丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2020年，房地產(chǎn)市場保持較強的韌性，市場表現(xiàn)超預期，年內銷售投資再創(chuàng)新高。1月18日上午，國家統(tǒng)計局公布了2020年1-12月國民經(jīng)濟運行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額141443億元，累計同比增長7%，商品房銷售面積和銷售金額分別為17.6億平方米、17.4萬億元，分別累計增長2.6%和8.7%。
行業(yè)數(shù)據(jù)再次印證了我在“丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會上的判斷，房地產(chǎn)依然是中國經(jīng)濟的壓艙石和穩(wěn)定劑，這是整個2020年中國地產(chǎn)行業(yè)最大的亮色，也是中國整個經(jīng)濟最大的亮色之一。
值得注意的是，2020年房屋竣工面積同比下降4.9%，銷售面積與竣工面積“剪刀差”越來越嚴重，兩者之間加速背離。與此同時，土地購置與房屋新開工面積均低于2019年同期，融資端“三條紅線”對行業(yè)影響顯著, 政策長效機制作用正逐漸顯現(xiàn)。
全年銷售額增速達8.7%
12月銷售面積創(chuàng)5年新高
2020年，行業(yè)銷售數(shù)據(jù)整體超預期，全國商品房銷售面積達到17.6億平方米，同比增長2.6%，比預期增加1.1個百分點，增速比前11月提高1.3個百分點。其中，住宅銷售面積15.5億平方米，同比增長3.2%。商品房銷售額17.4萬億元，增長8.7%，增速比前11月提高1.5個百分點，比上年提高2.2個百分點。其中，住宅銷售額15.5萬億元，增長10.8%。
單月數(shù)據(jù)來看，12月全國商品房銷售表現(xiàn)翹尾，是支撐全年行業(yè)增速超預期的關鍵，究其原因，主要是融資與信貸層面雙雙收緊的大背景下，加速房企追趕銷售回款的進度。其中，商品房銷售面積、金額分別為25252萬平方米、24644億元，較11月分別環(huán)比增長44%和42%，打破2019年年末高點成為近5年單月銷售規(guī)模最高。
當前商品房銷售指標同比增速仍處于歷史較高水平，但后續(xù)增長動力已略顯不足。從同比增速來看，12月商品房銷售面積、金額單月同比分別增長11.5%和18.9%，較10月高點分別下降4pts和5pts。其中，受各地區(qū)持續(xù)分化的市場表現(xiàn)影響，銷售面積增速已連續(xù)3個月收窄。
具體來看，2020年東部及西部地區(qū)市場發(fā)展良好，全年商品房銷售規(guī)模分別同比擴大7.1%和2.6%，均高于全國水平。而至12月末中部及東北地區(qū)商品房銷售面積仍同比下降1.9%和1.7%，市場遠未恢復疫情前水平。
全國月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢（單位：萬平方米、億元）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
全國歷年商品房銷售面積、銷售金額同比走勢（單位：萬平方米、億元、%）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
商品房銷售均價繼續(xù)回落
一線二手房房價環(huán)比翹尾
根據(jù)全國商品房銷售面積、金額估算來看，12月商品房銷售均價繼續(xù)回落，降至9759元/平方米,全國市場商品房銷售壓力仍舊較大，以價換量、加緊回款已成為廣泛銷售手段和目標。
從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看,70城房價穩(wěn)中略漲，其中一手房房價同比僅一線城市漲幅擴大，二線及三四線城市漲幅均繼續(xù)收窄。二手房市場房價表現(xiàn)與一手房一致，其中一線城市12月環(huán)比翹尾，漲0.5%漲幅擴大。其余各能級城市整體環(huán)比漲幅均持平或收窄。
具體到城市而言，銀川一手房均價漲幅最高，同比增14%，二手房均價深圳漲幅居首位，同比增長14%。
2019年1月以來70城及各能級城市新建商品住宅價格指數(shù)同比走勢
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
2019年1月以來70城及各能級城市二手商品住宅價格指數(shù)環(huán)比走勢
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
全年投資同比增7%
單月同比連續(xù)3個月收窄
2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到141443億元，同比增長7.0%，增速比前11月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資104446億元，增長7.6%。
單月來看，12月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為11951萬平方米，環(huán)比降7.61%，同比漲幅收窄至9.4%。
值得注意的是，受融資端“三條紅線”的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資額單月同比增速已連續(xù)3個月收窄，至12月已降至10%以下，后續(xù)增長勁頭略有乏力。
全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額月度走勢（單位：億元）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
銷售、竣工加速背離
值得注意的是，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)銷售面積和竣工面積加速背離。2020年，竣工面積為9.12億平方米，同比減少4.9%。與之形成明顯反差的是，銷售面積同比正增長，兩者差距有擴大趨勢。究其原因，一方面受疫情影響，工期普遍延后，加速竣工增速回落。
實際上，我在“丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會上就有提出，2020年行業(yè)面臨的第十個巨大挑戰(zhàn)就是銷售、竣工加速背離。自2015年開始，銷售面積不斷上升的同時，竣工面積卻不斷負增長，這是非常奇怪的現(xiàn)象。
2015年-2020年全國商品房銷售面積、房屋竣工面積（單位：億平方米）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
從新開工情況來看，2020年全年房屋新開工面積224433萬平方米，下降1.2%，但累計仍未回正。12月單月新開工面積為23348萬平方米，同、環(huán)比分別增長6.3%和14.6%，年底“翹尾”，究其原因，主要是因為房企縮短項目周期、加快可售貨值入市的策略，疊加傳統(tǒng)銷售節(jié)點刺激所致。
但值得注意的是，對比來看12月同比增速略低于2019年同期7.4%同比增速。一方面，2020上半年房企土地購置面積仍處于歷史低位，待開發(fā)土地的減少制約了新開工面積的增長；另一方面融資收緊導致房企對開工繼續(xù)采取保守態(tài)度，在新開工進度上審慎而行。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積月度走勢（單位：萬平方米）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25536萬平方米，同比上年下降1.1%，降幅收窄10.3個百分點。值得一提的是，年末土地市場“翹尾”如期而至，12月成交土地4945萬平方米，同比增21%，規(guī)模創(chuàng)年內新高。
全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速
事實上，房地產(chǎn)業(yè)仍然是中國經(jīng)濟的壓艙石和穩(wěn)定劑，未來幾年商品房銷售額可能還會繼續(xù)增長，但銷售面積很難有大幅度的突破，行業(yè)已步入無增長時代。中國房地產(chǎn)從不確定性走向確定性，無論是政策、“黑天鵝”，還是整個行業(yè)的上下波動，過去兩三年行業(yè)不確定性因素明顯增加。但2020年之后，特別是帶上“三條紅線”的“緊箍咒”，行業(yè)的發(fā)展方向變得非常清晰：高歌猛進時代應該告一段落。
商品房銷售來看，2020年全國整體銷售規(guī)?；謴脱杆俚珔^(qū)域間分化明顯，部分城市房價同環(huán)比回落與銷售去化遇難凸顯熱市下“冷場陪跑”本質。同時年末個人及企業(yè)貸款新政的實施將從銀行口徑對行業(yè)產(chǎn)生壓力，短期將影響部分城市成交表現(xiàn)。
在“三條紅線”下融資管控收緊的壓力下，房企資金運用將更加審慎，房企將更加專注于到位資金的運用，對于土拓投資與建安投資的投入出現(xiàn)明顯放緩。房地產(chǎn)開發(fā)投資額受前兩者影響已出現(xiàn)增長降速，后續(xù)增速將短期面臨乏力。
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