作者:觀點新媒體
“我們已經進入科創(chuàng)時代,或者說產投時代,這是一個很大的變化?!?/strong>
葛培?。ń鸬赝庐a業(yè)研究院院長):非常高興第一次參加博鰲論壇,非常有感慨,昨天下午參加閉門會,今天一早參加早餐會,上午是全體大會,全程討論的是房地產的主題,我非常有感受。
今天我給大家匯報的題目是“科創(chuàng)時代產業(yè)地產的底層邏輯和商業(yè)模式”,我為什么講科創(chuàng)時代?它相對應的是什么時代呢?為什么叫科創(chuàng)時代?我感覺到科創(chuàng)時代是相當于或者說相對于我們原來城投時代,用形象的語言就是鐵公基時代。
這個科創(chuàng)時代的標志是什么呢?我個人的學習體會,感覺到可能是去年的十九屆五中全會,之后形成的一個轉變。
十九屆五中全會是一個重要的標志,我感覺到一定是我黨一次重大的理論飛躍,十九屆五中全會就是討論十四五規(guī)劃的,園區(qū)經濟正在全面進入科創(chuàng)時代,這是對園區(qū)經濟進入新發(fā)展階段的重要判斷。
我從十大維度證明現在已經進入科創(chuàng)時代,一是戰(zhàn)略規(guī)劃指引,十四五規(guī)劃明確把科技創(chuàng)新放在核心地位,把科技自立自強作為國家發(fā)展戰(zhàn)略的支撐,擺在各項任務的首位,也就是戰(zhàn)略規(guī)劃的指引。
第二個是國家頂層設計,總書記2014年5月23號到張江來,當時我是張江的老總,我?guī)涂倳浲扑]了一批新經濟企業(yè),比如說喜馬拉雅等等,總書記一個都沒去,他到張江來,就到大飛機。現在的工信部部長,當時是大飛機的總經理,就陪他看大飛機,然后到上海臨港看榮威汽車,然后去看了一家醫(yī)療設備企業(yè),一家新經濟企業(yè)他都沒去。他對張江提出要打造全球有影響力的科創(chuàng)中心,這是在2014年的時候,當時還沒有中美貿易戰(zhàn)。
第三是強調科創(chuàng)首位,我們以前叫產學研用,但是這幾個主體的價值取向不一致,所以這次明確創(chuàng)新要放在穩(wěn)中求進的首位。
第四,中美脫鉤倒逼,這個創(chuàng)新也是解決卡脖子問題的,現在有300多個卡脖子項目,要求長三角要解決100多個,所以這是倒逼。
第五是科學中心引領,實際上就是四個國家綜合性科創(chuàng)中心,上海張江、安徽濱湖、北京懷柔、廣東松山湖科技城和光明科技城聯合打造粵港澳大灣區(qū),這就表明國家對參與原始創(chuàng)新競爭的主戰(zhàn)場就在這四個地方。
第六是央企考核賦能,央企當年凈利潤的投入視同當年的利潤考核。所以我有的時候也感慨,為什么央企里面出現不了華為?華為一年的研發(fā)投入1400多億人民幣,相當于全上海全社會研發(fā)投入的88%。
第七是資本市場助推,上??苿?chuàng)板特別是集成電路企業(yè),現在從申報到上市的中位數是121天,中芯國際用了19天募資了200億,還一股難求。這也是中國的優(yōu)勢,全國人民的血汗錢在支持科創(chuàng)板。
第八,專精特新成為國家戰(zhàn)略,工信部要求今年通過抓3000多家國家級專精特新企業(yè),帶動全國5萬多家企業(yè)發(fā)展。第九,國家資本引領,我把科創(chuàng)板企業(yè)做了大數據分析,前71個大股東全是國有資本、國有基金,也就是說以前政府,包括政府的平臺公司都是投資BOT、PPP,現在全投在科創(chuàng),所以這也是科創(chuàng)時代的重要標志。
第十,頂級人才匯聚,我們在打造世界頂級科學家的社區(qū),在上海浦東臨港,拿出2.5平方公里,把全世界圖靈獎,所有的諾貝爾獎科學家全部集中,每年召開一次論壇。這些都表明我們已經進入科創(chuàng)時代,或者說產投時代,這是一個很大的變化。
產業(yè)地產行業(yè)正呈現八大變化趨勢。產業(yè)地產的邏輯都發(fā)生根本性的變化,一是園區(qū)的新入局者增多,加劇行業(yè)競爭。我以前專門做產業(yè)基金投資,比如高瓴資本、康橋資本,現在他們也做園區(qū)了,像康橋資本第四個基金,8.5億美金,就是專門投資園區(qū)的。
第二是傳統(tǒng)的房企搶灘產業(yè)地產進入新階段,這是人才結構決定業(yè)務結構的,原來是從事房地產的,房地產曾經是暴利的,當然現在走下坡路了,而產業(yè)地產是久久為功的。第三是國資加持民企成為產業(yè)地產新趨勢。
最近上海搞了四個模式,不僅叫國民共建產業(yè)園區(qū),還有國集共建產業(yè)園區(qū),就是農村的土地跟國有的搞合作,這個叫國民共建、國集共建,形成地權+股權,實際上可能是鄉(xiāng)村振興的一個重要的切入點,讓農民有可持續(xù)的收入。
第四,產業(yè)基金紛紛介入產業(yè)地產。第五是資本大佬競相并購園區(qū)資產,第六是輕資產業(yè)務進入春秋時代,第七是產業(yè)園區(qū)開發(fā)主體IPO成為重要選擇。2017年國務院15號文明確園區(qū)開發(fā)主體可以優(yōu)先IPO,前面第一個標志是中新發(fā)展,就是中國和新加坡合資的,后來兩家文旅的產業(yè)園區(qū)也上市了。第八是持有型園區(qū)資產探索公募REITs試點,這一塊比較熱,這里我簡單自我推介一下,全國第一單ABS是我做的,2006年發(fā)行,當時是私募基金+ABS。
去年6月21號,張江光大做的也是全國第一單,也是我做的,當時我是跟光大控股的老總在香港搞了一個私募基金+ABS,正好符合這樣一個條件。私募基金+ABS和公募基金+ABS我都是第一單。
產業(yè)地產行業(yè)迎來了底層商業(yè)邏輯的變革,怎么轉型?我提出來轉型科技投行,打造第二增長曲線新趨勢。實際上就是回答剛剛黃立平董事長的問題,也就是要追求租金以外的收入。
產業(yè)地產是空間提供商+時間合伙人,空間提供商就是房東,時間合伙人就是股東,房東+股東,股東贏房東,這個不是講講而已,最后你的利潤結構、投資收益、股東的收益要超過房東,甚至是超過50%,這個我已經做到了。這種模式已經全國復制了,比如說東湖高新、中新發(fā)展、聯東U谷、東久新宜、浙江傳化他們都有這方面的一些動作。
金地威新是全國房地產30強里面真心實意轉型為產業(yè)地產的公司之一,它做的是全品類、全周期、全自持的項目,這跟凌克董事長的個人偏好也有關,他實際上不是這個行業(yè)的人,剛剛高力的嘉賓講生物醫(yī)藥,我對這個領域太熟了,金地的董事長凌克在美國搞了4個生物醫(yī)藥的孵化器,聘請了一些海外的華人科學家,去年他就投了中國的生物醫(yī)藥基金16億人民幣,他是真心實意的真正投資產業(yè)地產。
金地威新的頂層設計上是產業(yè)園區(qū)資管運營專家,也就是資管和運營體現對產業(yè)園區(qū)全生命周期的堅持,運營體現金地威新產業(yè)賦能的價值,“專家”表明金地威新打造行業(yè)標桿的愿景。
這樣一個產業(yè)園區(qū)的資管運營專家,也就是回答了我們是誰。在核心競爭力上它有7個方面,一個是項目策劃能力,它在上海投資了一個達闥機器人3000萬美金,跟他們成立合資公司,在上海打造一個機器人產業(yè)園,243畝土地,市委書記6次批示支持這件事。這個公司的創(chuàng)始人就是小靈通的創(chuàng)始人。
第二個是精品化的建造能力,這是金地的強項,第三是集團化的整合能力,集團要求各區(qū)的房地產公司一定要協同,因為各區(qū)域的房地產公司跟政府的關系比較鐵,由他們來提供園區(qū),然后一起弄。這個事情不是隨便說說,還要考核,一票否決制,每個地方的房地產公司都要為金地威新的產業(yè)地產提供項目。第四是協同化政企能力,也就是政府主導,企業(yè)主體,第五是持有化產服能力,現在最缺的人才是生物醫(yī)藥的產服人才,全國的生物醫(yī)藥園區(qū)已經有100多個,張江的生物醫(yī)藥園區(qū)的價格每天每平方是7塊到8塊。
第六是多元化營收能力,這里面我認為就是商業(yè)模式,除了租金收入以外,現在大家除了租金收入、物業(yè)收入,金地威新還在探索能源管理收入,這也是董事長親自掛帥,要搞標準廠房上的光伏,然后搞儲能。
還有一個是PE投資收入,現在最難的是產業(yè)服務收入,也就是說需要專業(yè)化的人才,這一塊現在是薄弱環(huán)節(jié),也就是說未來可能產業(yè)地產不僅僅是租金收入、物業(yè)服務收入,還有能源管理收入,包括PE投資收入,還有最重要的可能要突破的,就是產業(yè)服務、增值服務收入。第七是證券化運作能力。國家發(fā)改委給金地威新也開了視頻會,金地威新申報了5個園區(qū),現在已經進入了項目庫,緊鑼密鼓在打造,最近上交所、深交所都發(fā)布了擴目指引,公募REITs將是這個行業(yè)顛覆性的變革。
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