長(zhǎng)久以來(lái)，住房問(wèn)題都是大城市面臨的主要問(wèn)題。

尤其是2015年至2017年，房?jī)r(jià)大幅上漲，以北京、上海為代表的大城市常住人群購(gòu)房壓力倍增，住房問(wèn)題愈加突出。

2021年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提探索新的發(fā)展模式，“租購(gòu)并舉”則成為住房新模式的重要抓手。

2021年2月，自然資源部下發(fā)重點(diǎn)城市供地“兩集中”文件，其中提到重點(diǎn)城市在2021年在年度計(jì)劃中單列租賃住房用地，占比一般不低于10%，并且常住人口增長(zhǎng)快、租賃住房用地缺口大的城市要進(jìn)一步提高比例。 

隨后，住建部同財(cái)政部等四部門聯(lián)合發(fā)文，明確新市民和青年人多、房?jī)r(jià)偏高或上漲壓力較大的大城市，在“十四五”期間應(yīng)大力增加保障性租賃住房供給，力爭(zhēng)新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量比例達(dá)到30%及以上。

保障性租賃住房上升為“十四五”工作重點(diǎn)，1月20日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上提出，2022年全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套（間）。

截至2021年11月，全國(guó)已經(jīng)有24個(gè)城市確定了“十四五”期間保障性租賃住房發(fā)展目標(biāo)。24個(gè)城市確定“十四五”保障性租賃住房供應(yīng)計(jì)劃505萬(wàn)套，占各個(gè)城市新增住房供應(yīng)量均超過(guò)30%。其中，核心一線城市保障性租賃住房目標(biāo)均超過(guò)40萬(wàn)套(間)；強(qiáng)二線城市保障性租賃住房目標(biāo)多在10萬(wàn)-30萬(wàn)套(間)范圍內(nèi)。

重點(diǎn)22城2021年供地計(jì)劃中，經(jīng)過(guò)對(duì)商品住宅和租賃用地規(guī)模梳理和測(cè)算發(fā)現(xiàn)，除了濟(jì)南以外，其余21個(gè)城市租賃房供地計(jì)劃占比均高于10%，尤其是北京和上海兩個(gè)一線城市，租賃宅地占商品住宅用地的比重均在四成左右。

22個(gè)重點(diǎn)城市租賃宅地總計(jì)劃供應(yīng)量占宅地供應(yīng)總規(guī)模的比重大幅提升至15%，可見(jiàn)，“十四五”期間，各大重點(diǎn)城市對(duì)于租賃宅地供應(yīng)的重點(diǎn)程度均明顯提升。

聚焦實(shí)際完成規(guī)模，大部分城市表現(xiàn)不及預(yù)期。

從重點(diǎn)租賃住宅供地計(jì)劃平均完成率來(lái)看，僅有四成左右，大部分城市完成率在20%-40%之間，完成情況普遍不佳；僅北京、合肥、杭州、上海、寧波和成都6個(gè)城市的完成率超過(guò)40%.

圖：22個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃租賃宅地供應(yīng)占商品住宅計(jì)劃供應(yīng)比例

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC整理

從2021年土地市場(chǎng)全年表現(xiàn)來(lái)看，整體熱度呈現(xiàn)出“先揚(yáng)后抑”的走勢(shì)，首輪集中供地火熱，在政策打壓和企業(yè)現(xiàn)金壓力之下，二三輪集中供地陷入“冰凍期”。而租賃用地主要供給方式也發(fā)生了變化。

上半年，土拍市場(chǎng)熱度高漲，房企參拍積極性較高，租賃宅地主要來(lái)自競(jìng)配建和競(jìng)自持。而下半年市場(chǎng)熱度降溫之后，底價(jià)成交成為主流，進(jìn)入競(jìng)配建和競(jìng)自持環(huán)節(jié)的地塊明顯減少，純租賃和拿地配建用地是下半年租賃住房供應(yīng)的主力。

房企在租賃用地的獲取上，也在上下半年呈現(xiàn)出較大差異。

上半年房企投資相對(duì)活躍，民企積極拿地，部分地塊由于競(jìng)拍熱度過(guò)高，觸及最高限價(jià)后還需通過(guò)競(jìng)配建租賃面積的方式來(lái)確定競(jìng)得人。22城成交的租賃用地中（含競(jìng)配建、競(jìng)租賃住房），民企拿地建面占比超過(guò)四成，其次是地方平臺(tái)公司占33%，兩者也是租賃用地成交的主力。而國(guó)企央企、各種聯(lián)合體分別占比15%和12%。

進(jìn)入下半年以后，民企投資態(tài)度發(fā)生大幅轉(zhuǎn)變，拿地不再積極競(jìng)拍至需要競(jìng)配建的輪次，因此新增租賃用地建面大幅下降，占比下滑至10%；反之國(guó)企央企、地方平臺(tái)公司新增租賃用地的比例大幅提升，國(guó)企央企提升至22%，地方平臺(tái)公司更是提升至61%，成為各地新建租賃用房的主力。

此外，下半年還有部分實(shí)體企業(yè)競(jìng)得租賃用地，例如華為、雅戈?duì)?、信?lè)彼成文化咨詢公司等，主要為滿足建設(shè)員工宿舍的需求，保障“職住平衡”。

不同城市的租賃用地供應(yīng)模式和分布不同，發(fā)展進(jìn)度也有快慢。接下來(lái)將以杭州為例，全面剖析不同發(fā)展模式下土地供應(yīng)的變化和影響。

杭州是近年來(lái)新增人口規(guī)模最快的城市，住房租賃需求一直十分旺盛。

從2017年開(kāi)始，杭州就提出土地拍賣溢價(jià)率達(dá)到一定比例時(shí)，轉(zhuǎn)入競(jìng)拍自持比例的規(guī)則，并明確自持商品房屋用于租賃，2020年對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域住宅用地增加初始配建公租房要求，進(jìn)一步增加租賃住房的供應(yīng)。

杭州的租賃用地有兩種供應(yīng)方式。

一、以商品宅地配建的方式供應(yīng)，也是最主要的供應(yīng)方式。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，杭州三批次出讓宅地中接近七成的地塊有配建公租房要求，配建比例基本為住宅建面的5%或10%，個(gè)別地塊比例可達(dá)20%以上。

二、以純租賃宅地供應(yīng)，占比相對(duì)較少。在三輪集中土拍中，僅有4幅純租賃用地出讓，合計(jì)供應(yīng)規(guī)模僅有28.3萬(wàn)平方米。

兩種供應(yīng)方式下，杭州三批次實(shí)際供應(yīng)租賃宅地建筑面積達(dá)153.5萬(wàn)平方米，占實(shí)際成交規(guī)模的11.5%，達(dá)成了占比超10%的比例指標(biāo)。但杭州2021年計(jì)劃供應(yīng)租賃住房用地的土地面積為101.34萬(wàn)平方米，按照2.2的容積率計(jì)算，計(jì)劃供應(yīng)建面達(dá)223萬(wàn)平方米。由此估算，杭州租賃用地的完成率約為69%，尚未達(dá)成供應(yīng)規(guī)模指標(biāo)。

圖：配租宅地和純租地塊占杭州三批次供應(yīng)總幅數(shù)的比例

核心板塊優(yōu)質(zhì)宅地深度捆綁配建也是杭州租賃供應(yīng)的典型特征。杭州市區(qū)中除臨安外，其余區(qū)域的出讓地塊大部分均有配建公租房要求，其中富陽(yáng)、上城、濱江等區(qū)域出讓地塊更是全部要求配建公租房。

從配租地塊平均配建比例來(lái)看，中心城區(qū)出讓地塊的配建要求整體相對(duì)較高。其中西湖出讓地塊的配建公租房占比高達(dá)11%，一二批次出讓地塊均要求10%及以上的公租房配建，僅第三批次出讓的小和山地鐵上蓋地塊的配建比例有所下降，但也是由于地塊本身性質(zhì)復(fù)雜（為地鐵上蓋且住宅占比僅有53%）而調(diào)低了公租房占比。

圖：各區(qū)域配租宅地和普通宅地幅數(shù)及地塊平均配租比例

從成交溢價(jià)率來(lái)看，配租宅地的平均成交溢價(jià)率往往也高于普通商品住宅地塊，即使在熱度明顯下降的第二批也是如此。

盡管配租宅地往往區(qū)位比較優(yōu)越，但當(dāng)行業(yè)整體資金環(huán)境趨緊時(shí)，出讓條件較高的配租宅地也往往更容易遭遇流拍。

圖：杭州三批次成交配租宅地和普通宅地平均溢價(jià)率對(duì)比

拿地企業(yè)方面。同其它城市一樣，杭州成交的純租賃住宅用地也全部由本地國(guó)企包攬，基本不見(jiàn)規(guī)模房企的身影。

對(duì)于配租地塊。由于杭州核心片區(qū)出讓宅地要求配建租賃用地是常規(guī)操作，因此在行業(yè)流動(dòng)性寬松時(shí)期，規(guī)模房企對(duì)于此類地塊競(jìng)拍未有太大阻力，如第一批次杭州成交配租地塊中民企的占比高達(dá)89%，顯著高于普通宅地中民企的比例。不過(guò)，隨著2021年下半年市場(chǎng)遇冷，房企現(xiàn)金流壓力倍增，企業(yè)對(duì)于配租地塊的拿地意愿明顯下降，尤其是素質(zhì)一般的地塊，多由國(guó)企競(jìng)得或慘遭流拍。

表：杭州2021年出讓純租賃地塊成交情況（萬(wàn)元，元/平方米）

“十四五”以來(lái)，“保租房”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵詞，相關(guān)支持政策頻頻出臺(tái)，加速推進(jìn)了保障性租賃住房的發(fā)展。

在此背景下，集中供地的22個(gè)城市商品住宅用地供應(yīng)也發(fā)生了相應(yīng)的變化：租賃住宅用地供應(yīng)節(jié)奏明顯加快，商品住宅用地配建租賃住房成為多數(shù)城市的標(biāo)配，尤其是熱點(diǎn)片區(qū)的優(yōu)質(zhì)宅地，配建租賃比例相對(duì)更高，極大壓縮了項(xiàng)目的可售貨值。

但進(jìn)入2021年下半年，市場(chǎng)熱度轉(zhuǎn)向，緊融資背景下房企拿地越發(fā)謹(jǐn)慎，底價(jià)成交與流拍現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，尤其是大比例配租宅地，或由地方平臺(tái)托底，或直接流拍。這也造成了大部分城市租賃用地供應(yīng)首年完成率不及預(yù)期。

而2022年是完成十四五租賃計(jì)劃最關(guān)鍵的一年，40個(gè)城市計(jì)劃籌建租賃住宅套數(shù)較上年翻番。預(yù)計(jì)今年集中供地的重點(diǎn)城市涉租宅地供應(yīng)量將會(huì)有增無(wú)減。不過(guò)，由于當(dāng)前市場(chǎng)仍在修復(fù)期，為了完成供地計(jì)劃，各地土地出讓門檻也在進(jìn)一步降低，主動(dòng)向企業(yè)讓利。多數(shù)城市的供地結(jié)構(gòu)也明顯優(yōu)化，中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)量明顯增多。對(duì)于流動(dòng)性較為充?；蛴幸庠鰞?chǔ)的企業(yè)而言，可重點(diǎn)把握上半年低風(fēng)險(xiǎn)地塊的拿地機(jī)會(huì)，把握當(dāng)前拿地窗口期。