康橋地產(chǎn)尚未上市,康橋集團的物業(yè)“搶跑”,成功上市,目前在行業(yè)內(nèi)還不多見。
作者:陳文莉
來源:風(fēng)財訊(ID:fengcaixun)
7月16日,康橋悅生活(02205.HK)正式在聯(lián)交所主板掛牌交易。上市首日盤中一度拉升超7%,收報3.64港元/股,跌1.09%,總市值約25.48億港元。據(jù)風(fēng)財訊監(jiān)測,今日物業(yè)股行情較淡,港股53只物業(yè)股中,僅約10只股收盤微漲。此次,康橋悅生活全球公開發(fā)售1.75億股股份,其中,香港發(fā)售1750萬股股份,獲得超額認購約22.72倍;國際發(fā)售1.575億股股份,獲得0.55倍的超額認購。按每股發(fā)售股份3.68港元計算,康橋悅生活獲取的所得款項凈額估計約為5.83億港元,其中約65%用于戰(zhàn)略投資及收購。康橋地產(chǎn)尚未上市,康橋集團的物業(yè)“搶跑”,成功上市,目前在行業(yè)內(nèi)還不多見。有分析師認為,這和康橋做物業(yè)服務(wù)較早、口碑較好有關(guān),積累了較好的市場認可度,實現(xiàn)了近年量的提升。
走出母公司蔭庇 外拓第三方業(yè)務(wù)
招股書顯示,康橋悅生活是一家深耕于河南的綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商,是房地產(chǎn)企業(yè)康橋集團旗下物業(yè)公司。架構(gòu)重組后,康橋集團主席宋革委擁有95%的投票權(quán),依舊是康橋悅生活的實際控制人。截至2020年12月31日,康橋悅生活向238項物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),覆蓋中國8個省28個城市,合同建筑面積約為3900萬平方米,擁有112項在管物業(yè),總在管建筑面積約為1570萬平方米。根據(jù)中指研究院的資料,截至2020年底,在中國百強物業(yè)管理公司中,按管建筑面積計,排名第78位;同一口徑下,其在河南省內(nèi)排名第二。不可否認的是,以總在管建筑面積來看,康橋悅生活無疑是一家“蚊型”物企。克而瑞物業(yè)事業(yè)部研究總監(jiān)湯曉晨告訴風(fēng)財訊,“從行業(yè)角度看,規(guī)模是非常重要的基礎(chǔ)指標,但不是唯一指標。規(guī)模的結(jié)構(gòu)、規(guī)模的質(zhì)量也在變得更加重要?!?/section>招股書顯示,康橋悅生活的項目收入更多的來源于獨立第三方,而非康橋地產(chǎn)。2018-2020年,獨立第三方收入從1.65億元增長至3.44億元,年復(fù)合增長率為44.25%,總收入占比59.7%。獨立第三方收取的平均物業(yè)管理費逐年增加。2018-2020年,分別為每月每平方米1.52元、1.73元及1.74元。按物業(yè)管理協(xié)議的簽署方劃分的在管物業(yè)留存率上,2018-2020年,獨立第三方的物業(yè)留存率分別為90.9%、97.8%,以及98.4%。物管費與留存率雙升,也證明著康橋悅生活較為強悍的外拓及服務(wù)能力。值得一提的是,此次IPO所募資金,約65%用于戰(zhàn)略投資及收購,約10%用于投資智能化運營及內(nèi)部管理系統(tǒng),約15%用于拓展業(yè)務(wù),約10%用作營運資金。通過收并購快速做大第三方規(guī)模,幾乎是目前物企的通用法則。不同的是,康橋悅生活對于收并購式的擴張,更有針對性。康橋悅生活執(zhí)行董事兼總裁戴衛(wèi)告訴風(fēng)財訊,康橋悅生活并不準備進一步拓展到全國,我們的重點放在三個地方,第一個是江浙長三角,第二個是大灣區(qū),第三個是京津冀。長三角、大灣區(qū)和京津冀,是國內(nèi)經(jīng)濟最為發(fā)達的區(qū)域,投入重兵布局,康橋悅生活的未來,充滿想象。招股書顯示,2018-2020年,康橋悅生活的總營收從2.29億增至5.76億,毛利從5400萬增加到1.77億。據(jù)悉,其營收主要來自三大業(yè)務(wù):物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及其他。更為具體的是,在收入貢獻度上,物業(yè)管理服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù),幾乎平分秋色。報告期內(nèi),物業(yè)管理服務(wù)的營收占比從57.9%下降至44.3%,非業(yè)主增值服務(wù)則從29.2%上升至40.9%。非業(yè)主增值服務(wù)占比的增加,也直接拉升了康橋悅生活的整體毛利率。財務(wù)數(shù)據(jù)顯示,康橋悅生活的整體毛利率從2018年的23.6%增長了7個百分點(至2020年的30.7%)。穩(wěn)定增長的合同與在管面積,則為康橋悅生活的業(yè)績提供了持續(xù)的增長支撐。招股書顯示,近三年康橋悅生活的合同建筑面積與在管建筑面積的比值分別為2.40、2.42和2.48。在此之外,基石投資人的加持,則進一步推升了康橋悅生活未來增長的可能。發(fā)售資料顯示,康橋悅生活與碧桂園物業(yè)香港控股有限公司、鄭州安圖實業(yè)集團股份有限公司、58.com Holdings Inc.三家企業(yè)簽訂了基石投資協(xié)議。基于發(fā)售價每股發(fā)售股份3.68港元及基石投資協(xié)議,三家已認購6746萬股發(fā)售股份,相當于全球發(fā)售股份總數(shù)的約38.6%,占總股份的約9.6%。一般而言,港股基石投資者的股份有6個月以上的鎖定期,引入基石投資者則為市場提供了一個相對有公信力的參考。更何況,基石投資者還是碧桂園。有業(yè)內(nèi)人士認為,其與康橋悅生活在物業(yè)管理,科技開發(fā)與運用上,或許比純粹的投資機構(gòu)有更大的協(xié)同優(yōu)勢。
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解讀|康橋悅生活“搶跑”上市,小物企的內(nèi)增外拓樣本