克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)
旭輝商業(yè)與華住的合作有可能讓雙方碰出火花開發(fā)出新的商業(yè)模式。
旭輝商業(yè)在10月18日宣布和華住集團(tuán)簽署合作協(xié)議，雙方將結(jié)合各自的優(yōu)勢和經(jīng)驗(yàn)合作打造“酒店+”產(chǎn)品，其首個酒店產(chǎn)品將在2022年面市。
從2021年上半年的表現(xiàn)來看，我國酒店業(yè)的整體發(fā)展仍面臨著挑戰(zhàn)，華住集團(tuán)則是酒店行業(yè)內(nèi)恢復(fù)較快的連鎖酒店集團(tuán)，此前也和融創(chuàng)達(dá)成了合作。那么旭輝在此時(shí)切入“酒店+”業(yè)務(wù)有什么戰(zhàn)略考量？對其商業(yè)板塊的發(fā)展有什么助力呢？
2020年以來，全球新冠疫情的爆發(fā)給我國的酒店業(yè)帶來了較大的打擊。除了在年初遭遇了嚴(yán)格的開業(yè)限制之外，復(fù)工之后由于境內(nèi)外的商務(wù)、旅游活動仍然受到了一定的限制，再加上境內(nèi)的疫情至今仍不時(shí)地在個別地區(qū)零星爆發(fā)，我國酒店業(yè)的發(fā)展整體而言仍然沒有恢復(fù)到疫情之前的狀態(tài)。
從中國旅游飯店業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)來看，2018-2019年各季度全國五星級酒店平均出租率和平均房價(jià)分別為61%和622.5元/天，四星級酒店為57%和336.3元/天，三星級酒店為53%和226.5元/天。
在2020年疫情發(fā)生之后，我國各等級的星級酒店在各季度的出租率和房價(jià)都沒有達(dá)到疫情前2018-2019年各季度的平均值，其中消費(fèi)彈性較大的五星級酒店的下滑尤為明顯。隨著世界疫情的持續(xù)肆虐，再加上我國境內(nèi)疫情的不斷反復(fù)，我國的酒店業(yè)未來的恢復(fù)以及發(fā)展仍然伴隨著挑戰(zhàn)。
雖然我國酒店業(yè)整體的恢復(fù)相對較慢，但是作為龍頭企業(yè)的華住集團(tuán)的恢復(fù)情況卻相對較好。從企業(yè)的業(yè)績報(bào)告數(shù)據(jù)來看，華住從2020年三季度開始其旗下酒店單季度的平均出租率就基本恢復(fù)到了疫情前的水平，平均房價(jià)也逐漸提升，2021年二季度還達(dá)到了近年來最高的255元/天。
華住集團(tuán)較快走出修復(fù)行情除了是因?yàn)榧瘓F(tuán)主打的經(jīng)濟(jì)型酒店相對而言在疫情的打擊下恢復(fù)較快，同時(shí)也是因?yàn)槠髽I(yè)旗下管理加盟和特許經(jīng)營酒店的業(yè)績增長迅速，收入占比達(dá)到了37.1%，是歷年來的最高值。華住集團(tuán)很早開始就推進(jìn)輕資產(chǎn)化，從2016年開始其管理加盟及特許經(jīng)營酒店占比就超過了80%，截至2021年中期這一數(shù)字為85%，繼續(xù)保持在高位。在這個背景下，華住集團(tuán)與房企也開始積極合作以擴(kuò)大酒店運(yùn)營規(guī)模，比如在今年3月和融創(chuàng)成立了合資公司永樂華住，此后融創(chuàng)又在10月9日將原來由萬達(dá)酒店運(yùn)營的22家酒店交于永樂華住運(yùn)營。此前，華住還和遠(yuǎn)洋、萬科、山鋼地產(chǎn)、雅詩閣等企業(yè)有戰(zhàn)略合作，加上此次跟旭輝達(dá)成合作，其輕資產(chǎn)擴(kuò)張更進(jìn)一步。
02擴(kuò)張需求推動下，旭輝商業(yè)積極合作提升發(fā)展?jié)摿?/span>
本次旭輝商業(yè)和華住的合作，也是旭輝在商業(yè)領(lǐng)域的又一次新嘗試。從雙方的合作內(nèi)容來看，雙方的戰(zhàn)略合作范圍包括但不限于酒店項(xiàng)目、公寓項(xiàng)目、文旅項(xiàng)目、商業(yè)項(xiàng)目及產(chǎn)城項(xiàng)目等多個領(lǐng)域，雙方在品牌聯(lián)動、設(shè)計(jì)規(guī)劃、資源對接、項(xiàng)目落地等各方面亦有進(jìn)一步探討。除了與華住進(jìn)行酒店文旅領(lǐng)域的合作之外，旭輝商業(yè)目前的投資合作也涉及了各種業(yè)態(tài)不同開發(fā)模式的產(chǎn)品，比如在上海聯(lián)手香港置地開發(fā)的LCM置匯旭輝廣場，在北京與華熙集團(tuán)共同開發(fā)運(yùn)營的北京文體商業(yè)地標(biāo)“華熙旭輝LIVE·五棵松”，在重慶和重慶西站投資發(fā)展有限公司聯(lián)手開發(fā)重慶西站TOD項(xiàng)目等。
旭輝商業(yè)近年來顯著加大了合作的力度，主要是因?yàn)槠湓?019年整合了旗下商業(yè)板塊之后，對于商業(yè)板塊的投入力度明顯加大，每年都會拿出集團(tuán)投資額的10%用于商業(yè)拓展，同時(shí)也提出“未來旭輝希望收入50%來自住宅開發(fā)，30%來自租金收入，另外20%來自其他業(yè)務(wù)”，對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的雄心可見一斑。但是當(dāng)前的旭輝商業(yè)仍處于起步階段，規(guī)模相對較小。截至2021年中期，旭輝商業(yè)共有9個商業(yè)綜合體在營，在營建面63萬平米，與行業(yè)前列的萬達(dá)、華潤、龍湖等企業(yè)仍有著不小的差距。相應(yīng)的，旭輝商業(yè)帶來的租金收入也相對較少，2021上半年旭輝商業(yè)板塊的租金收入約為3.91億元，同比增加78.5%，僅占集團(tuán)上半年總收入的1.07%。
截至上半年末，除了9個在營的商業(yè)項(xiàng)目之外，旭輝還儲備了22個商業(yè)項(xiàng)目，涉及社區(qū)商業(yè)、購物中心、酒店等業(yè)態(tài)，其中酒店業(yè)態(tài)已儲備10余家，總建面約為215萬平米；到2023年計(jì)劃布局50個商業(yè)項(xiàng)目，同時(shí)未來三年的租金收入預(yù)計(jì)將保持50%的復(fù)合增長率。在此背景下，旭輝持續(xù)加強(qiáng)與專業(yè)領(lǐng)域的公司合作，也是在積極學(xué)習(xí)商業(yè)項(xiàng)目以及文旅等綜合性項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。旭輝商業(yè)和華住的合作在讓旭輝切入“酒店+”業(yè)務(wù)擴(kuò)大業(yè)務(wù)邊界的同時(shí)，雙方在酒店、文旅等領(lǐng)域也開始深度的交流合作，有可能讓旭輝商業(yè)開發(fā)出新的商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)彎道超車。
整體來看，我國的酒店業(yè)當(dāng)前的發(fā)展仍面臨挑戰(zhàn)，而華住集團(tuán)在此背景下率先走出復(fù)蘇曲線展現(xiàn)了企業(yè)的強(qiáng)大實(shí)力。
旭輝商業(yè)在當(dāng)前的階段更多的是在嘗試以及學(xué)習(xí)各類型商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，此時(shí)與華住的合作有可能讓雙方碰出火花開發(fā)出新的商業(yè)模式。
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