小債看市 作者：小債看市
來源：小債看市（ID：little-bond）
歷時近五年，明發(fā)集團股票終于迎來了復牌，但首日即暴跌60%，反應了投資者對其流動性風險和經(jīng)營情況的擔憂。
01
復牌 暴跌
1月18日，停牌近五年后，明發(fā)集團（00846.HK）股票復牌即暴跌，收盤于0.73港元，跌幅為61.38%，創(chuàng)出2009年上市以來最大跌幅，股價跌至新低。
股價走勢
2016年3月，普華永道稱未能對明發(fā)集團若干股權轉讓、銷售交易以及多項與其他公司具資金流動性質的事宜取得足夠且適當?shù)膶徍藨{證，就其2015年財務報表“不發(fā)表意見”。
之后，港交所責令明發(fā)集團于2016年4月1日起停牌，誰知這一下竟停牌了4年零9個月。
為了復牌，期間明發(fā)集團做了多次努力，2020年7月黃氏家族退居幕后，職業(yè)經(jīng)理人團隊上任，外界一致認為這是實控人黃煥明繼辭去執(zhí)行董事、董事會主席后，黃氏家族為公司復牌做出的最大讓步。
另外，在停牌的這幾年里，流動性危機一直伴隨在明發(fā)集團左右。
2020年5月，明發(fā)集團2.2億美元私募債未能到期兌付，已構成違約。
除了債務違約，明發(fā)集團還不惜高息發(fā)債“飲鴆止渴”，甚至發(fā)出亞洲債券公開市場里最高的融資利率債券。
2020年1月和6月，明發(fā)集團先后發(fā)行票息15%的2.2億美元債券和票息22%的1.76億美元債債券，發(fā)債成本畸高令市場咋舌。
其中，1.76億美元債條款規(guī)定，如明發(fā)集團不能及時兌付發(fā)生逾期，該券票息將上浮至32%。
《小債看市》統(tǒng)計，目前明發(fā)集團已無存續(xù)債券，1月13日其已全額贖回最后一筆存量債券，并結付應計利息。
02
流動性危機
據(jù)官網(wǎng)介紹，明發(fā)集團創(chuàng)始于1994年，是一家以城市運營為核心，以商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、酒店經(jīng)營為支柱產(chǎn)業(yè)，并涉及工業(yè)、商貿(mào)、投資等多項領域的集團企業(yè)。
2009年，明發(fā)集團登陸港交所，成為繼寶龍地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)之后在港上市的第三家廈門民營房企。
從股權結構上看，明發(fā)集團的控股股東為銀誠公司，持股比例為83.47%，穿透后實控人為自然人黃煥明，持有公司83.7%的股份。
近年來，明發(fā)集團銷售下滑，業(yè)績不穩(wěn)，資金鏈異常緊張。
2019年，明發(fā)集團合同銷售大幅下滑30%，早已被甩出“中國百強房企”陣營之外；2020年上半年受疫情影響其銷售額再次下滑近2成。
不過，2020年上半年由于交付面積增加，明發(fā)集團實現(xiàn)營業(yè)收入75.52億元，實現(xiàn)歸母凈利潤7.53億元，整體業(yè)績向好。
凈利率情況
截至2020年二季末，明發(fā)集團總資產(chǎn)為753.55億元，總負債578.12億元，凈資產(chǎn)175.42億元，資產(chǎn)負債率76.72%，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率68.63%，凈負債率僅15%，杠桿率較低。
《小債看市》分析債務結構發(fā)現(xiàn)，明發(fā)集團主要以流動負債為主，占總負債比高達92%，債務結構不合理。
截至2020年二季末，明發(fā)集團流動負債有533.83億元，主要為其他流動負債，其短期借貸有50.69億元。
相較于短債壓力，明發(fā)集團流動性吃緊，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物只有31.17億元，不足以覆蓋短期債務，現(xiàn)金短債比為0.6，短期償債風險較高。
近年來，明發(fā)集團短期借貸規(guī)模高居不下，并且不斷攀升，但其資金流動性卻一直處于緊繃狀態(tài)，甚至在2011-2014年間現(xiàn)金不足十億接近枯竭，其流動性危機由來已久。
受制于資金緊張，明發(fā)集團在2020年上半年新增土地儲備約120萬平方米，同比僅增長5.6%其應占土地儲備2250萬平方米，包括133個項目。
除此之外，明發(fā)集團還有非流動負債44.3億元，其中長期借款7.62億元。
可以看出，明發(fā)集團外部融資主要依賴于短期借貸，除此之外其還通過應收賬款以及質押給華融國際的股權質押來融資。
值得注意的是，2019年以來明發(fā)集團籌資性現(xiàn)金流凈額轉為凈流出狀態(tài)，2019年和2020年上半年分別凈流出36.5億和5.12億元，說明外部融資渠道不暢，融資環(huán)境惡化。
在資產(chǎn)質量方面，明發(fā)集團的其他應收款規(guī)模較大，占流動資產(chǎn)比超10%，對資金形成較大占用且未來存在一定回收風險。
復牌無期，資金壓力下，2019年明發(fā)集團開始賣子求生。
2019年4月，明發(fā)集團將全資子公司東勝公司51%的股權轉讓給世茂房地產(chǎn)，對價27.92億元，以此來緩解資金壓力。
值得一提的是，近年來明發(fā)集團因工程質量、安全事故及欠薪等消息負面不斷，2019年其馬鞍山、淄博等多地子公司被曝多次因拖欠工資問題被通報。
總得來看，明發(fā)集團銷售下滑，業(yè)績不穩(wěn)；流動性緊張，短期償債壓力大；外部融資環(huán)境惡化，不惜高息發(fā)債，流動性壓力猶存。
03
黃氏四兄弟
1985年，黃煥明廈門大學畢業(yè)后，只身赴香港創(chuàng)業(yè) 。
1994年，在香港商界小有名氣的黃煥明，與弟弟黃慶?；氐綇B門創(chuàng)立明發(fā)集團，業(yè)務聚焦房地產(chǎn)以及酒店經(jīng)營。
1998年，廈門前埔規(guī)劃還未清晰，黃煥明在這里一次性開發(fā)了13萬平方米的明發(fā)國際新城，他以每平方米1600元的樓面地價取得這一用地。
明發(fā)國際新城的投資策略，奠定了黃煥明投資房地產(chǎn)的策略——在未開發(fā)區(qū)域提前布局大盤，鎖定發(fā)展紅利，在這一戰(zhàn)略的支持下，明發(fā)集團賺得盆滿缽滿。
就在住宅開發(fā)業(yè)務順風順水后，黃煥明很快將目光投向商業(yè)地產(chǎn)。
2002年，明發(fā)集團宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)，以7.85億元成功競得蓮坂改造項目用地，立志將該項目打造成廈門的商業(yè)地標，同時也開始全國化拓展布局。
然而，由于運營、管理模式、設計等問題，明發(fā)集團商業(yè)項目登高跌重，不僅廈門明發(fā)廣場冷清異常，其在南京、合肥、揚州、淄博等地的項目均運營不佳。
2007年，明發(fā)集團啟動上市計劃，并于2009年成功登陸港交所，成為繼寶龍地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)之后在香港上市的第三家廈門民營房企。
上市后，明發(fā)集團在揚州、南京、上海、泰州等地的項目相繼落地。明發(fā)集團的規(guī)模擴圍也帶動了明發(fā)四兄弟身家上漲。2009年開始黃煥明家族連續(xù)多年登上《胡潤百富榜》。
《2012胡潤百富榜》數(shù)據(jù)顯示，黃煥明家族資產(chǎn)達85億元，位列第32位，為廈門地產(chǎn)家族中的首富。
然而，2014年由于拒不履行法院判決，黃煥明被列入“全國失信被執(zhí)行人”名單。
回頭看，家族式經(jīng)營在明發(fā)集團發(fā)展初期發(fā)揮了不小的作用，然而在2013年業(yè)績突降之后，明發(fā)的發(fā)展出現(xiàn)了轉向，家族式管理則是業(yè)績變動的主要原因。
另一方面，閩系房企向來以激進著稱，前有福晟和泰禾相繼爆發(fā)債務危機，在停牌五年后雖重獲新生，但明發(fā)集團在飛速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)中愈發(fā)邊緣化，其未來之路將布滿荊軻。
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