作者：樓克佳

來源：金逸風(fēng)控催收（ID:sh-king-yi）

大家好，我是樓克佳，今天和大家聊一下，借款過程中，如果拿房產(chǎn)做抵押，當(dāng)中所涉及的最容易被忽視的關(guān)鍵問題——戶口。

一般來說產(chǎn)權(quán)是屬于房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人，比如說房產(chǎn)證上有兩個(gè)人，如果沒有特殊約定，通常一人占50%。但是如果有的房產(chǎn)證上是有特殊約定，可能其中一個(gè)人占70%，還有一個(gè)人占30%，就按照百分比來結(jié)算，這些情況下產(chǎn)權(quán)相對(duì)來說都比較清楚。

還有一個(gè)容易被忽視的“隱形問題”就是房子里有戶口，很多人買了這個(gè)房子，入住不了，就是因?yàn)閼艨诘膯栴}。昨天我看了一篇文章，有個(gè)人在上海買了阿里法拍上的房子，現(xiàn)在就是因?yàn)閼艨诘膯栴}住不進(jìn)去，他每年光利息的損失都將近60萬。所以抵押房產(chǎn)和購(gòu)買拍賣的房子，一定要去關(guān)注戶口的問題。 

拍賣房不適用戶口管理?xiàng)l例

根據(jù)國(guó)內(nèi)的常駐戶口管理?xiàng)l例第32條規(guī)定，應(yīng)訂立房屋買賣合同，并依法變更產(chǎn)權(quán)共有居住房的，如果是這個(gè)房子里有戶口的，不遷走的話，你可以打官司讓他遷走。如果是正常的房產(chǎn)交易，合同會(huì)寫清楚你首付多少，尾款多少，最后什么時(shí)候把里面的戶口遷走，如果這個(gè)當(dāng)中對(duì)方不遷走，打官司，法院是可以強(qiáng)制把他戶口遷走的，這是第一種。

第二種是通過法院判決、財(cái)產(chǎn)繼承、親屬間購(gòu)買產(chǎn)權(quán)份額等途徑，發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或者繼承權(quán)變更的房屋，不適用此條例。也就是說拍賣房不適用。

所以如果你要看拍賣房，比如說房子市值大概一千萬，但起拍價(jià)很便宜，只有600萬，700萬，你就一定要搞清楚這個(gè)房子是否有戶口。

如果說沒有戶口相對(duì)來說很好，如果是里面有三個(gè)戶口，甚至是五個(gè)戶口，那就麻煩了。即使這個(gè)房子的產(chǎn)權(quán)歸你了，最后你要去處置的話，他有居住權(quán)，他問你要三五十萬一個(gè)都很正常。你不給他就賴著不走，因?yàn)榘凑找?guī)定拍賣的房子不能強(qiáng)制把他戶口遷走。所以如果你是在法院里買拍賣房，你要去了解一下，這里面有多少戶口，需要多少錢遷走。

抵押前需簽戶口承諾書

如果是房子做了他項(xiàng)權(quán)利抵押登記的，在登記之前，也要去問一下房子里面是否有戶口，有幾個(gè)戶口？你可以讓他出示戶口本，或者自己去派出所查一下，你說想買這個(gè)房子，確認(rèn)一下里面有幾個(gè)戶口。比如說里面有三個(gè)戶口，就讓他寫一個(gè)承諾：“我是戶口所有人我已知某某房產(chǎn)已經(jīng)抵押給誰誰誰，如果出現(xiàn)了債權(quán)問題的話，我將自動(dòng)遷離戶口。”

這樣萬一最后你要去處置他的房子，拍賣他的房子，他說我不知道，這個(gè)房子是我兒子的，以前我也出過錢的，兒子自己拿去抵押了，父母住在里面怎么辦，你叫我住到哪里去？產(chǎn)權(quán)給你，我一直居住在里面，一直住到我去世為止，那你怎么辦？所以一定要讓父母知道一下兒子把這個(gè)房子拿出來抵押這個(gè)問題。

所以，綜上所述，戶口還是非常重要的。拍賣和抵押當(dāng)中都要去關(guān)注戶口問題，之前都需要了解清楚，不要覺得這個(gè)房子便宜，買下來最后入住不了，也是一個(gè)巨大損失。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 樓老師：抵押房和法拍房中一個(gè)容易被忽視的“隱形問題”