照物價格為基礎的被評估資產的初步評估結果。

五是綜合分析確定評估結果。如果選擇多個參照物，將會形成多個初步評估結果。最終的評估值的形成，主要取決于評估專業(yè)人員對參照物的把握和對被評估資產的認識，如果參照物與被評估資產可比性都很好，評估過程中沒有明顯的遺漏或疏忽，評估專業(yè)人員可以采用算術平均法或加權平均法等方法將初步結果轉換為最終評估結果。

（二）市場法的可比因素 

運用市場法評估單項資產應考慮的可比因素主要包括資產的功能（資產的功能結合社會需求，從資產實際發(fā)揮效用的角度來考慮，亦即在社會需要的前提下，資產的功能越好其價值越高，反之亦然）；資產的實體特征和質量（資產的外觀、結構、役齡和規(guī)格型號等）；市場條件（主要考慮參照物成交時與評估時的市場條件及供求關系的變化情形。市場條件包含宏觀的經濟政策、金融政策、行業(yè)經濟狀況、產品的競爭情況和供求狀況等）；交易條件（交易批量、交易動機、交易時間等、交易批量不同，交易對象的價格就可能會不同）

二、市場法常用的具體評估方法

市場法主要分為直接比較法和間接比較法，其中間接比較法則是利用資產的國家標準、行業(yè)標準或市場標準（標準可以是綜合標準，也可以是分項標準）作為基準。分別將被評估資產和參照物整體或分項對比打分從而得到被評估資產和參照物各自的分值。再利用參照物的市場交易價格以及被評估資產的分值與參照物的分值的比值（系數）求得被評估資產價值的一類評估方法。該方法只要求參照物與被評估資產在大的方面基本相同或像是，通過被評估資產和參照物與國家、行業(yè)和市場的對比分析，掌握參照物與被評估資產之間的差異，在參照物成交價格的基礎上調整估算被評估資產的價值?？紤]到間接比較法需要利用國家、行業(yè)或市場標準，應用起來存在較多局限，在資產評估實踐中應用并不廣泛。直接比較法是指利用參照物的交易價格，以被評估資產的某一或若干特征與參照物的同一及若干特征直接進行比較，得到兩者的特征修正系數或特征差額，在參照物交易價格的基礎上進行修正從而得到被評估資產價值的方法，其基本計算公式為：

被評估資產價值=參照物交易價格*修正系數1*修正系數2……*修正系數n

被評估資產價值=參照物交易價格±特征差額1±特征差額2……±特征差額n

當參照物與被評估資產的差異僅僅體現在某一基本特征上的時候，直接比較法會演變成為先行市價法、市價折扣法、功能價值類比法、價格指數法、成新率價格調整法、市場售價類比法、價值比率法等。 

（一）現行市價法

當被評估資產本身具有現行市場價格或與被評估資產基本相同的參照物具有現行市場價格的時候，可以直接利用被評估資產或參照物在評估基本日的現行市場價格作為被評估資產的評估價值?，F行市價法是以成交價格為標準的，有的資產在市場交易過程中，報價或目錄價與實際成交價之間會因交易對象、交易批量等原因存在差異，在運用現行市價法時要注意被評估資產或參照物在評估基準日的現行市場價格要與被評估資產的價值內涵相同。

（二）市價折扣法

以參照物成交價格為基礎，考慮到被評估資產在銷售條件、銷售時限或銷售數量等方面的差異，按照評估專業(yè)人員的經驗或有關部門的規(guī)定，設定一個價格折扣率來估算被評估資產價值的方法。其計算公式為：

資產評估價值=參照物成交價格*（1-價格折扣率）

此方法一般只適用于被評估資產與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情形。

（三）功能價值類比法

功能價值類比法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與被評估資產之間的功能差異進行調整來估算被評估資產價值的方法，根據資產的功能與其價值之間的關系可分為線性關系和指數關系兩種類型。

資產價值與其功能呈線性關系的情形，通常被稱作生產能力比例法，其計算公式為：

資產評估價值=參照物成交價格*（評估對象生產能力/參照物生產能力）

資產價值與其功能呈指數關系的情形，通常被稱作規(guī)模經濟效益指數法，其計算公式為：

資產評估價值=參照物成交價格*（評估對象生產能力/參照物生產能力）X

其中X為功能價值指數。 

（四）價格指數法 

價格指數法又稱物價指數法，是基于參照物的成交時間與被評估資產的評估基準日之間的時間間隔引起的價格變動對資產價值的影響，以參照物成交價格為基礎，利用物價變動指數（價格指數）調整參照物成交價從而得到被評估資產價值的方法。其計算公式為：

1、資產評估價值=參照物資產交易價格*（1+價格變動指數）

具體表現為：

資產評估價值=參照物資產交易價格*（1+評估基準日同類資產定基價格變動指數）/（1+參照物交易日同類資產定基價格變動指數）

如被評估房地產于201X年6月末進行評估，該類房地產2016年上半年個月月末價格同上一年年底數據相比，分別上漲了2.5%，5.7%，6.8%，7.3%，9.6%和10.5%，其中參照房地產在201X年3月末正常交易價格為3800元/平方米，則其6月末的價值3800*（1+10.5%）/（1+6.8%）=3932元/平方米

或

資產評估價值=參照物資產交易價格*參照物交易期日至評估基準日各期（1+環(huán)比市場價格變動指數）乘積

2、資產評估價值=參照物成交價格*價格指數

一是運用定基指數修正。如果能夠獲得參照物和被評估資產的定基價格指數或定基價格變動指數，價格指數法的數學式可以概括為：

資產評估價值=參照物資產交易價格*評估基準日資產定基價格指數/參照物交易日資產定基價格指數

二是運用環(huán)比指數修正。如果能夠獲得參照物和被評估資產的環(huán)比價格指數或環(huán)比價格變動指數，價格指數法的數學表達式為：

資產評估價值=參照物資產交易價格*參照物交易日至評估基準日各期環(huán)比價格指數乘積

如：已知參照物資產在201X年1月初的正常交易價格為300萬元，該種資產已不再生產，但該類資產的價格變化2-5月的環(huán)比價格指數分別為103.6%，98.3%，103.5%，104.7%，則其5月初的評估價格為300*103.6%*98.3%*103.5%*104.7%=331.1萬元

整體而言，價格指數法一般運用于被評估資產與參照物之間僅有時間因素存在差異的情形，且時間差異不能過長。

（五）成新率價格調整法

成新率價格調整法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與被評估資產新舊程度上的差異，通過成新率調整估算出被評估資產的價值，其計算公式為：

資產評估價值=參照物成交價格*被評估資產成新率/參照物成新率

其中，資產成新率=資產的尚可使用年限/（資產的已使用年限+資產的尚可使用年限）*100%

成新率價格調整法只運用于被評估資產與參照物之間僅有成新程度差異的情形。

（六）價值比率法

價值比率法是利用參照物的市場交易價格，與其某一經濟參數或經濟指標相比較形成的價值比率作為乘數或倍數，乘以被評估資產的同一經濟參數或經濟指標，從而得到被評估資產價值的一種具體評估方法。價值比率法中的價值比率種類眾多，包括了盈利類指標的價值比率，如息稅前收益價值比率，稅后現金流量價值比率和每股收益價值比率（市盈率）等；收入類指標的價值比率，如銷售收入價值比率（市銷率）；資產類指標的價值比率，如凈資產價值比率、總資產價值比率等。其他類指標的價值比率，如成本市價比率等。

價值比率法通常被用作評估企業(yè)價值，由于企業(yè)存在規(guī)模、營利能力等方面的差異，因此為增強可比性，需要采取某種可比的價值聯系，將待估企業(yè)與可比企業(yè)的價值聯系起來。這種聯系通常可以用價值比率來反映，對其進行調整，得到待估企業(yè)的價值比率。根據選取的可比參照物不同，分為“上市公司比較法”和“交易案例比較法”。上市公司比較法是獲取并分析可比上市公司的經營和財務數據，計算適當的價值比例，在于被評估企業(yè)比較分析的基礎上，確定待估企業(yè)價值的具體方法。上市公司比較法中可比企業(yè)應當是公開市場上正常交易的上市公司，交易案例比較法是指獲取并分析可比企業(yè)的買賣、收購及合并案例資料，計算適當的價值比率，在于待估企業(yè)比較分析的基礎上，確定待估企業(yè)價值的具體方法，運用交易案例比較法時，應當考慮待估企業(yè)與交易案例的差異因素對價值的影響。價值比率法應關注如下重點：

一是可比參照物相關數據信息來源及可靠性。因為市場法評估最主要的就是依賴可比參照物的數據來確定待估企業(yè)的價值。二是確定可比參照物的可比標準。需要考慮企業(yè)生產的產品或提供的服務是否相同或相似，或者企業(yè)的產品或服務是否都受到相同經濟因素的影響；考慮待估企業(yè)與可比企業(yè)的規(guī)模和獲利能力是否相似，以及未來成長性是否相同或相似。三是可比參照物數量的把握，上市公司要設置較為嚴苛的可比標準，選擇最為可比的企業(yè)或企業(yè)組合，如果選用交易案例，則盡可能選擇多個可比案例。四是價值比率的選取。如虧損企業(yè)一般不采用與凈利潤相關的價值乘數；可比參照物與待估企業(yè)的資本結構存在較大差異，則不宜選擇部分投資口徑的價值乘數；輕資產企業(yè)不宜選擇與資產規(guī)模相關的價值乘數，而應該更多的考慮與收益相關的指標；對于成本和利潤比較穩(wěn)定的企業(yè)，可以采用收益口徑的價值乘數進行評估；可比參照物與待估企業(yè)的稅收政策不一致，偏向于采用與扣稅前收益相關的指標，從而避免由于稅收不一致而導致的價值差異性。 

價值比例在可比企業(yè)與待估企業(yè)的價值之間建立了一座橋梁，能夠更好的反映價值，則取決于選取價值比率的關鍵。目前常采用的價值比率類型主要包括如下幾類：

三、市場法的適用范圍和局限

市場法同城被用于評估具有活躍公開市場且具有可比成交案例的資產。但是此方法強調參照對象與被評估資產之間的可比性，影響被評估資產價值的因素較多，如可能同時有時間因素、價格因素、功能因素、交易條件因素的存在。而且該方法的使用，對信息資料的數量和質量要求較高，而且要求評估專業(yè)人員要有豐富的評估經驗，市場閱歷和評估技巧。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 資產評估學習筆記5：資產評估之市場法概覽