丁祖昱評(píng)樓市 作者：CAIC城市更新中心
來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
自2020年10月國(guó)家“十四五”規(guī)劃綱要明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)以來，城市更新的重要性被提到了前所未有的高度，相關(guān)政策也進(jìn)入密集出臺(tái)期。
為維持健康的土儲(chǔ)規(guī)模、改善凈利率水平，房企正在逐步調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，加快布局城市更新業(yè)務(wù)板塊，可以說城市更新已成新常態(tài)下房企的重大戰(zhàn)略選擇。
圖：全國(guó)及一線城市7-8月出臺(tái)政策匯總表
01
政府對(duì)開發(fā)商運(yùn)營(yíng)和配建能力要求提升
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部30日發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題》的通知，明確堅(jiān)持“留改拆”并舉，積極穩(wěn)妥實(shí)施城市更新行動(dòng)。
《通知》否定城市更新沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，凸顯對(duì)于公共配套設(shè)施的訴求，透露出的強(qiáng)信號(hào)表明政府邏輯完成轉(zhuǎn)換。政府端口對(duì)城市更新的社會(huì)價(jià)值考量已超過市場(chǎng)價(jià)值。
表：《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題》政策梳理
未來一段時(shí)間，是開發(fā)商適應(yīng)這種大邏輯，與政府磨合接洽的窗口期。一方面，拆除面積和拆建比兩條底線比例的設(shè)定，意味著開發(fā)商最大的利益回報(bào)來源被嚴(yán)格管控，直接限制項(xiàng)目盈利。另一方面，對(duì)于基礎(chǔ)公共設(shè)施配件的新要求對(duì)于開發(fā)商協(xié)同參與配套設(shè)施建設(shè)的能力提升。
為維持市場(chǎng)參與城市更新積極性，各地政府勢(shì)必會(huì)發(fā)揮能動(dòng)性，采取例如各地政府是否會(huì)在更新區(qū)外額外為開發(fā)商提供融資區(qū)土地，又或是政企分工，開發(fā)商僅介入20％改造部分，其他由政府承擔(dān)等途徑。這些柔性手段將會(huì)是未來開發(fā)商與各地區(qū)政府博弈的關(guān)鍵點(diǎn)，企業(yè)需要強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)和基礎(chǔ)設(shè)施配建水平，借此打開談判空間缺口。
02
TOP50房企超60%已進(jìn)駐城市更新板塊
“十三五”就曾明確提出要對(duì)棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的把控。今年中央全面叫停大拆大建的城市發(fā)展模式，但從政策明細(xì)規(guī)定中仍然可以看到“拆除建面需低于總建面20%”是排除違法建筑以及危房等細(xì)項(xiàng)補(bǔ)充。因此政策在落地的過程中，仍然存在較大的調(diào)控空間。
以市場(chǎng)成熟度以及立法完成度較高的深圳為例， 2018—2021年間，拆除重建項(xiàng)目無論是單項(xiàng)目體量或是計(jì)劃數(shù)量都存在明顯的增長(zhǎng)趨勢(shì)。其中，18年至20年3年內(nèi)項(xiàng)目計(jì)劃量以54%的年均復(fù)核增速增長(zhǎng)至105幅。此外，21年上半年計(jì)劃量達(dá)到58幅，高于去年同期水平。在單項(xiàng)目體量上，18年深圳城市更新出讓項(xiàng)目的占地面積集中于0.4-1.4萬方，經(jīng)過3年的城市發(fā)展，至21年，供應(yīng)的項(xiàng)目規(guī)模提高，集中在2.4-4.4萬方，其中超25萬方大體量項(xiàng)目占比以年均9%遞增。
數(shù)據(jù)來源：深圳市城市更新和土地整備局官方發(fā)布
聚焦到上海城更市場(chǎng)，一方面是上海市提出2021年-2022年計(jì)劃完成中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋改造約110余萬平方米 ，“十四五”期間計(jì)劃完成中心城區(qū)零星二級(jí)舊里以下房屋改造約48.4萬平方米的高目標(biāo)。另一方面，是隨住建部《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題》、《上海市城市更新條例》相繼出臺(tái)后，上海對(duì)大拆大建類項(xiàng)目的嚴(yán)格限制和對(duì)于微更新、城市風(fēng)貌保護(hù)的高要求。兩者碰撞，必將催生重大發(fā)展機(jī)遇。
為維持健康的土儲(chǔ)規(guī)模、改善凈利率水平，近三年房企逐步調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，加快布局城市更新業(yè)務(wù)板塊。截止2021年上半年度，TOP50房企中有超60%已進(jìn)駐城市更新板塊，同時(shí)近9成房企城市更新項(xiàng)目占總土儲(chǔ)比例已集中在15%-30%之間，城市更新已作為后地產(chǎn)時(shí)代重要的業(yè)務(wù)發(fā)展方向。
圖：TOP50已進(jìn)駐城市更新的房企凈利率情況
數(shù)據(jù)來源：房企已公布2021年中報(bào)
其中重點(diǎn)布局城市更新業(yè)務(wù)的5家房企，包括龍光、富力、華潤(rùn)、中海、合景泰富，2021年上半年凈利率皆在16%以上，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均凈利率9.6%。城市更新對(duì)于房企而言，已上升到重點(diǎn)戰(zhàn)略的層面。
03
各地紛紛落成城市更新基金
隨著各地土地市場(chǎng)由增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，加上“十四五”規(guī)劃明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)，城市更新成為各地政府與企業(yè)的工作重點(diǎn)。隨著各地城市更新熱潮不斷涌動(dòng)，相關(guān)的配套政策與資金福利都在不斷落實(shí)中。近段時(shí)間以來，上海、天津、無錫等地相繼成立以地方國(guó)企牽頭的城市更新基金。
表：不同城市的城市更新基金概況
克而瑞總結(jié)發(fā)現(xiàn)各地城市更新基金有以下3個(gè)方面：
1、央資國(guó)資占主導(dǎo)地位，其中上海的城市更新基金僅面向國(guó)企、央企開放。
2、投資基金存在多元化構(gòu)成可能，如中外合資、民營(yíng)、股份制商業(yè)銀行等都可以參與其中。
3、參與基金構(gòu)成的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，均在城市更新領(lǐng)域長(zhǎng)期深耕，運(yùn)營(yíng)能力突出。
但據(jù)克而瑞實(shí)際調(diào)研獲悉，基金的實(shí)際運(yùn)作模式還未確定。以上海為例，各家企業(yè)的出資比例、出資時(shí)間、基金管理公司工商流程等都暫未完全確定，乃至資金投入城市更新基金后能產(chǎn)生何種收益或分成模式，都是處于“混沌”階段，且基金也還未實(shí)質(zhì)性落到項(xiàng)目推進(jìn)層面。
住建部發(fā)文后，在普遍認(rèn)為城市更新開口進(jìn)一步收緊的背景下，數(shù)據(jù)卻釋放出積極信號(hào)。一方面，“大體量”的城更項(xiàng)目受到地方青睞。在中央政策和地方城市發(fā)展市場(chǎng)趨勢(shì)之間可能存在較大的博弈空間。政策上并不是對(duì)大體量項(xiàng)目的一刀切，更多是對(duì)保留建筑的占比和拆建體量的認(rèn)定。
同時(shí)數(shù)據(jù)也表明，盡管目前城市更新的政府架構(gòu)、配套政策尚處于探索階段，城市更新的立法也才剛剛起步，但對(duì)開發(fā)商而言，深耕城市更新對(duì)于提升企業(yè)凈利率的帶動(dòng)效應(yīng)相當(dāng)可觀。后續(xù)隨著各地配套政策的加緊制定和陸續(xù)出臺(tái)，城市更新單元的逐漸推開，以及各種前融、文保修繕?biāo)?、運(yùn)營(yíng)能力的全面提升，城市更新項(xiàng)目的整體盈利性仍具有較高的增長(zhǎng)潛力。布局城市更新賽道或?qū)⒉蝗葸t疑。
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