作者：鯨鯨

來(lái)源：北京法拍房資訊（ID：gh_790702b54b93）

最近鯨鯨收到了朋友老王的求助，原因是老王前段時(shí)間在司法拍賣平臺(tái)拍了一套房，但是現(xiàn)在遇到了一些問(wèn)題，天天吃不下飯，睡不著覺。

原來(lái)老王之前在網(wǎng)上看到了一套法拍房，由于價(jià)格便宜，地段位置較好，而且在法院公告中得知房屋無(wú)人占用，沒有租約，十分心動(dòng)，所以交了80萬(wàn)的保證金，上周以低于心理預(yù)算的價(jià)格成功拍下。 

然而在拍下之后老王才發(fā)現(xiàn)，自己拍中的這套房竟然在網(wǎng)上被拍賣了4次？

老王心里開始打怵，這房子要是真沒問(wèn)題，之前拍中的人為什么不住，要悔拍？而且一共還是4次，這背后的真相到底隱藏了什么？

面對(duì)疑問(wèn)，老王找到了鯨鯨，鯨鯨請(qǐng)專業(yè)人士針對(duì)老王拍下的這套房源做了詳細(xì)的盡調(diào)，才發(fā)現(xiàn)背后存在的問(wèn)題。

去年3月，該房產(chǎn)第一次掛網(wǎng)拍賣。 

執(zhí)行法院表示競(jìng)買人A悔拍了，不愿意繳納剩余拍賣款項(xiàng)，所以法院裁定不予退回其保證金并重新拍賣該房產(chǎn)。

同年8月底，這間房產(chǎn)重新掛網(wǎng)拍賣。經(jīng)過(guò)幾輪競(jìng)價(jià)，被競(jìng)買人B拍下了。可臨近交款截止日期，B又遲遲未支付拍賣余款。當(dāng)法院工作人員聯(lián)系上競(jìng)買人B時(shí)，競(jìng)買人卻稱，他擔(dān)心被執(zhí)行人家屬鬧事，最終沒有支付余款。

去年12月、今年2月，這間房產(chǎn)又接二連三掛網(wǎng)拍賣，并分別由競(jìng)買人C和競(jìng)買人D拍下，同樣出現(xiàn)了悔拍的情況。

有部分承買人競(jìng)拍時(shí)未經(jīng)過(guò)理性考慮而悔拍，但一件拍品連續(xù)出現(xiàn)四次悔拍極為少見，我們猜測(cè)這套房子背后或許另有隱情，有一些不得已的原因?qū)е赂?jìng)買人不斷悔拍。

鯨鯨調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，該套房源從外觀看這就是一套再正常不過(guò)的法拍房，但是很多時(shí)候法拍房的風(fēng)險(xiǎn)不體現(xiàn)在外表。

在幫老王過(guò)戶的時(shí)候，我們終于發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題所在。

我們發(fā)現(xiàn)這套房子的房產(chǎn)證還沒辦出來(lái)，需要進(jìn)行二次過(guò)戶。

所謂二次過(guò)戶，就是先將房產(chǎn)先過(guò)戶給原業(yè)主，再由原業(yè)主過(guò)戶到買受人，整個(gè)過(guò)戶流程可以不用原業(yè)主參與，完全可以做到直接辦理。

不過(guò)二次過(guò)戶會(huì)導(dǎo)致過(guò)戶費(fèi)用增加，對(duì)于稅費(fèi)由買受人承擔(dān)的情況，兩次過(guò)戶所有稅費(fèi)（包括契稅、個(gè)人、增值稅等）都由買受人支付。

我們?cè)诟贤蹀k理過(guò)戶的時(shí)候，還遇到了一位老哥，花了942萬(wàn)拍下了一套1300平的別墅，也是因?yàn)椤岸芜^(guò)戶”的問(wèn)題卡住，老哥說(shuō)工作人員幫他算了算，他要交180萬(wàn)左右的稅費(fèi)，稅費(fèi)接近房款的百分之20，這么高的稅，自己著實(shí)有點(diǎn)難頂。

最終在我們的幫助下，我們幫老王解決了二次過(guò)戶的難題，老王懸著的一顆心也終于放了下來(lái)，表示如果沒有找到我們，他可能會(huì)損失80萬(wàn)的保證金，最后錢房?jī)煽铡?/p>

法拍房的蜜糖之下，一份詳細(xì)的盡調(diào)報(bào)告顯得尤為重要。

盡職調(diào)查簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是調(diào)查標(biāo)的的具體情況，標(biāo)的的風(fēng)險(xiǎn)程度到底多高，是能否參拍的一個(gè)重要依據(jù)。

具體調(diào)查包括：

1、調(diào)查房屋的產(chǎn)權(quán)情況，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是否清晰，是否已經(jīng)有房產(chǎn)證以及被執(zhí)行人是否是該產(chǎn)權(quán)的唯一擁有者；

2、需要調(diào)查房屋的欠費(fèi)問(wèn)題，是否有拖欠的物業(yè)費(fèi)；

3、是需要去對(duì)標(biāo)的進(jìn)行實(shí)際勘察，看房屋結(jié)構(gòu)是否有損壞，以及小區(qū)的環(huán)境如何，周邊的配套怎么樣；

4、需要去查詢標(biāo)的的稅費(fèi)情況，房屋是否滿五唯一，以及有關(guān)的個(gè)稅增值稅，土地的性質(zhì)是否是劃撥或者是需要繳納土地出讓金等問(wèn)題，這些都需要去查詢；

5、需要跟銀行對(duì)接看一下此標(biāo)的能貸多少錢，銀行能不能審批下來(lái)，以及此房屋有沒有惡意租約、有沒有住人，這個(gè)涉及到后期的清場(chǎng)、騰退的問(wèn)題。

如果你有自己參拍法拍房的想法，當(dāng)然是可以的，但是這其中的風(fēng)險(xiǎn)有必要了解詳盡。在過(guò)去的一些案例中，也不乏很多人像“老王”一樣，在參拍后期造成了更大的損失。 

購(gòu)買法拍房毫無(wú)疑問(wèn)是值得的，但要想真正靠自己拍得心儀的法拍房卻很艱難。

個(gè)人參拍往往伴隨著未知的風(fēng)險(xiǎn)。通常要獲得房屋完整的盡調(diào)信息，都需要花很大人力、精力，動(dòng)用不少信息渠道，對(duì)時(shí)間成本的要求也比較高。

比如現(xiàn)場(chǎng)走訪、法院咨詢、房管部門調(diào)檔、物業(yè)咨詢等等，都不是一件簡(jiǎn)單的工作，如果個(gè)人沒有精力或足夠知識(shí)儲(chǔ)備，還是不建議自己調(diào)查，最好借助專業(yè)的司法房產(chǎn)拍賣輔助機(jī)構(gòu)的力量，通過(guò)其豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，抓住撿漏機(jī)遇。

鯨拍房意在幫助業(yè)主完成聰明的購(gòu)房決定，從房源完備的盡調(diào)信息到最后成交拿到房本，全程為您保駕護(hù)航！

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 一套法拍房悔拍4次，是巧合還是蹊蹺？為何還會(huì)有人去拍？