大部分地產(chǎn)私募機(jī)構(gòu)都已縮減或暫停了業(yè)務(wù)，雖然仍有個別私募機(jī)構(gòu)在繼續(xù)操作城市更新項(xiàng)目的前融，但產(chǎn)品形式已開始慢慢往非備案的方向去努力（合規(guī)問題暫且不論）。目前對于部分城市一二級聯(lián)動的城市更新項(xiàng)目，也有一些實(shí)力雄厚的具備建筑施工背景的集團(tuán)公司通過組建城市更新基金的方式，并以綁定其集團(tuán)內(nèi)的施工企業(yè)進(jìn)行二級開發(fā)的施工總包作為一級熟化階段投資進(jìn)入的前提條件，在城市更新項(xiàng)目一級熟化階段與開發(fā)商合作投資。其基本交易模式及邏輯如下：

受融資類信托規(guī)模壓降以及通道業(yè)務(wù)規(guī)模壓縮等新規(guī)的影響，目前已基本找不到信托層面的更新貸產(chǎn)品（指融資類產(chǎn)品），但有少數(shù)信托公司通過股權(quán)方式投資于城市更新項(xiàng)目或通過融資主體在交易所非公開發(fā)行的債務(wù)融資工具方式參與投資。

1. 交易對手要求：強(qiáng)主體或強(qiáng)主體兜底。

2. 投資方式：常見的是以股權(quán)投資+對賭退出形式進(jìn)行投資，即對股權(quán)進(jìn)行控制（持股不低于70%），并由項(xiàng)目原股東或?qū)嶋H控制方對項(xiàng)目專規(guī)、拆遷進(jìn)度、實(shí)施主體確認(rèn)等重要關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的獲取時(shí)間及規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行對賭，對賭成功按照市場化評估作價(jià)退出，對賭失敗則由交易對手回購。

3. 成本收益要求：對強(qiáng)主體房企一般都是年化10%-15%左右。

4. 風(fēng)控要求：強(qiáng)化強(qiáng)主體的兜底，或者讓開發(fā)商提供第三方的擔(dān)保，如能提供抵押物則最好。

5. 基本投資要素可參考如下：

1. 國企資金特點(diǎn)：對交易對手的選擇以及所投資的標(biāo)的遵循風(fēng)控的安全原則，避免國有資產(chǎn)流失，部分國企習(xí)慣操作有抵押的、確定性強(qiáng)的、強(qiáng)主體的融資業(yè)務(wù)（如勾地、中標(biāo)招拍掛的項(xiàng)目）。盡管·如此，為了響應(yīng)中央鼓勵城市更新的號召，國企或國企平臺參與城市更新項(xiàng)目前融的情況開始慢慢增多；

2. 交易對手：依賴主體信用的融資邏輯，要求交易對手須為強(qiáng)主體（國央企或排名靠前房企）；

3. 資金進(jìn)入：通過搭建股權(quán)投資架構(gòu)方式介入項(xiàng)目公司，主要依托于交易對手的綜合實(shí)力，優(yōu)選國央企以及實(shí)力較強(qiáng)的頭部民營開發(fā)商。

1. 外資機(jī)構(gòu)投資策略的變化：目前在集中供地背景下，通常由國央企及百強(qiáng)實(shí)力房企拔得頭籌，土地招拍掛前融業(yè)務(wù)競爭激烈，面對強(qiáng)主體的土地前融需求，外資機(jī)構(gòu)在成本上往往無競爭優(yōu)勢，因此在當(dāng)前市場環(huán)境下，部分外資企業(yè)調(diào)整投資策略，一方面轉(zhuǎn)向物色城市更新的前融投資機(jī)會，另一方面對于土地招拍掛中項(xiàng)目較為優(yōu)質(zhì)的前融需求，則融資主體準(zhǔn)入方面可放寬到百強(qiáng)之外的上市房企。

2. 融資主體要求：優(yōu)選有境外上市主體或發(fā)債主體、還本付息能力主體的融資方。若是小開發(fā)商與品牌開發(fā)商合作，小開發(fā)商作為融資主體，則重點(diǎn)關(guān)注與大開發(fā)商的合作模式以及大開發(fā)商是否可以提供相應(yīng)的增信。

3. 對城市更新項(xiàng)目區(qū)位的要求：重點(diǎn)支持深圳、廣州、東莞、佛山、中山、珠海等灣區(qū)核心城市的項(xiàng)目。

4. 介入階段及項(xiàng)目類型：綜合考慮項(xiàng)目類型、權(quán)利主體及拆遷難度、項(xiàng)目進(jìn)展以及項(xiàng)目收益情況等。以深圳的城市更新項(xiàng)目為例，如果是在立項(xiàng)之后的項(xiàng)目，外資在進(jìn)行合作選擇時(shí)則重點(diǎn)關(guān)注開發(fā)商本身的綜合實(shí)力；在項(xiàng)目類型上，有一些外資機(jī)構(gòu)則可對工改類項(xiàng)目進(jìn)行投資，并綁定項(xiàng)目未來后端公寓或配套宿舍的長租運(yùn)營或收購。

5. 還本付息要求：傾向于境外還本付息，境外付息成本一般在年化12%以上。

6. 資金投放架構(gòu)：境內(nèi)放款模式以及境外放款模式。另外，需特別注意的是目前銀行結(jié)匯較為嚴(yán)格，在入境架構(gòu)設(shè)計(jì)上需根據(jù)項(xiàng)目情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

目前部分資產(chǎn)管理公司（AMC）熱衷于以非金不良模式為大開發(fā)商收購城市更新項(xiàng)目提供并購類融資。這種非金不良融資模式本質(zhì)上屬于收購重組的業(yè)務(wù)范疇，具體為通過收購城市更新項(xiàng)目原權(quán)益人或其關(guān)聯(lián)方/非關(guān)聯(lián)方對項(xiàng)目公司的債權(quán)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商（收購方）對項(xiàng)目并購款或拆遷款的支付，進(jìn)而完成項(xiàng)目收并購資金的撬動。  

1. AMC機(jī)構(gòu)收購項(xiàng)目原權(quán)益人對項(xiàng)目公司的股東借款或其上游供應(yīng)商對項(xiàng)目公司的應(yīng)收未收工程款等債權(quán)，AMC支付債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，開發(fā)商（收購方）就項(xiàng)目公司的債務(wù)償還向AMC提供集團(tuán)層面的保證擔(dān)保。

2. AMC向項(xiàng)目原權(quán)益人支付的債權(quán)轉(zhuǎn)讓對價(jià)款作為項(xiàng)目原權(quán)益人和開發(fā)商之間的實(shí)際股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價(jià)，項(xiàng)目公司完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記后后置質(zhì)押至AMC名下。

3. 債權(quán)存續(xù)期間，項(xiàng)目公司向AMC機(jī)構(gòu)按季度付息，債權(quán)期限屆滿后一次性歸還本金。

1. 保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資城市更新的現(xiàn)狀：今年以來不少中小型保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)都跟隨著政策的腳步開始探討和嘗試城市更新項(xiàng)目的投資機(jī)會，但是目前保險(xiǎn)資金投資城市更新項(xiàng)目卻面臨著政策空白的問題（目前主要是往棚改或一級開發(fā)的思路靠攏）。

2. 對交易對手的選擇：較為嚴(yán)苛，如要求融資主體為滿足評級要求的（AA+以上）的政府平臺、國央企。

3. 投資范圍：嚴(yán)格限制投資范圍，其中就不動產(chǎn)領(lǐng)域投資而言，目前保險(xiǎn)資金僅能投資保障性住房、商業(yè)不動產(chǎn)（如商業(yè)中心、寫字樓、醫(yī)療養(yǎng)老地產(chǎn)等）、棚改、新型城鎮(zhèn)化、融資主體列入國土資源部《土地儲備機(jī)構(gòu)名錄》的土地儲備整理項(xiàng)目等。

4. 投資方式：債權(quán)投資計(jì)劃或城市更新私募投資基金。

5. 保險(xiǎn)資金是否可以參與改造方向含居住屬性的項(xiàng)目投資：結(jié)合保險(xiǎn)資金運(yùn)用原則（安全性、收益性、流動性）來判斷，對于保險(xiǎn)資金而言，安全性系第一要義，若在挑選交易對手、項(xiàng)目類型、項(xiàng)目階段、風(fēng)控措施等方面能確保交易的安全性，控制風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)兼顧收益，事實(shí)上亦不違背保險(xiǎn)資金運(yùn)用的實(shí)質(zhì)。比如，（1）挑選的交易對手/融資主體屬于綜合實(shí)力及資信較為優(yōu)質(zhì)的主體，項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)豐富，符合保險(xiǎn)資金評級要求的政府或國央企、民企；或（2）項(xiàng)目類型上，政府主導(dǎo)的舊住宅小區(qū)改造、土地整備、棚戶區(qū)改造、綜合整治類城市更新項(xiàng)目均可以政府平臺或國央企平臺作為融資主體或提供增信擔(dān)保進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)品設(shè)計(jì)。已獲得相關(guān)政府批文的公共住房建設(shè)（公共租賃住房、安居型商品房和人才住房）項(xiàng)目；或（3）項(xiàng)目已經(jīng)納入城市更新計(jì)劃，被拆遷主體單一或可控，拆遷率滿足一定的要求，或通過對賭條件設(shè)置能控制風(fēng)險(xiǎn)；亦或（4）融資主體能提供滿足要求的擔(dān)保等等。

在大灣區(qū)范圍內(nèi)展業(yè)的銀行的相關(guān)城市更新貸、拆遷貸產(chǎn)品相對成熟，而大灣區(qū)之外的銀行目前亦在加強(qiáng)政策研究，跟進(jìn)政策風(fēng)向，試圖打開城市更新融資的切入點(diǎn)。以下就大灣區(qū)范圍內(nèi)銀行介入城市更新相關(guān)要求進(jìn)行舉例。

如擔(dān)保公司，開具舊改保函等；其他強(qiáng)主體的項(xiàng)目以及弱主體強(qiáng)項(xiàng)目的抵押類融資。