西政財富 作者：西政財富
來源：西政財富（ID:xizhengcaifu)
筆者按：
從今年年中開始，底層資產(chǎn)涉及住宅項目的地產(chǎn)基金產(chǎn)品被陸陸續(xù)續(xù)暫停了備案，至于何時放開備案目前尚不得而知，而早在今年年初歷經(jīng)地產(chǎn)金融監(jiān)管政策的不斷加碼后，地產(chǎn)私募機構(gòu)的日子就變得很不好過。今年下半年以來，隨著眾多地產(chǎn)企業(yè)的不斷“爆雷”，大多數(shù)地產(chǎn)私募機構(gòu)更是“雪上加霜”、焦頭爛額。
地產(chǎn)私募機構(gòu)的生存現(xiàn)狀如何？未來地產(chǎn)私募還能做嗎？究竟怎么來做？對此，我們將近期與私募同行交流的情況進行梳理，以供同業(yè)人士探討。
一、地產(chǎn)私募機構(gòu)的爆雷總結(jié)
簡單回顧下地產(chǎn)私募的發(fā)展歷程，2016年—2018年可謂是地產(chǎn)私募的“高光時刻”，也是地產(chǎn)私募的“混沌時期”。當(dāng)時申請私募管理人資格似乎也比現(xiàn)在稍微容易一些。股+債的地產(chǎn)基金產(chǎn)品、明股實債的產(chǎn)品也十分盛行，募資環(huán)境相對寬松，選個托管機構(gòu)也相對容易。
隨著2018年“阜興事件”的出現(xiàn)，地產(chǎn)私募出現(xiàn)了“爆雷潮”。以深圳為例，這些盤踞在深圳，特別是以深圳城市更新投資為主要戰(zhàn)場的大多數(shù)私募機構(gòu)紛紛爆雷，深圳私募市場隨后出現(xiàn)了一場徹底的洗牌，該被抓的基本都被抓了進去、該吐出來的錢也基本都吐了出來……時至今日，深圳仍舊有大量私募機構(gòu)還在持續(xù)清退投資者（少則幾億金額未清退，多則十幾二三十億未清退）。2018年開始，地產(chǎn)私募行業(yè)實際上就已逐漸面臨“募資難”、“托管難”、“備案難”的問題。
盡管如此，因私募機構(gòu)手上積累的投資人的資金總歸要找到投資的出路，因此在2018年，很多地產(chǎn)私募機構(gòu)同時把目光瞄準(zhǔn)了“金交所”、“金交中心”，畢竟在這些平臺發(fā)行“產(chǎn)品”基本上沒有什么門檻，而且起投金額在20、30萬能夠吸納更多的資金，也不存在產(chǎn)品備案的種種“煩惱”。相比之下，地產(chǎn)私募從2018年開始似乎就處于“落落落……”的狀態(tài)。
2020年疊加疫情的影響，更多的地產(chǎn)私募機構(gòu)撐不住了。2021年很多地產(chǎn)公司的財富平臺爆雷，由此牽扯出大量做“通道”或以地產(chǎn)投資為主營的私募機構(gòu)爆雷。需注意的是，地產(chǎn)公司的財富平臺爆雷的金額，已不是2018年后幾個億或者多一些的十幾、二三十億體量的爆雷，而是動輒上百億的爆雷金額。有同行開玩笑道，以前爆雷的私募機構(gòu)跟現(xiàn)在開發(fā)商旗下爆雷的財富機構(gòu)相比，這簡直是“小巫見大巫”。
作為時代的塵埃，有幸經(jīng)歷行業(yè)的高光時刻，因此也要有勇氣面對行業(yè)的低谷，這樣才能更加理解一個行業(yè)的周期，磨礪心態(tài)。
二、地產(chǎn)私募機構(gòu)的業(yè)務(wù)現(xiàn)狀及生存困境
當(dāng)下地產(chǎn)私募機構(gòu)有的在積極?！皻ぁ?；有的踩雷后在焦頭爛額地處置風(fēng)險；有的在尋求轉(zhuǎn)型，但是轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去發(fā)現(xiàn)自身暫時沒有這個能力；有的則處于持續(xù)“迷?！钡臓顟B(tài)。
（一）?！皻ぁ边M行中
最近一些私募同行表示，一些地方監(jiān)管部門（如江西、云南、廣州）開始關(guān)注并著手清理所謂私募“僵尸機構(gòu)”。廣州的一些暫無在管產(chǎn)品的地產(chǎn)私募機構(gòu)表示近期有收到廣州證監(jiān)局要求其限期發(fā)行基金產(chǎn)品的通知，否則將予以注銷基金管理人處理。雖然，目前地產(chǎn)私募行情很不理想。但是，對于好不容易拿下的私募基金管理人資格，還是要盡一切可能維護住，畢竟萬一有一天地產(chǎn)私募還有機會做呢？所以，近期一些私募機構(gòu)也在想方設(shè)法備案非房的基金產(chǎn)品。
（二）已“踩雷”或正在“踩雷”
前文提到2018年私募機構(gòu)開始頻繁“爆雷”，時至今日有些奄奄一息的“爆雷”私募機構(gòu)還在努力償付投資人中。在上一波私募爆雷中，地產(chǎn)私募機構(gòu)清退投資人的方式大致是：1.有資產(chǎn)抵償?shù)?，則以資產(chǎn)抵償（住宅、公寓、商業(yè)等）；2.無資產(chǎn)抵償?shù)?，則與投資人溝通 “三年”或“X年”分期償付方案；3.最終無力償付的，則只能以訴訟或仲裁方式解決。目前，“爆雷”的地產(chǎn)企業(yè)旗下的財富板塊清退投資人的方式也與2018年后爆雷的地產(chǎn)私募機構(gòu)的處置方式如出一轍。但是，不同的是這波“爆雷”涉及的面更廣，投資人更多，并且其中也不乏大量已經(jīng)經(jīng)歷了2018年后爆雷的投資人。而對于正在經(jīng)歷爆雷的私募機構(gòu)而言，當(dāng)下端正態(tài)度，做好長期應(yīng)對與煎熬的心理建設(shè)，盡一切可能解決問題才是“上策”。
（三）尋求轉(zhuǎn)型
年初開始亦有大量的地產(chǎn)私募機構(gòu)開始謀劃“轉(zhuǎn)型”。有的在物色“專精特新”領(lǐng)域的投資機會；有的計劃轉(zhuǎn)向不良資產(chǎn)領(lǐng)域投資；有的計劃再另行申請一個私募證券管理人，與原來地產(chǎn)基金投資人一起參與證券市場的投資，趁著北交所的紅利以及資本市場向好的勢頭收割一波紅利……
但是，當(dāng)面對現(xiàn)實時，不少地產(chǎn)私募機構(gòu)又感嘆，“隔行確實如隔山”，團隊不但沒有高科技領(lǐng)域的投資經(jīng)驗與能力，風(fēng)控上也看不到像地產(chǎn)投資項目一樣有實實在在的建筑物平地而起，投資收益更沒有地產(chǎn)私募可觀，并且投資期限相對都很長。最后，繞來繞去還是覺得地產(chǎn)投資更“香”。
（四）持續(xù)迷茫
““迷?！笔钱?dāng)前大多數(shù)地產(chǎn)私募機構(gòu)的狀態(tài)，地產(chǎn)私募還有沒有希望？什么時候能放開地產(chǎn)私募備案？未來哪些開發(fā)商的業(yè)務(wù)還能做？具體能做哪類業(yè)務(wù)？怎么來做？這些問題目前都很難去準(zhǔn)確判斷，因為房地產(chǎn)行業(yè)的未來走向還不是非常明朗。
三、地產(chǎn)私募機構(gòu)今后如何開展業(yè)務(wù)
對于地產(chǎn)私募機構(gòu)來說，未來的業(yè)務(wù)想要更好地開展，首先要做的就是從當(dāng)下吸取經(jīng)驗與教訓(xùn)。簡單來說，培養(yǎng)好團隊，夯實基本功，篩選好交易對手與項目，切切實實履行投后管理職責(zé)方為長久之道。
（一）反思與總結(jié)
客觀來說，這一次危機的出現(xiàn)也給廣大的地產(chǎn)私募機構(gòu)、從業(yè)者以及投資人有了更多的反思機會。
一方面，讓廣大私募從業(yè)者真正領(lǐng)悟了《基金合同》上反復(fù)強調(diào)的“政策風(fēng)險”的內(nèi)涵，讓私募管理人充分理解了“受人之托、代人理財”的含義，這也有助于私募機構(gòu)建立并完善自身項目篩選制度、風(fēng)險處置與應(yīng)對制度。私募機構(gòu)及其工作人員在處理風(fēng)險事件過程中將心態(tài)磨礪地更加成熟，對風(fēng)險的應(yīng)對也能積累更多的經(jīng)驗。
另一方面，對于投資人而言，這也是用金錢買來了對“投資有風(fēng)險”這句話刻骨銘心的理解，日后的投資對所謂的動輒年化9%、10%、11%乃至更高的收益有了更多的“審慎”與“戒備”之心。
再者，就私募機構(gòu)的部分財富人員而言，這一輪危機中也更加深刻理解了“塵歸塵、土歸土”以及“出來混總是要還的”的含義，前些年通過高薪和高額提成所賺取的財富，很多都已被經(jīng)偵部門追回。從財富行業(yè)本身的存在價值來看，財富人員自身過硬的能力、嫻熟的專業(yè)技能才是走得更長遠的基礎(chǔ)，投資人的信任確實需要在個人的成長中耐心等待。
（二）夯實基本功，切實落實投后管理
在地產(chǎn)行情好的時候，閉著眼投資似乎都能有收益，但在市場下行的時候，風(fēng)險則是防不勝防?；仡^望去，又有多少地產(chǎn)私募團隊是真正有項目篩選能力？多少團隊踏踏實實做了項目的投后管理？合同上、投資協(xié)議上約定的章證照共管管了嗎？又管到了嗎？抵押辦了嗎？股權(quán)真的轉(zhuǎn)讓了嗎？高管、財務(wù)人員委派了嗎？資金使用真的是在監(jiān)管下扎扎實實用到項目上了嗎？
項目分析與篩選、投后管理都是一項對專業(yè)和資源要求甚高的技術(shù)活。未來是問“管理”要紅利的時代了，夯實好自身的基本功，切切實實地履行投后管理職責(zé)，如此才能真正做到“受人之托、代人理財”。
（三）交易對手的選擇、項目的篩選、投資方式的變化
地產(chǎn)行業(yè)似乎已經(jīng)進入了ICU，未來值得投資的交易對手已為數(shù)不多。我們認為，在吸取這次的教訓(xùn)后，未來國央企、有實業(yè)板塊支撐的地產(chǎn)企業(yè)、深耕地方的本土龍頭企業(yè)才能活得更好，因此這些也是我們未來業(yè)務(wù)需要重點考慮的合作對象。
除了交易對手的選擇外，地產(chǎn)私募機構(gòu)的業(yè)務(wù)策略調(diào)整也變得越來越重要。比如對于項目的選擇，不能光看投資測算報告上的利潤等表面數(shù)字，以后更要實地踩盤，了解市場、融資環(huán)境、銷售環(huán)境、競品情況等等，扎扎實實地做好投后管理。再比如在投資人的選擇上，物色具有抗風(fēng)險能力的機構(gòu)型投資人，通過搭建股權(quán)或優(yōu)先股投資架構(gòu)等進行項目投資或許是以后更加常規(guī)的投資方式。
地產(chǎn)私募的寒冬不知還有多久，但在當(dāng)下“撐下去”才有生存的機會。
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原標(biāo)題： 地產(chǎn)私募機構(gòu)何去何從
