房地產(chǎn)行業(yè)最近的形勢非常糟糕，除了跟著一些國央企一起抄底一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)外，我們感覺其他類型的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)已開始變得無從下手，包括強(qiáng)主體的前融業(yè)務(wù)也面臨著前所未有的風(fēng)險(xiǎn)。

自民營房企大面積爆雷之后，上個(gè)月開始的強(qiáng)刺激政策并未帶來預(yù)期的救市效果，相反現(xiàn)在混合所有制的房企都開始岌岌可危，有些甚至已出現(xiàn)拖欠員工薪資的情況。如果樓市銷售情況仍無轉(zhuǎn)機(jī)，爆雷風(fēng)險(xiǎn)將很快蔓延到國央企開發(fā)商身上。至于房地產(chǎn)行業(yè)的上下游企業(yè)，最后也將難逃厄運(yùn)。

從2022年11月出臺(tái)“金融16條”到房地產(chǎn)融資“三支箭”的落地，房企的融資情況改善了個(gè)寂寞，一方面是70％以上的民營房企都已爆雷，而且很難再獲得銀行的融資支持；另一方面是債券融資、股權(quán)融資政策雖然有所松動(dòng)，但投資者基本上都已用腳投票。

市場方面最近非常關(guān)注房企的資產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)，尤其是土地儲(chǔ)備主要集中在三四五線城市的房企。國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室認(rèn)為，只要這些城市的房地產(chǎn)市場價(jià)格平均下跌10%，就會(huì)有很多公司資不抵債。盡管從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，下跌幅度并不是很大，但真實(shí)的情況是資產(chǎn)縮水已非常嚴(yán)重，比如光2022年上市公司年報(bào)里，減值準(zhǔn)備超過100億元的公司就有十余家，實(shí)際上的情況則可能更加糟糕，畢竟美化了財(cái)務(wù)報(bào)表的房企占了絕大多數(shù)。

近兩個(gè)月以來，坊間的價(jià)格戰(zhàn)、促銷戰(zhàn)打得硝煙彌漫，不過越來越多房企開始擔(dān)心低價(jià)銷售純粹是飲鴆止渴，最后還很容易搞得資不抵債。除此之外，過度的降價(jià)促銷還很容易引發(fā)新老業(yè)主的斗爭和維權(quán)問題，比如今年國慶期間保利陽光城的五折促銷因老業(yè)主的激烈維權(quán)而被迫叫停。對(duì)于老業(yè)主來說，大多數(shù)人買房都是掏盡了六個(gè)錢包，因此很難忍受房產(chǎn)的貶值，尤其是央企、國企、混合所有制的房企在這一輪市場震蕩中如何妥善處理降價(jià)銷售以緩和社會(huì)矛盾仍有待觀察，不過在生死面前，民營房企肯定不會(huì)考慮那么多，畢竟對(duì)于很多民營房企老板來說能撐一天是一天。

截止當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)救市的最大障礙依舊是信心和預(yù)期問題，尤其是中國經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)以及居民端對(duì)就業(yè)、收入預(yù)期的實(shí)質(zhì)改善。站在投資機(jī)構(gòu)的角度上，我們認(rèn)為目前最有效的救市措施應(yīng)該是政府信用的介入，包括大規(guī)模的財(cái)政刺激方案，通過政府加杠桿的方式讓居民和企業(yè)去杠桿，比如發(fā)行特別國債參與處置爆雷房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并優(yōu)先解決保交樓的問題，同時(shí)通過“租售并舉”大力消化存量房源和庫存。盡管就復(fù)雜的內(nèi)外形勢而言，上述救市措施存在必要性和可操作性方面的問題，但除此之外我們認(rèn)為短期內(nèi)確實(shí)很難再扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)的下行趨勢。

很多同行對(duì)中央當(dāng)前給予城中村改造的重視和巨大支持感到比較困惑，一是城市更新（尤其是城中村改造）的國進(jìn)民退已成定局，民營企業(yè)參與的機(jī)會(huì)微乎其微；二是國央企開發(fā)商及混合所有制房企在當(dāng)前的樓市環(huán)境下都自身難保，對(duì)周期長、風(fēng)險(xiǎn)大、收益不確定性高的城中村改造項(xiàng)目肯定熱情有限。

我們在上周也多次提到，城中村改造更多地得指望其他有錢的國央企參與，比如國央企類的施工單位，不過他們參與這種涉房業(yè)務(wù)卻受到很多政策層面的限制。舉個(gè)簡單的例子，片區(qū)開發(fā)中涉及的路、橋、公園、學(xué)校等工程，雖然國央企能出資金，但國資委限制著國央企參與涉房業(yè)務(wù)，甚至不允許國央企將資金給到城投平臺(tái)去支付拆遷安置補(bǔ)償款，所以片區(qū)開發(fā)也好、城中村改造也好，國央企到底該如何才能吃到蛋糕，目前仍有待觀察。

當(dāng)然，就政策層面的分析而言，近期中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)已發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)政策的寬松周期也已全面開啟，比如一二線城市放松政策正在加速落地，具體包括認(rèn)房不認(rèn)貸、降存量房貸利率、降房貸首付比例、放松限購等，但因居民加杠桿與收入預(yù)期較弱之間仍存在非常明顯的矛盾，因此我們認(rèn)為城中村改造的必要性還可能被繼續(xù)提升，政策層面也將給予更大力度的傾斜，因?yàn)檫@有助于提升超大特大城市居民的購買力，由此拉動(dòng)整個(gè)樓市。

坦白地說，我們現(xiàn)在非常非常希望房地產(chǎn)行業(yè)的形勢能趕快好轉(zhuǎn)，因?yàn)槲覀冊谙硎芰艘荒甓嗟某峭稑I(yè)務(wù)的紅利期后，最近一些弱區(qū)域、弱資質(zhì)城投非標(biāo)融資產(chǎn)品的頻繁爆雷又讓我們開始懷疑大面積爆雷風(fēng)險(xiǎn)的來臨。

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原標(biāo)題： 還能怎么救市？