作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：歷史可以追溯到1986年的中海物業(yè)，1991年便在內(nèi)地開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)，2015年成為第二個(gè)登陸資本市場(chǎng)物業(yè)股，幾乎可以說(shuō)每一步都走在了行業(yè)最前面。

但在物業(yè)管理行業(yè)群雄崛起的現(xiàn)在，中海物業(yè)發(fā)展模式與同行相比，開(kāi)始有點(diǎn)落后。一方面，過(guò)去中海物業(yè)提供的服務(wù)對(duì)象過(guò)于單一，基本為中海集團(tuán)提供服務(wù)；另一方面，增值業(yè)務(wù)并不亮眼，業(yè)務(wù)沒(méi)有過(guò)多想象。

所以，當(dāng)同樣是大型物業(yè)管理企業(yè)依靠市場(chǎng)擴(kuò)張能力，或是憑借獨(dú)特能力獲得高估值時(shí)，如碧桂園服務(wù)的61.75倍，融創(chuàng)服務(wù)的92.05倍，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的106.43倍，中海物業(yè)卻只有33.85倍。

或許是眼看他人起高樓，過(guò)去只專注于自身的中海物業(yè)對(duì)自身業(yè)務(wù)進(jìn)行了重新梳理。

2018年首次獲得“外拓第一大單”后，中海物業(yè)大力推動(dòng)第三方物業(yè)的拓展，在2021年初，更是正式啟動(dòng)項(xiàng)目總經(jīng)理合伙人制改革。

如今，中海物業(yè)對(duì)自身業(yè)務(wù)重新梳理后，發(fā)布了最新戰(zhàn)略。

這場(chǎng)戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)于7月30日在深圳舉辦，基于對(duì)市場(chǎng)的洞察，中海物業(yè)提出三大市場(chǎng)戰(zhàn)略、四大服務(wù)產(chǎn)品和三大合作模式。

三大市場(chǎng)戰(zhàn)略、四大服務(wù)產(chǎn)品和三大合作模式，是中海物業(yè)基于自身優(yōu)勢(shì)對(duì)當(dāng)下物業(yè)行業(yè)的思考，也是如何重新追趕行業(yè)第一梯隊(duì)的思考。

在發(fā)布會(huì)上，中海董事、中海物業(yè)董事局主席張貴清表示，本次戰(zhàn)略發(fā)布是基于對(duì)物業(yè)行業(yè)的信心；基于對(duì)跨界合作，形成互補(bǔ)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的信心；基于打造更具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品和服務(wù)，共建發(fā)展路徑的信心；基于成為多元共治基層社會(huì)治理中堅(jiān)力量，成為美好生活共建者和守護(hù)者的信心。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，三大市場(chǎng)戰(zhàn)略包括發(fā)掘存量住宅價(jià)值，著力物業(yè)服務(wù)升級(jí)和建筑物煥新；投身城市更新，承接國(guó)家戰(zhàn)略；進(jìn)入廣泛領(lǐng)域，開(kāi)展多元業(yè)務(wù)。

戰(zhàn)略的背后是中海物業(yè)對(duì)于物業(yè)未來(lái)發(fā)展的思考。

中海物業(yè)行政總裁楊鷗認(rèn)為，“生活服務(wù)業(yè)”屬性的春天已經(jīng)到來(lái)。中海物業(yè)副總裁葉翔則表示，城市化高歌猛進(jìn)二十年來(lái)，存量住宅建筑物生命周期步入中年，相信物業(yè)市場(chǎng)已逐漸進(jìn)入存量時(shí)代。行業(yè)面臨多業(yè)態(tài)、不規(guī)則、不確定性、復(fù)雜性的現(xiàn)狀，做大存量住宅產(chǎn)值，才是真正創(chuàng)造更多社會(huì)價(jià)值與服務(wù)業(yè)增加值。

同時(shí)，在中海物業(yè)看來(lái)，物業(yè)管理要回歸物業(yè)的本質(zhì)，做好基礎(chǔ)服務(wù)、做好質(zhì)量，只有基礎(chǔ)服務(wù)做好了，客戶黏性、客戶滿意度提上來(lái)，才有增值服務(wù)、多元業(yè)務(wù)、社區(qū)治理等方方面面。

因此，在發(fā)布會(huì)上，中海物業(yè)發(fā)布了四款為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)解難紓困的產(chǎn)品，分別為物業(yè)盒子、物業(yè)服務(wù)菜單化工程、物業(yè)APP平臺(tái)和開(kāi)放的社區(qū)服務(wù)勞動(dòng)者平臺(tái)。據(jù)悉，將有150個(gè)“物業(yè)盒子”計(jì)劃于一年內(nèi)投放，覆蓋其75%的在管面積，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)最優(yōu)的管理費(fèi)效比。

此外，中海物業(yè)服務(wù)平臺(tái)通過(guò)在手機(jī)上搭建社區(qū)公共議事平臺(tái)，打造公開(kāi)透明、接受監(jiān)督、多方參與，打造共建共治共管的社區(qū)。

中海物業(yè)還公布了三大合作模式：一是地方政府合作中海模式，城市更新老舊社區(qū)物業(yè)管理的全程解決方案；二是物業(yè)企業(yè)換“芯”計(jì)劃，中海物業(yè)將面向傳統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)，協(xié)助其改變管理模式，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)企業(yè)至現(xiàn)代化企業(yè)的升級(jí)；三是存量住宅煥“心”工程，全面賦能城市老舊社區(qū)物業(yè)服務(wù)及運(yùn)營(yíng)。

合作模式的發(fā)布，對(duì)中海物業(yè)加強(qiáng)跨界合作也有著重要意義。

張貴清在現(xiàn)場(chǎng)表示，中海物業(yè)已經(jīng)與順豐、中建等很多企業(yè)展開(kāi)了戰(zhàn)略合作。物業(yè)行業(yè)涉及到千家萬(wàn)戶，所以需要和各行各業(yè)來(lái)合作，從而找到自身的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，這是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。

新戰(zhàn)略的發(fā)布雖然說(shuō)是中海物業(yè)對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的新思考，但很大程度上或許是其在過(guò)去行業(yè)蓬勃發(fā)展過(guò)程中掉隊(duì)，重新尋找超車的機(jī)會(huì)。

值得一提的是，2018年12月，中海物業(yè)通過(guò)官網(wǎng)發(fā)布了一條消息，名為“中海物業(yè)外拓第一大單誕生記”。彼時(shí)，中海物業(yè)承接濟(jì)南華山回遷安置房項(xiàng)目，項(xiàng)目類型包括住宅、商鋪、商務(wù)辦公樓，總建筑面積達(dá)240萬(wàn)平方米，其中商業(yè)及其配套17萬(wàn)平方米，寫字樓56萬(wàn)平方米。

這是中海物業(yè)外拓的第一單大生意。事實(shí)上，自上市以來(lái)，在獨(dú)立第三方開(kāi)拓上，中海物業(yè)可謂非常乏力。統(tǒng)計(jì)顯示，有關(guān)中海物業(yè)獨(dú)立第三方的數(shù)據(jù)，在2020年的業(yè)績(jī)報(bào)告中才開(kāi)始出現(xiàn)。

據(jù)了解，中海物業(yè)外拓真正有所起色應(yīng)該是在2019年，當(dāng)年中海物業(yè)中標(biāo)項(xiàng)目179個(gè)，面積達(dá)1504.3萬(wàn)平方米，外拓面積創(chuàng)歷年之最，且首次超越內(nèi)接面積，并入局城市服務(wù)、民航服務(wù)、高等院校、養(yǎng)老院等新領(lǐng)域。

但中海物業(yè)沒(méi)有保持住這個(gè)成績(jī)，2020年新增在管面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.7%，其中僅22.8%面積來(lái)源于獨(dú)立第三方項(xiàng)目。也就是說(shuō)，獨(dú)立第三方面積僅為700萬(wàn)平方米左右。而在這一年，中海物業(yè)來(lái)自獨(dú)立第三方的在管建筑面積占比才剛過(guò)10%。

需要注意的是，中海物業(yè)曾提出過(guò)清晰的規(guī)模追逐目標(biāo)，在該公司“十四五”規(guī)劃中明確提出內(nèi)生和外拓要達(dá)到1：1的戰(zhàn)略目標(biāo)，在管面積規(guī)模未來(lái)五年復(fù)合增長(zhǎng)率不低于30%，到“十四五”末預(yù)計(jì)增長(zhǎng)3.7至3.8倍。

若以中海物業(yè)2020年底1.82億平方米在管面積作為基數(shù)粗略計(jì)算，第三方物業(yè)管理項(xiàng)目每年至少需要新增6400萬(wàn)平方米才能完成目標(biāo)。

按照過(guò)往的成績(jī)，中海物業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能完成。

作為局外人，也許并不非常清楚了解中海物業(yè)外拓失速的原因。但可以看到的是，中海物業(yè)在2021年初推進(jìn)了公司制度的改革，如今又對(duì)外做出明確的戰(zhàn)略宣，均旨在完成大目標(biāo)下的業(yè)績(jī)指標(biāo)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體報(bào)道，在2021年2月，中海物業(yè)通過(guò)官網(wǎng)公布正式啟動(dòng)項(xiàng)目總經(jīng)理合伙人制改革，同時(shí)舉辦首期項(xiàng)目總經(jīng)理持牌資格認(rèn)證開(kāi)班式。

當(dāng)時(shí)張貴清表示，這是面對(duì)成本逐年上漲、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈、業(yè)務(wù)邊界不斷擴(kuò)大的行業(yè)趨勢(shì)，中海物業(yè)必須通過(guò)管理模式創(chuàng)新，突破發(fā)展瓶頸，盤活更大存量，開(kāi)拓更廣增量，實(shí)現(xiàn)持續(xù)、均衡、健康、高質(zhì)量發(fā)展。

在外界看來(lái)，此次改革推動(dòng)中海物業(yè)行程集團(tuán)-平臺(tái)-項(xiàng)目層面的三級(jí)職能管控體系，厘清職能分配，即集團(tuán)負(fù)責(zé)制定標(biāo)準(zhǔn)、戰(zhàn)略，平臺(tái)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)具體業(yè)務(wù)擴(kuò)張，是能推動(dòng)中海物業(yè)第三方外拓的落地。并且通過(guò)改革，將個(gè)人利益與企業(yè)利益捆綁，提升管理人員的主觀能動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)第三方市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張。

但光有制度還不行，物業(yè)管理行業(yè)如今已是高度競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，如果沒(méi)有辨識(shí)度，每年至少6000多萬(wàn)平方米的業(yè)績(jī)目標(biāo)肯定是無(wú)法完成的。這也就讓此次發(fā)布會(huì)顯得尤為重要，這是中海物業(yè)對(duì)外展示的窗口。

對(duì)于戰(zhàn)略、模式、產(chǎn)品的展示，也是其希望在物業(yè)管理的紅海中，找到這類具有特征的合作方。

難點(diǎn)或許是，中海物業(yè)選擇的賽道需求到底有多大？

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原標(biāo)題： 外拓與規(guī)模壓力下中海物業(yè)存量尋路