觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
觀點地產(chǎn)網(wǎng)：歷史可以追溯到1986年的中海物業(yè)，1991年便在內(nèi)地開展物業(yè)管理服務(wù)，2015年成為第二個登陸資本市場物業(yè)股，幾乎可以說每一步都走在了行業(yè)最前面。
但在物業(yè)管理行業(yè)群雄崛起的現(xiàn)在，中海物業(yè)發(fā)展模式與同行相比，開始有點落后。一方面，過去中海物業(yè)提供的服務(wù)對象過于單一，基本為中海集團提供服務(wù)；另一方面，增值業(yè)務(wù)并不亮眼，業(yè)務(wù)沒有過多想象。
所以，當同樣是大型物業(yè)管理企業(yè)依靠市場擴張能力，或是憑借獨特能力獲得高估值時，如碧桂園服務(wù)的61.75倍，融創(chuàng)服務(wù)的92.05倍，華潤萬象生活的106.43倍，中海物業(yè)卻只有33.85倍。
或許是眼看他人起高樓，過去只專注于自身的中海物業(yè)對自身業(yè)務(wù)進行了重新梳理。
2018年首次獲得“外拓第一大單”后，中海物業(yè)大力推動第三方物業(yè)的拓展，在2021年初，更是正式啟動項目總經(jīng)理合伙人制改革。
如今，中海物業(yè)對自身業(yè)務(wù)重新梳理后，發(fā)布了最新戰(zhàn)略。
這場戰(zhàn)略發(fā)布會于7月30日在深圳舉辦，基于對市場的洞察，中海物業(yè)提出三大市場戰(zhàn)略、四大服務(wù)產(chǎn)品和三大合作模式。
中海的改變
三大市場戰(zhàn)略、四大服務(wù)產(chǎn)品和三大合作模式，是中海物業(yè)基于自身優(yōu)勢對當下物業(yè)行業(yè)的思考，也是如何重新追趕行業(yè)第一梯隊的思考。
在發(fā)布會上，中海董事、中海物業(yè)董事局主席張貴清表示，本次戰(zhàn)略發(fā)布是基于對物業(yè)行業(yè)的信心；基于對跨界合作，形成互補競爭優(yōu)勢的信心；基于打造更具競爭力的產(chǎn)品和服務(wù)，共建發(fā)展路徑的信心；基于成為多元共治基層社會治理中堅力量，成為美好生活共建者和守護者的信心。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，三大市場戰(zhàn)略包括發(fā)掘存量住宅價值，著力物業(yè)服務(wù)升級和建筑物煥新；投身城市更新，承接國家戰(zhàn)略；進入廣泛領(lǐng)域，開展多元業(yè)務(wù)。
戰(zhàn)略的背后是中海物業(yè)對于物業(yè)未來發(fā)展的思考。
中海物業(yè)行政總裁楊鷗認為，“生活服務(wù)業(yè)”屬性的春天已經(jīng)到來。中海物業(yè)副總裁葉翔則表示，城市化高歌猛進二十年來，存量住宅建筑物生命周期步入中年，相信物業(yè)市場已逐漸進入存量時代。行業(yè)面臨多業(yè)態(tài)、不規(guī)則、不確定性、復(fù)雜性的現(xiàn)狀，做大存量住宅產(chǎn)值，才是真正創(chuàng)造更多社會價值與服務(wù)業(yè)增加值。
同時，在中海物業(yè)看來，物業(yè)管理要回歸物業(yè)的本質(zhì)，做好基礎(chǔ)服務(wù)、做好質(zhì)量，只有基礎(chǔ)服務(wù)做好了，客戶黏性、客戶滿意度提上來，才有增值服務(wù)、多元業(yè)務(wù)、社區(qū)治理等方方面面。
因此，在發(fā)布會上，中海物業(yè)發(fā)布了四款為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)解難紓困的產(chǎn)品，分別為物業(yè)盒子、物業(yè)服務(wù)菜單化工程、物業(yè)APP平臺和開放的社區(qū)服務(wù)勞動者平臺。據(jù)悉，將有150個“物業(yè)盒子”計劃于一年內(nèi)投放，覆蓋其75%的在管面積，實現(xiàn)市場最優(yōu)的管理費效比。
此外，中海物業(yè)服務(wù)平臺通過在手機上搭建社區(qū)公共議事平臺，打造公開透明、接受監(jiān)督、多方參與，打造共建共治共管的社區(qū)。
中海物業(yè)還公布了三大合作模式：一是地方政府合作中海模式，城市更新老舊社區(qū)物業(yè)管理的全程解決方案；二是物業(yè)企業(yè)換“芯”計劃，中海物業(yè)將面向傳統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)，協(xié)助其改變管理模式，實現(xiàn)傳統(tǒng)企業(yè)至現(xiàn)代化企業(yè)的升級；三是存量住宅煥“心”工程，全面賦能城市老舊社區(qū)物業(yè)服務(wù)及運營。
合作模式的發(fā)布，對中海物業(yè)加強跨界合作也有著重要意義。
張貴清在現(xiàn)場表示，中海物業(yè)已經(jīng)與順豐、中建等很多企業(yè)展開了戰(zhàn)略合作。物業(yè)行業(yè)涉及到千家萬戶，所以需要和各行各業(yè)來合作，從而找到自身的產(chǎn)品競爭力，這是未來發(fā)展的趨勢。
外拓的壓力
新戰(zhàn)略的發(fā)布雖然說是中海物業(yè)對于物業(yè)管理行業(yè)的新思考，但很大程度上或許是其在過去行業(yè)蓬勃發(fā)展過程中掉隊，重新尋找超車的機會。
值得一提的是，2018年12月，中海物業(yè)通過官網(wǎng)發(fā)布了一條消息，名為“中海物業(yè)外拓第一大單誕生記”。彼時，中海物業(yè)承接濟南華山回遷安置房項目，項目類型包括住宅、商鋪、商務(wù)辦公樓，總建筑面積達240萬平方米，其中商業(yè)及其配套17萬平方米，寫字樓56萬平方米。
這是中海物業(yè)外拓的第一單大生意。事實上，自上市以來，在獨立第三方開拓上，中海物業(yè)可謂非常乏力。統(tǒng)計顯示，有關(guān)中海物業(yè)獨立第三方的數(shù)據(jù)，在2020年的業(yè)績報告中才開始出現(xiàn)。
據(jù)了解，中海物業(yè)外拓真正有所起色應(yīng)該是在2019年，當年中海物業(yè)中標項目179個，面積達1504.3萬平方米，外拓面積創(chuàng)歷年之最，且首次超越內(nèi)接面積，并入局城市服務(wù)、民航服務(wù)、高等院校、養(yǎng)老院等新領(lǐng)域。
但中海物業(yè)沒有保持住這個成績，2020年新增在管面積超過3000萬平方米，同比增長20.7%，其中僅22.8%面積來源于獨立第三方項目。也就是說，獨立第三方面積僅為700萬平方米左右。而在這一年，中海物業(yè)來自獨立第三方的在管建筑面積占比才剛過10%。
需要注意的是，中海物業(yè)曾提出過清晰的規(guī)模追逐目標，在該公司“十四五”規(guī)劃中明確提出內(nèi)生和外拓要達到1：1的戰(zhàn)略目標，在管面積規(guī)模未來五年復(fù)合增長率不低于30%，到“十四五”末預(yù)計增長3.7至3.8倍。
若以中海物業(yè)2020年底1.82億平方米在管面積作為基數(shù)粗略計算，第三方物業(yè)管理項目每年至少需要新增6400萬平方米才能完成目標。
按照過往的成績，中海物業(yè)遠遠未能完成。
作為局外人，也許并不非常清楚了解中海物業(yè)外拓失速的原因。但可以看到的是，中海物業(yè)在2021年初推進了公司制度的改革，如今又對外做出明確的戰(zhàn)略宣，均旨在完成大目標下的業(yè)績指標。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體報道，在2021年2月，中海物業(yè)通過官網(wǎng)公布正式啟動項目總經(jīng)理合伙人制改革，同時舉辦首期項目總經(jīng)理持牌資格認證開班式。
當時張貴清表示，這是面對成本逐年上漲、市場競爭愈演愈烈、業(yè)務(wù)邊界不斷擴大的行業(yè)趨勢，中海物業(yè)必須通過管理模式創(chuàng)新，突破發(fā)展瓶頸，盤活更大存量，開拓更廣增量，實現(xiàn)持續(xù)、均衡、健康、高質(zhì)量發(fā)展。
在外界看來，此次改革推動中海物業(yè)行程集團-平臺-項目層面的三級職能管控體系，厘清職能分配，即集團負責(zé)制定標準、戰(zhàn)略，平臺和項目負責(zé)具體業(yè)務(wù)擴張，是能推動中海物業(yè)第三方外拓的落地。并且通過改革，將個人利益與企業(yè)利益捆綁，提升管理人員的主觀能動性，實現(xiàn)第三方市場規(guī)模擴張。
但光有制度還不行，物業(yè)管理行業(yè)如今已是高度競爭的市場，如果沒有辨識度，每年至少6000多萬平方米的業(yè)績目標肯定是無法完成的。這也就讓此次發(fā)布會顯得尤為重要，這是中海物業(yè)對外展示的窗口。
對于戰(zhàn)略、模式、產(chǎn)品的展示，也是其希望在物業(yè)管理的紅海中，找到這類具有特征的合作方。
難點或許是，中海物業(yè)選擇的賽道需求到底有多大？
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