作者| 小債看市

來源| 小債看市（ID：little-bond）

行業(yè)變天風(fēng)聲鶴唳，遠(yuǎn)洋集團(tuán)雖背靠險資，但也隱憂不斷。

3月30日，“21遠(yuǎn)洋01”出現(xiàn)異常成交遭臨停，遠(yuǎn)洋控股集團(tuán)（中國）有限公司（以下簡稱“遠(yuǎn)洋控股”）緊急回應(yīng)。

當(dāng)日上午，據(jù)上交所，“21遠(yuǎn)洋01”交易出現(xiàn)異常波動。根據(jù)有關(guān)規(guī)定自2022年03月30日11時26分開始暫停交易，自2022年03月30日13時26分起恢復(fù)交易。

臨停前，“21遠(yuǎn)洋01”成交凈價報80元，截至下午收盤跌超26%。

據(jù)公開資料，“21遠(yuǎn)洋01”發(fā)行于2021年5月，當(dāng)前余額26億元，期限為5(3+2)年，票面利率4.2%，應(yīng)用2026年5月12日到期。

很快，遠(yuǎn)洋控股公告稱，公司經(jīng)營管理情況正常，各項(xiàng)業(yè)務(wù)均有序開展，無重大不利變化。

遠(yuǎn)洋控股公告

公告顯示，遠(yuǎn)洋控股所有到期債券均按時足額償付，未有任何逾期、展期、違約等風(fēng)險事項(xiàng)發(fā)生，不存在違約或延遲支付本息的情況，當(dāng)前公司償債能力未發(fā)生重大不利變化。

此外，遠(yuǎn)洋控股稱公司融資渠道通暢，其于2022年3月成功發(fā)行PPN20億元，票面利率5.32%，公司控股股東遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377.HK）于2022 年1月成功發(fā)行增發(fā)美元債2億美元。

《小債看市》統(tǒng)計，目前遠(yuǎn)洋控股共存續(xù)債券25只，存續(xù)規(guī)模355.74億元，其中一年內(nèi)到期債券有72.25億元。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)則存續(xù)8只美元債，存續(xù)規(guī)模42.2億美元，今年4月30日將有一只5億美元債到期。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)存續(xù)美元債

近日，惠譽(yù)發(fā)布評級報告，維持遠(yuǎn)洋集團(tuán)BBB-投資級評級，展望不變。

去年11月，由于遠(yuǎn)洋集團(tuán)去杠桿化進(jìn)程存在不確定性，惠譽(yù)將其發(fā)行人評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。

雖背靠險資，但在行業(yè)寒冬下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也出現(xiàn)銷售疲軟、業(yè)績下滑現(xiàn)象，其債務(wù)總規(guī)模已超2000億，面臨一定償債壓力。

據(jù)官網(wǎng)介紹，遠(yuǎn)洋集團(tuán)創(chuàng)立于1993年，2007年9月在香港聯(lián)交所主板上市，遠(yuǎn)洋控股系其在境內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)最主要運(yùn)營平臺。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)主營業(yè)務(wù)包括住宅開發(fā)、不動產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)及建筑建造全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，協(xié)同業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)金融、養(yǎng)老服務(wù)、物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)地產(chǎn)等。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的第一大股東為中國人壽，持股比例為29.59%，二股東為大家保險持股29.58%，公司無實(shí)際控制人。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

2018年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售額首次突破千億，2019和2020年銷售金額均為1300億元。

2021年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額1362.6億元，雖然并入紅星地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)，但僅完成全年銷售目標(biāo)的9成。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年遠(yuǎn)洋集團(tuán)以1088.1億操盤金額位居房企第32位；以602.1萬平方米操盤面積排第33名，屬于中型房企。

克而瑞數(shù)據(jù)

值得注意的是，去年下半年以來遠(yuǎn)洋集團(tuán)的合同銷售額有所下滑，2022年前兩個月其并表銷售額為37.3億元，同比下降18%。

2021年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)新增土地建面717萬平方米，同比下降9%，其總土儲建面為5314萬平方米，同比上升39.7%，土儲充足。

其中，北京和環(huán)渤海區(qū)域土儲建面占比達(dá)47%，土儲城市能級仍然以二線為主。

雖然土地儲備充足，但遠(yuǎn)洋集團(tuán)盈利能力欠佳，深耕能力有待增強(qiáng)。

2021年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入642.47億元，同比上升13.7%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤27.29億元，同比下降4.8%。

歸母凈利潤

業(yè)績下降，主要由于遠(yuǎn)洋集團(tuán)少數(shù)股東應(yīng)占利潤上升，加上銷售均價從2018年至今持續(xù)下滑，銷管費(fèi)用率上升，持續(xù)壓縮企業(yè)未來的利潤空間。

另外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)毛利率持續(xù)下滑并仍處于較低水平，2021年末其毛利率為17.52%，同比下降0.98個百分點(diǎn)，公司利潤情況對利息及其他收入、其他收益凈額、分占合營企業(yè)及聯(lián)營公司業(yè)績的依賴較大。

毛利率情況

值得注意的是，遠(yuǎn)洋集團(tuán)對合聯(lián)營項(xiàng)目的委托貸款及往來款規(guī)模較大，合聯(lián)營項(xiàng)目的經(jīng)營情況將可能對其信用質(zhì)量產(chǎn)生影響。

截至2021年末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)總資產(chǎn)為2812.52億元，總負(fù)債2048.05億元，凈資產(chǎn)764.47億元，資產(chǎn)負(fù)債率72.8%。

從“三道紅線”看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為68%，凈負(fù)債率85%，現(xiàn)金短債比1.45，仍保持綠檔。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)主要以流動負(fù)債為主，占總債務(wù)的63%。

截至同報告期，遠(yuǎn)洋集團(tuán)流動負(fù)債有1286.65億元，主要為應(yīng)付款項(xiàng)及應(yīng)付票據(jù)，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有187.33億元。

相較于短債壓力，遠(yuǎn)洋集團(tuán)流動性尚可，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有216.55億元，較2020年大幅下降45%，但還可以覆蓋短債。

在備用資金方面，截至2021年末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已獲批尚未提用的授信額度超過 2300億元，可見其財務(wù)彈性較好。

銀行授信

除此之外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)還有761.39億非流動負(fù)債，主要為長期借貸，其長期有息負(fù)債合計735.57億元.

整體來看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)剛性債務(wù)超千億，主要以長期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為45%。

從償債資金來源來看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)主要依賴于外部融資，以債券和銀行借款為主，作為香港上市公司其具有暢通的海外債券融資通道。

2021年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)融資成本保持低位，其平均借貸利率下降至4.96%，同比下降0.14個百分點(diǎn)。

然而，受聯(lián)合營項(xiàng)目影響，遠(yuǎn)洋集團(tuán)其他應(yīng)收款及其他應(yīng)付款規(guī)模較大，截至2021年末其應(yīng)收賬款及應(yīng)收票據(jù)高達(dá)779.7億元。

總得來看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)業(yè)績下滑，土地儲備充足但變現(xiàn)能力欠佳；毛利率持續(xù)下滑且處于較低水平，盈利能力待提升；債務(wù)規(guī)模不斷攀升，財務(wù)杠桿風(fēng)險值得關(guān)注。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)前身為中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司，系由中國遠(yuǎn)洋運(yùn)輸（集團(tuán)）總公司于1993年全額出資設(shè)立。

早年間，遠(yuǎn)洋依靠不動產(chǎn)運(yùn)營起家，位于北京復(fù)興門的地標(biāo)性建筑遠(yuǎn)洋大廈就是其典型代表。后來，遠(yuǎn)洋集團(tuán)成為較早開始全國化布局的房企之一。

2007年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)土地儲備就廣泛分布在環(huán)渤海、長三角和珠三角等區(qū)域；2011年進(jìn)入城市增加至19個，全國戰(zhàn)略布局初具規(guī)模。

2016年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)更名為遠(yuǎn)洋集團(tuán)，走上了多元業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型之路，逐步向養(yǎng)老、長租公寓、物流、智能化和大數(shù)據(jù)五個戰(zhàn)略新興業(yè)務(wù)發(fā)力。

然而，多元化轉(zhuǎn)型巨額的投資沒有換來盈利，遠(yuǎn)洋集團(tuán)很多業(yè)務(wù)都在嘗試后出現(xiàn)“回撤”現(xiàn)象。

2019年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)開始將養(yǎng)老、長租公寓等新業(yè)務(wù)從上市公司剝離。

次年7月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)推進(jìn)“南移西拓”戰(zhàn)略，加速布局長三角、珠三角兩大區(qū)域，步入武漢、成渝經(jīng)濟(jì)圈等區(qū)域。

2021年7月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋資本與紅星美凱龍控股簽署協(xié)議，以40億元收購紅星地產(chǎn)70%股權(quán)。

此次收購后，紅星地產(chǎn)在未來兩年每年將會為遠(yuǎn)洋集團(tuán)貢獻(xiàn)300-400億元的銷售規(guī)模，其中絕大多數(shù)銷售額來源于華東、華中以及華西區(qū)域。

這正與遠(yuǎn)洋集團(tuán)“南移西擴(kuò)”戰(zhàn)略不謀而合，其在華東、華西、華中的土地儲備明顯增加。（作者微信：littlebond1）

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： “千億房企”緊急回應(yīng)債券異動，2000億負(fù)債壓頂業(yè)績下滑