不良掘金蛙 作者：不良掘金蛙
來源：不良掘金蛙（ID：buliangjuejinwa002）
這個(gè)話題是因?yàn)樽罱幸还P債權(quán)處置過程中，遇到這個(gè)問題，正好分享給大家。
01 如何獲取繳納租金的信息
因?yàn)樵谇捌诒M調(diào)和投后的管理中，我們到現(xiàn)在與承租人溝通過有關(guān)抵押物的糾紛問題，和前期試探的研究過承租人購(gòu)買抵押物使用的問題，所以了解了關(guān)于租金的繳納期限和大致金額，也向承租人說明了，因?yàn)槭堑盅汉笞赓U，如果其繳納租金不通知我們，那我們一定申請(qǐng)騰空抵押物申請(qǐng)拍賣。所以在債務(wù)人（抵押人）向承租人索要租金的時(shí)候，承租人第一時(shí)間聯(lián)系了我們。
02 收取租金的法律依據(jù)
（這兩個(gè)案例里面的裁判論述還是挺不錯(cuò)的，建議看看）
首先，《民法典》第四百一十二條第一款：“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但是抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息義務(wù)人的除外。
其次，在最高院判決（2016）最高法民終542號(hào)和最高院裁定（2019）最高法執(zhí)監(jiān)479號(hào)中明確了租金屬于法定孳息；抵押權(quán)人對(duì)租金享有優(yōu)先受償權(quán)；要求抵押權(quán)人通知清償義務(wù)人（承租人）是為了防止其清償錯(cuò)誤，不是生效要件而是對(duì)抗要件，即承租人在不知情的情況下，將租金給付給抵押人（出租人）后，抵押權(quán)人不能說無效。（通俗就是一旦給了你就沒法要了，只要沒給你作為抵押權(quán)人就能去優(yōu)先受償）；而且非常明確的說明扣押的理解應(yīng)該是法院通過查封對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)施加以公權(quán)力之后，抵押人收取孳息的權(quán)利即被剝奪，租金作為抵押物交換價(jià)值的一部分，應(yīng)當(dāng)算入抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)姆秶鷥?nèi)，抵押物不論被哪個(gè)債權(quán)的執(zhí)行法院扣押，均不影響抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)。
03 操作過程
先聯(lián)系法官提交申請(qǐng)執(zhí)行租金的申請(qǐng)和案例，明確表示我們已經(jīng)在積極營(yíng)銷抵押物，如果租金繳納之后必然會(huì)導(dǎo)致我們和承租人之間的矛盾，而且我們也會(huì)追租金未能及時(shí)扣押的責(zé)任。通知承租人如果繳納租金給到債務(wù)人（抵押人），我們就一定會(huì)申請(qǐng)騰空房產(chǎn)。同時(shí)聯(lián)系債務(wù)人（抵押人）在最初申請(qǐng)貸款時(shí)，其曾提供過兩份承諾和抵押物出租協(xié)議，協(xié)議的內(nèi)容顯示出租日期早就到期了，其后面的全部都是抵后出租，并且承諾無出租。如果再拿出什么更早的出租協(xié)議或者和前面材料相沖突的內(nèi)容，一定會(huì)追刑事責(zé)任。當(dāng)然這些話還是遵循“先禮后兵”的方針，不要上來就非常強(qiáng)勢(shì)的表明我一定會(huì)怎么樣，通過交流的過程滲透給對(duì)方。而且我們說的也是真話，如果真發(fā)生了那肯定會(huì)按照方案執(zhí)行下去。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“不良掘金蛙”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： 不良資產(chǎn)中如何收取抵押物租金
