作者：楊曉懌

來(lái)源：楊老師的基建課堂（ID：msyangteacher）

近日，重慶城市更新示范項(xiàng)目獲國(guó)開行重慶市分行逾42億元貸款授信。

據(jù)《重慶日?qǐng)?bào)》報(bào)導(dǎo)，國(guó)家開發(fā)銀行重慶市分行2020年以來(lái)積極配合重慶市開展城市更新頂層設(shè)計(jì)，通過(guò)融制、融資、融智全方位合作，深度參與城市更新政策制訂和試點(diǎn)項(xiàng)目論證工作。

按照城市中心區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)要求，向民主村片區(qū)城市更新項(xiàng)目授信承諾人民幣中長(zhǎng)期貸款42.5億元，綜合采用“留、改、建”方式，統(tǒng)籌實(shí)施歷史建筑保留修繕、社區(qū)改造提升、新建產(chǎn)業(yè)載體及配套設(shè)施，提升九龍坡區(qū)城市功能，激活都市活力，對(duì)重慶市城市更新形成示范效應(yīng)。

這意味著全國(guó)范圍內(nèi)的國(guó)開城市更新貸款即將接力棚改，成為新一輪城市綜合開發(fā)的資金來(lái)源、城市更新項(xiàng)目的啟動(dòng)鑰匙：

如今的“十四五規(guī)劃”提出，要在未來(lái)五年全面提升城市品質(zhì)，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能，推進(jìn)老舊樓宇改造，積極擴(kuò)建新建停車場(chǎng)、充電樁。

并且，要按照資源環(huán)境承載能力合理確定城市規(guī)模和空間結(jié)構(gòu)，統(tǒng)籌安排城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、生態(tài)涵養(yǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)。推行功能復(fù)合、立體開發(fā)、公交導(dǎo)向的集約緊湊型發(fā)展模式，統(tǒng)籌地上地下空間利用。

這意味著在2010-2020年為期十年的棚戶區(qū)改造告一段落后，未來(lái)城市建設(shè)的主要重心與方式已經(jīng)從單一地塊的拆遷與重建，轉(zhuǎn)向城市中一整個(gè)片區(qū)的整體提升。

并且，從全國(guó)的情況來(lái)看，無(wú)論是大中城市還是小縣城，都有一些成型較早的區(qū)域，需要進(jìn)行整體的城市更新；可以說(shuō)，城市更新接過(guò)了棚戶區(qū)改造對(duì)城市建設(shè)的推進(jìn)功能，即將成為各地未來(lái)五年的重點(diǎn)工作、城市新一輪發(fā)展的重點(diǎn)模式。

并且，在政策性銀行介入后，城市更新項(xiàng)目能夠承擔(dān)的職能與體量也將進(jìn)一步擴(kuò)大；在開發(fā)性金融的支撐下，大部分具備開發(fā)條件與前景的區(qū)域，都有希望實(shí)現(xiàn)新一輪開發(fā)的落地、城市功能的整體提升。

堅(jiān)持公益，整體開發(fā)

在去年的“十四五規(guī)劃目標(biāo)”后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長(zhǎng)王蒙徽撰寫了《實(shí)施城市更新行動(dòng)》解讀文章；對(duì)城市更新的目標(biāo)進(jìn)行了定調(diào)。要求通過(guò)城市更新實(shí)現(xiàn)建設(shè)宜居城市、綠色城市、韌性城市、智慧城市、人文城市的目標(biāo)，不斷提升城市人居環(huán)境質(zhì)量、人民生活質(zhì)量、城市競(jìng)爭(zhēng)力，走出一條中國(guó)特色城市發(fā)展道路。

因此，當(dāng)前政策鼓勵(lì)、政策性銀行支持的，是基于整體公益性的要求，統(tǒng)籌片區(qū)開發(fā)的投入與產(chǎn)出，來(lái)補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施短板，推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，提升城市品質(zhì)，提高城市管理服務(wù)水平。

這也就意味著城市更新項(xiàng)目與商業(yè)性的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)存在根本性的區(qū)別，需要政府與當(dāng)?shù)貒?guó)有企業(yè)進(jìn)行主導(dǎo)、政策性銀行提供資金支持；在公益性運(yùn)作、低成本資金支持的基礎(chǔ)上，推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和品質(zhì)提升，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式、促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)前國(guó)開行等政策性銀行在城市更新領(lǐng)域進(jìn)行積極試點(diǎn)，并不是個(gè)別現(xiàn)象，而是積極試點(diǎn)、有序推廣的前兆。

助力地方，城投轉(zhuǎn)型

在城市更新需求逐漸旺盛之時(shí)，地方城投公司卻面臨著新的挑戰(zhàn)?！蛾P(guān)于進(jìn)一步深化預(yù)算管理制度改革的意見》落地，不僅再次推進(jìn)財(cái)政體系進(jìn)行改革，也要求再次清理規(guī)范地方融資平臺(tái)公司，剝離其政府融資職能，對(duì)失去清償能力的要依法實(shí)施破產(chǎn)重整或清算。

在這樣的背景下，城市更新項(xiàng)目不僅是地方政府推動(dòng)城市功能完善的主要模式，也是地方推動(dòng)融資平臺(tái)轉(zhuǎn)型為地方國(guó)有企業(yè)的絕佳機(jī)會(huì)。

城市更新與當(dāng)下城投改革的需求是一致的，即城市更新項(xiàng)目需要的投入與產(chǎn)出平衡，用土地收益來(lái)平衡公益性項(xiàng)目支出；城投需要實(shí)現(xiàn)政企分離，然后通過(guò)政府資源、資產(chǎn)的注入，實(shí)現(xiàn)公益性支出與企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)間的平衡，用行政資源、國(guó)有資產(chǎn)的收益來(lái)彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)性收益的不足。

因此，城市更新項(xiàng)目非常適合作為推動(dòng)城投轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步。用收益可以實(shí)現(xiàn)自平衡的城市更新項(xiàng)目作為未來(lái)城投運(yùn)作項(xiàng)目的“行為規(guī)范”，樹立城投轉(zhuǎn)型后、脫離地方財(cái)政后的項(xiàng)目運(yùn)作框架。

同時(shí)，在城市更新項(xiàng)目中，不僅有拆舊建新、土地騰空，還有許多公益性投資與公共服務(wù)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目；其中的現(xiàn)金流入、流出都較為龐大。如果能基于項(xiàng)目引入政策性銀行貸款、金融機(jī)構(gòu)資金，那么城市更新項(xiàng)目帶來(lái)的現(xiàn)金流，無(wú)疑會(huì)成為城投轉(zhuǎn)型過(guò)程中的“壓艙石”，幫助城投避免流動(dòng)性危機(jī)、實(shí)現(xiàn)順利轉(zhuǎn)型。

因此，在需求一致、方式一致的前提下，城市更新也是地方城投轉(zhuǎn)型的一次絕佳機(jī)會(huì)，也是地方政府進(jìn)一步深化市場(chǎng)化改革、推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好契機(jī)。

長(zhǎng)期考慮，因地施策

相比棚戶區(qū)改造來(lái)說(shuō)，城市更新不僅是實(shí)施范圍從地塊擴(kuò)大到了片區(qū)，而且在實(shí)施目標(biāo)與實(shí)施周期上有了非常大的變化：

實(shí)施目標(biāo)從單一的“拆舊建新”變成了根據(jù)實(shí)際情況，完善城市功能、提升公共服務(wù)、引導(dǎo)地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展；

實(shí)施周期從簡(jiǎn)單的拆除-新建的3-5年延伸到生態(tài)環(huán)境提升、公共服務(wù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)培育與發(fā)展的5-20年。

這兩項(xiàng)的根本改變，也意味著城市更新實(shí)施必須“因地制宜、一城一策”；既要考慮現(xiàn)實(shí)情況，又要考慮實(shí)施目標(biāo)，更要考慮實(shí)施過(guò)程中的資金平衡。各地的城市更新項(xiàng)目雖然都開始冒頭涌動(dòng)，但要讓項(xiàng)目成熟、達(dá)到實(shí)施條件，依然需要很長(zhǎng)的一段時(shí)間。

城市更新的時(shí)代來(lái)了，城市更新貸款落地了，但各地方政府準(zhǔn)備好了嗎？

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 42億！國(guó)開行城市更新貸款來(lái)了