西政財(cái)富 作者：西政財(cái)富
來(lái)源：西政財(cái)富（ID:xizhengcaifu)
筆者按：
近兩周以來(lái)，銀保監(jiān)會(huì)陸續(xù)向各地方銀保監(jiān)局下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)信托公司“兩項(xiàng)業(yè)務(wù)”壓降有關(guān)事項(xiàng)的通知》。信托“兩壓一降”進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，房地產(chǎn)信托還有多少額度，越來(lái)越多的爆雷產(chǎn)品是否能善終，投資人的信心是否能恢復(fù)，目前來(lái)看未來(lái)形勢(shì)似乎依舊不太明朗。
在資管新規(guī)過(guò)渡期整改時(shí)限的最后一年，日前銀保監(jiān)會(huì)向各地方銀保監(jiān)局下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)信托公司“兩項(xiàng)業(yè)務(wù)”壓降有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱“《通知》”）?！锻ㄖ芬环矫嬉蟾鞴疽M(jìn)一步加大存續(xù)通道業(yè)務(wù)的清理力度，年底前必須做到“應(yīng)清盡清、能清盡清”，通道類(lèi)信托項(xiàng)目到期的原則上不得展期續(xù)做，未到期的應(yīng)加強(qiáng)與委托方和交易對(duì)手的協(xié)商爭(zhēng)取提前結(jié)束。而對(duì)于確有困難，年內(nèi)無(wú)法結(jié)束或清理的通道類(lèi)項(xiàng)目，應(yīng)向監(jiān)管部門(mén)申請(qǐng)個(gè)案處理，并留存相關(guān)證明材料。另一方面，要求持續(xù)壓降融資類(lèi)信托業(yè)務(wù)，并重申各信托公司應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行年初制定的融資類(lèi)信托業(yè)務(wù)壓降計(jì)劃，確保完成信托部下達(dá)的任務(wù)（即各信托公司以2020年底的主動(dòng)管理類(lèi)融資信托規(guī)模為基礎(chǔ)，2021年必須繼續(xù)壓降約20%的比例）。新增融資業(yè)務(wù)應(yīng)依法合規(guī)，穿透識(shí)別底層資產(chǎn)，不得“假投資、實(shí)融資”，以投資為名行融資之實(shí)，規(guī)避額度管控。在力促完成壓降任務(wù)的同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)防控工作也不能松懈。另外，據(jù)報(bào)道此番監(jiān)管部門(mén)還要求相關(guān)公司將壓降方案上報(bào)，由公司一把手親自負(fù)責(zé)，壓降方案必須包括前期工作情況，壓降工作進(jìn)展以及個(gè)案申請(qǐng)材料等等。
我們注意到，隨著這波房地產(chǎn)市場(chǎng)的出清，當(dāng)下已“踩雷”的信托機(jī)構(gòu)正在全力應(yīng)付相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)處置工作；而大部分信托機(jī)構(gòu)面對(duì)當(dāng)下地產(chǎn)監(jiān)管形勢(shì)及行業(yè)現(xiàn)狀，則基本都是以做好存量項(xiàng)目的投后管理與維護(hù)為主，新增業(yè)務(wù)方面存在很大難度。值得注意的是，當(dāng)前市面上仍舊有不少新的資金涌向房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，以往一些偏保守的信托機(jī)構(gòu)在這波逆市下也開(kāi)始在大力搶占房地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)和市場(chǎng)，這甚至已成為出乎市場(chǎng)意料之外的情況。
房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的走向如何，目前來(lái)看市場(chǎng)需求和投資機(jī)會(huì)始終都在。盡管融資類(lèi)信托規(guī)模壓降和通道業(yè)務(wù)壓縮對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)造成了一定的影響，信托風(fēng)控層面也對(duì)交易對(duì)手、項(xiàng)目準(zhǔn)入等提高了要求，但房地產(chǎn)信托的產(chǎn)品形式、投資模式等根據(jù)市場(chǎng)的情況也進(jìn)行了適時(shí)的調(diào)整。為便于說(shuō)明，我們就信托機(jī)構(gòu)后續(xù)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)展方向及產(chǎn)品形式做相關(guān)整理，以供同業(yè)人士參考。
一、股權(quán)投資/優(yōu)先股業(yè)務(wù)
在項(xiàng)目土地款支付完畢的情況下，對(duì)于滿足投資條件的項(xiàng)目和主體（白名單制），一些信托機(jī)構(gòu)仍舊可以通過(guò)股權(quán)投資方式（優(yōu)先股）進(jìn)行合作。以股權(quán)投資方式合作，在投后管理、風(fēng)控以及對(duì)項(xiàng)目的把控方面則比以往更為嚴(yán)格。以下以我們財(cái)富中心操作的股權(quán)投資類(lèi)項(xiàng)目為例予以說(shuō)明：
1. 信托計(jì)劃投資有限合伙L(fēng)P份額（即1億）對(duì)有限責(zé)任公司SPV進(jìn)行增資，部分進(jìn)入實(shí)收資本，大部分進(jìn)入資本公積。開(kāi)發(fā)商則以對(duì)項(xiàng)目公司的債權(quán)（或債權(quán)+部分現(xiàn)金）對(duì)SPV進(jìn)行出資。
2. 有限責(zé)任公司SPV以現(xiàn)金1億對(duì)項(xiàng)目公司增資，并持有項(xiàng)目公司部分股權(quán)（具體比例需根據(jù)項(xiàng)目情況及當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)要求等協(xié)商確定）。最終形成有限責(zé)任公司SPV對(duì)項(xiàng)目公司持有股權(quán)的同時(shí)對(duì)項(xiàng)目公司享有1億的債權(quán)。投資期間，SPV從項(xiàng)目公司取得的債權(quán)利息收入優(yōu)先對(duì)有限合伙進(jìn)行分配。
3. 合伙企業(yè)與開(kāi)發(fā)商設(shè)定對(duì)賭（工程進(jìn)度、銷(xiāo)售等），對(duì)賭未實(shí)現(xiàn)的，項(xiàng)目公司需提前償還債權(quán)本息，清退合伙企業(yè)并對(duì)LP進(jìn)行現(xiàn)金分配，合伙企業(yè)持有SPV的股權(quán)作為剩余財(cái)產(chǎn)分配給開(kāi)發(fā)商。
4. 開(kāi)發(fā)商持有的SPV的股權(quán)質(zhì)押給有限合伙；信托機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行強(qiáng)監(jiān)管，通過(guò)SPV向項(xiàng)目公司委派財(cái)務(wù)人員、高管人員，監(jiān)管章證照等。
二、城市更新投資業(yè)務(wù)
在這一波市場(chǎng)出清的情況下，很多信托機(jī)構(gòu)已經(jīng)暫停了地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)，對(duì)于少部分沒(méi)有踩雷的信托機(jī)構(gòu)，目前也在尋求一些城市更新項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)（特別是深圳城市更新項(xiàng)目）。在準(zhǔn)入方面，具體要求如下：
1. 融資主體：以當(dāng)?shù)爻鞘懈陆?jīng)驗(yàn)較為豐富的地方龍頭及實(shí)力型的中小開(kāi)發(fā)商為主，或者有實(shí)業(yè)板塊支撐的開(kāi)發(fā)商。
2. 項(xiàng)目所處階段要求：若融資主體資質(zhì)較強(qiáng)，介入的階段可稍微提前；若融資方為中小開(kāi)發(fā)商的，則重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的情況，一般要求項(xiàng)目已經(jīng)完成立項(xiàng)，并處于專(zhuān)規(guī)前幾個(gè)月。
3. 融資期限：一般為2年，最低不少于9個(gè)月。
4. 綜合成本：根據(jù)融資主體的綜合實(shí)力，一般在12-15%之間。
5. 還款來(lái)源：項(xiàng)目后端的拆遷貸/更新貸融資置換及集團(tuán)擔(dān)保、實(shí)控人擔(dān)保、其他項(xiàng)目現(xiàn)金流補(bǔ)充等等。
6. 基本投資架構(gòu)：通過(guò)股權(quán)/優(yōu)先股方式介入，但是需注意的是，若以股權(quán)方式介入則需充分考慮是否存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓限制等問(wèn)題。比如，有些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在與村合作時(shí)約定了由開(kāi)發(fā)商的全資100%控股子公司進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)，若引入融資方以股權(quán)方式進(jìn)行投資，則后續(xù)履行集體資產(chǎn)平臺(tái)程序時(shí)，可能會(huì)影響開(kāi)發(fā)商獲取項(xiàng)目。對(duì)此，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況以及融資主體的綜合實(shí)力，特殊情況下可以考慮代持方式解決信托機(jī)構(gòu)的投資問(wèn)題。常見(jiàn)的交易架構(gòu)如下：
三、開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)
開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)系信托的常規(guī)業(yè)務(wù)，具體操作上存在如下兩種情形：
1. 直接放款：若實(shí)際融資項(xiàng)目本身滿足432條件的（可以接受預(yù)售的項(xiàng)目），資金通過(guò)信托貸款或者財(cái)務(wù)性股權(quán)投資方式進(jìn)行投資，并對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行強(qiáng)監(jiān)管，增信措施方面要求股權(quán)100%質(zhì)押，但不強(qiáng)制要求抵押。若項(xiàng)目能滿足現(xiàn)金覆蓋要求及還款要求，可以考慮與其他機(jī)構(gòu)融資并存。
2. 借“殼”放款：若實(shí)際融資項(xiàng)目（或稱“增信項(xiàng)目”）不滿足432條件，開(kāi)發(fā)商提供其他滿足432條件的項(xiàng)目（或稱“用款項(xiàng)目”）作為增信擔(dān)保，則信托機(jī)構(gòu)通過(guò)信托貸款或財(cái)務(wù)性股權(quán)投資方式向用款項(xiàng)目放款。具體操作上，要求用款項(xiàng)目滿足432條件，用于增信的項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)橐欢€城市核心區(qū)域的項(xiàng)目（土地款至少支付50%以上）。風(fēng)控?fù)?dān)保方面，提供增信項(xiàng)目100%股權(quán)質(zhì)押，對(duì)資金進(jìn)行強(qiáng)監(jiān)管，并進(jìn)行增信項(xiàng)目土地的后置抵押。但是，在申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，可提前釋放土地抵押。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 房地產(chǎn)信托還能放款嗎？
