小債看市 作者：感恩贊賞你
來源：小債看市
由于對市場的誤判，“粵系老牌房企”海倫堡錯失黃金發(fā)展期。在如今房地產(chǎn)發(fā)展新格局下，負債高企、流動性吃緊的它面臨充滿挑戰(zhàn)的經(jīng)營和融資環(huán)境。
評級展望負面
9月28日，穆迪確認海倫堡中國控股有限公司（以下簡稱“海倫堡”）“B2”企業(yè)家族評級（CFR）和“B3”高級無抵押評級，并將評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”。
穆迪認為，在當(dāng)下充滿挑戰(zhàn)的經(jīng)營和融資環(huán)境中，鑒于海倫堡地產(chǎn)銷售的現(xiàn)金回收周期較長，其流動性緩沖和信用指標(biāo)將會減弱。
不久前，海倫堡公告稱將對現(xiàn)有票據(jù)“HLBCNH 12 7/8 10/14/21”發(fā)起交換要約并將同步發(fā)行新的綠色票據(jù)。
據(jù)公開資料，海倫堡上述美元債發(fā)行于2019年10月，當(dāng)前規(guī)模5.5億美元，息票12.875%，將于今年10月14日到期。
《小債看市》統(tǒng)計，目前海倫堡共存續(xù)兩只美元債，存續(xù)規(guī)模7.5億美元。
存續(xù)美元債
值得注意的是，海倫堡發(fā)債成本較高，其存續(xù)兩只美元債的票面利率均高于11%。
財務(wù)杠桿高企
海倫堡重點聚焦珠江三角洲地區(qū)、長江三角洲地區(qū)、京津冀地區(qū)、華西地區(qū)及華中地區(qū)五大區(qū)域。
2020年，海倫堡實現(xiàn)年度銷售額650億元，距離“千億目標(biāo)”還有不小的距離。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年上半年海倫堡以311.6億操盤金額在房企中排第50位；以250.4萬平方米操盤面積位居第40名，屬于中小房企。
克而瑞數(shù)據(jù)
截至2021年6月末，海倫堡擁有超200個項目，總土地儲備面積約3237萬平方米，土儲貨值近4000億元。
值得注意的是，海倫堡的土地儲備大部分位于三四線城市，去化面臨一定壓力。
近年來，在“千億目標(biāo)”指揮棒下，海倫堡通過產(chǎn)融結(jié)合、多輪并進方式，進行規(guī)?？焖贁U張。
據(jù)公開數(shù)據(jù)，2018年海倫堡實現(xiàn)營收175.2億元，同比增22%；實現(xiàn)歸母凈利潤22.34億元，同比增長13.6%。
規(guī)模和業(yè)績增長的同時，海倫堡的負債規(guī)模也節(jié)節(jié)攀升，財務(wù)杠桿水平高企。
截至2018年末，海倫堡總資產(chǎn)為885.1億元，總負債754億元，凈資產(chǎn)131.1億元。
2016-2018年，海倫堡資產(chǎn)負債率分別為79.4%、81.14%以及85.18%；凈負債率分別為69.4%、83.4%和133.7%，財務(wù)杠桿水平較高。
財務(wù)杠桿水平
《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，海倫堡主要以流動負債為主，占總負債的71%。
截至2018年末，海倫堡流動負債有535億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計94.1億元。
相較于短債規(guī)模，海倫堡流動性明顯吃緊，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有47.78億元，不足以覆蓋短債，短期償債壓力較大。
除此之外，海倫堡還有218.9億非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計189億元。
整體來看，海倫堡的剛性債務(wù)近300億，主要以長期有息負債為主，占總債務(wù)的38%。
2016-2018年，海倫堡未償還的借款總額分別為128.74億元、205.04億元和283.08億元，三年時間近乎翻倍。
有息負債高企，海倫堡的融資成本不低，對公司利潤形成嚴(yán)重侵蝕。
2016年至2018年，海倫堡借款總額的加權(quán)平均實際利率分別為8.6%、7.9%和8.8%，高于行業(yè)平均水平。
在融資渠道方面，海倫堡主要依賴于銀行借款、發(fā)債、信托及資產(chǎn)管理融資安排的借款。
其中，海倫堡信托及資產(chǎn)管理融資安排的借款占比較高，2016-2018年其非標(biāo)借款余額分別為64.78億元、136.45億元和169.11億元。
總得來看，在追求規(guī)模擴張中，海倫堡的負債規(guī)模逐年攀升；在手資金緊張，短期償債壓力較大；融資成本高企，非標(biāo)融資占比高。
錯判形勢 拖累擴張
1998年，黃熾恒在廣州番禺成立華景房地產(chǎn)，他是學(xué)建筑出身，對項目設(shè)計規(guī)劃要求頗高，創(chuàng)業(yè)初期公司產(chǎn)品走高端路線。
后來，憑借華景新城、中頤海倫堡、海倫堡御院等項目，海倫堡一度壟斷了番禺南部的高端市場，江湖稱其為番禺樓市“高端王”。
隨后幾年，黃熾恒又成立廣東海倫堡地產(chǎn)集團，在珠三角快速擴張，躍升珠三角知名地產(chǎn)品牌。
2009年，海倫堡進入昆明、武漢等地，開啟全國化布局戰(zhàn)略。
值得注意的是，這些城市多是二三線市場，海倫堡在這些城市中所拿的地塊也均有一個共同點，即地價“非常便宜”。
2013年，海倫堡業(yè)績首次突破百億，布局長三角核心城市--上海。
但隨后數(shù)年，黃熾恒對房地產(chǎn)市場誤判，海倫堡擴張轉(zhuǎn)向?qū)徤?，不僅放棄了高端定位，拿地也轉(zhuǎn)向了價位較低的二、三線城市。
由于項目布局比較冷僻，后期銷售都比較困難，大大遲滯了海倫堡的擴張步伐。2015年，海倫堡房地產(chǎn)銷售僅98.02億元，尚未突破百億關(guān)口。
從2016年開始，海倫堡啟動戰(zhàn)略升級，通過產(chǎn)融結(jié)合、多輪并進的方式實現(xiàn)快速規(guī)?；?，并確定“3年沖刺千億”的業(yè)績目標(biāo)。
當(dāng)年，海倫堡銷售金額達到185.7億；2017年達到351.1億元，連續(xù)兩年大幅增長。
為了緩解資金壓力，滿足繼續(xù)擴張的野心，2018年10月和2019年5月海倫堡先后兩次向港交所遞交招股書，然而均以失敗告終。
接連兩次的上市受挫后，黃熾恒沒有急于進行下一次的沖刺，而是“另辟蹊徑”尋求其他突圍機會。
2021年4月，海倫堡旗下物業(yè)板塊海悅生活正式遞交招股書。
如今，在房地產(chǎn)新格局下，高負債和現(xiàn)金流將成為中小房企能否穿越周期的關(guān)鍵，“起個大早卻趕個晚集”的海倫堡將如何解決降負債和再融資難題。
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原標(biāo)題： “粵系老牌房企”負債高企、流動性吃緊，誤判形勢錯失黃金發(fā)展期
