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旭輝尚未度過(guò)黎明前的黑暗

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2022-03-31 15:14 3128 0 0
這些非全資項(xiàng)目中,旭輝、其他民企、國(guó)企+港企、金融機(jī)構(gòu)的持股比例分別為44%、38%、12%和6%。少數(shù)股東權(quán)益快速上升,恰恰是旭輝的軟肋

作者:神鎮(zhèn)的貓總

大灣區(qū)某合作樓盤(pán),一個(gè)大股東一個(gè)小股東,小股東面臨資金問(wèn)題,想七折將股權(quán)賣(mài)給大股東,大股東不想要。

不久后,大股東資金也開(kāi)始緊張,五折對(duì)外出售股權(quán),遍尋買(mǎi)家未果。

這個(gè)笑中帶淚的故事,遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒(méi)有反映出,過(guò)去一年里合作項(xiàng)目的全部尷尬。

房企合作開(kāi)發(fā)樓盤(pán),初衷是為了分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),如今卻出現(xiàn)了一個(gè)致命問(wèn)題:

銷(xiāo)售不暢、預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)、合作方暴雷風(fēng)險(xiǎn),合作項(xiàng)目公司資金,無(wú)法有效歸集至股東方,加劇了房企流動(dòng)性壓力。

解決辦法也很尷尬,如果收購(gòu)合作方股權(quán),一定程度上方便資金歸集,但短時(shí)間也需付出一筆現(xiàn)金,以及承擔(dān)今后全部開(kāi)發(fā)壓力。

當(dāng)然,如果是“明股實(shí)債”,或者與合作方簽訂了“抽屜協(xié)議”,不得不收購(gòu)合作方股權(quán),則可能會(huì)是另外一個(gè)故事。

典型如旭輝。

瑞銀的報(bào)告指出,旭輝400多個(gè)項(xiàng)目公司,80%非全資擁有。這些非全資項(xiàng)目中,旭輝、其他民企、國(guó)企+港企、金融機(jī)構(gòu)的持股比例分別為44%、38%、12%和6%。

總體來(lái)看,旭輝的表外債務(wù)規(guī)模為600-900億元,隨著合作方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大,旭輝或需投入100-570億元接盤(pán)股權(quán)。

作為行業(yè)戰(zhàn)略大師,自稱(chēng)保守派的旭輝老板林中,當(dāng)然不同意,立刻跳起腳來(lái)罵瑞銀:

你們數(shù)據(jù)從哪里來(lái),你們這是落井下石,旭輝沒(méi)有義務(wù)全部收購(gòu)這些股權(quán)。

業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,林中也說(shuō),旭輝要轉(zhuǎn)向低負(fù)債、輕土儲(chǔ)、高效率、低成本運(yùn)營(yíng)模式,同時(shí)大股東將入場(chǎng)增持股票。

林中說(shuō)的話有些熟悉,因?yàn)樵?jīng)許家印也有過(guò)類(lèi)似表態(tài)。

其實(shí)看看旭輝的財(cái)報(bào),你會(huì)明白瑞銀的擔(dān)心,并不是沒(méi)有出處,旭輝也并不是想象中的保守派。

先看并表部分的數(shù)據(jù)。

截至2021年末,旭輝在手貨幣資金下降45億元至467億元,短期有息負(fù)債同比下降12億元至177.3億元,總有息負(fù)債同比增加近100億元至1141億元。

長(zhǎng)債增加、短債減少,證明旭輝再融資順暢,相比其他房企,表現(xiàn)堪稱(chēng)亮眼。

如果不考慮明股實(shí)債、表外負(fù)債、預(yù)售監(jiān)管資金、以及合作項(xiàng)目資金歸集,旭輝的短期償債壓力確實(shí)不大。

但通常來(lái)講,房企目前至少有三成以上資金,為預(yù)售監(jiān)管資金,如果合作項(xiàng)目比例大的話,預(yù)售監(jiān)管資金比例可能會(huì)達(dá)五成以上。

少數(shù)股東權(quán)益快速上升,恰恰是旭輝的軟肋。

2019-2021年,旭輝總權(quán)益分別為672億元、835億元、1074億元,少數(shù)股東權(quán)益為332億元、440億元、635億元。

也就是說(shuō),旭輝2021年少數(shù)股東權(quán)益占比高達(dá)60%,這大大影響2373億元銷(xiāo)售額的含金量,同時(shí)也影響467億元貨幣資金的使用靈活性。

旭輝的資金壓力,比目前呈現(xiàn)出的優(yōu)秀“現(xiàn)金短債比”要大得多。

從資產(chǎn)負(fù)債表變化來(lái)看,旭輝確實(shí)需要收購(gòu)部分合作方的股權(quán),從而推升整體現(xiàn)金流壓力。

根據(jù)“資產(chǎn)=負(fù)債+權(quán)益”恒等式,旭輝2021年數(shù)據(jù)為“4327億元=3253億元+1037億元”。其中資產(chǎn)同比增加534億元,負(fù)債和權(quán)益分別增加297億元、237億元。

分項(xiàng)來(lái)看,“資產(chǎn)”增加主要來(lái)自“投資物業(yè)”增加177億元,“擬作出售的開(kāi)發(fā)中物業(yè)”386億元;“負(fù)債”增加主要來(lái)自“應(yīng)付賬款”和“應(yīng)付合聯(lián)營(yíng)款項(xiàng)”,以及“有息負(fù)債”增加100億元。

“權(quán)益”則是“少數(shù)股東權(quán)益”增加近200億元。

這組數(shù)據(jù)在業(yè)務(wù)層面解讀為,通過(guò)收購(gòu)全部或部分少數(shù)股東股權(quán),并表了大量收租物業(yè)以及土地儲(chǔ)備,同時(shí)增加了負(fù)債和少數(shù)股東權(quán)益,以平衡資產(chǎn)負(fù)債表。

旭輝管理層主動(dòng)透露了三個(gè)項(xiàng)目。

比如北京密云項(xiàng)目,接盤(pán)了花樣年的股權(quán);天津云湖項(xiàng)目,涉及世茂股權(quán);天津九和府項(xiàng)目,涉及平安和正榮的股權(quán)。

還有其他很多項(xiàng)目,旭輝尚未詳細(xì)披露。

比如北京五棵松項(xiàng)目、普陀旭輝中心50%的股權(quán)并購(gòu),旭輝增加了高評(píng)估價(jià)值的投資物業(yè)。

比如增持昆明旭輝商業(yè)廣場(chǎng)、天津旭輝·濱海江來(lái)的權(quán)益,是平安系資金的退出,以及信托系小股東的進(jìn)入。

比如長(zhǎng)沙旭輝雨金廣場(chǎng)、烏魯木齊旭輝廣場(chǎng)80%權(quán)益的增持,是某基金資金的退出;比如福州時(shí)代江來(lái)股權(quán)從33%增持至50.1%,是接盤(pán)藍(lán)光的股權(quán)。

諸如此類(lèi)動(dòng)作,旭輝得到了不易變現(xiàn)的資產(chǎn),付出了現(xiàn)金,以及在表內(nèi)騰挪的巨額少數(shù)股東權(quán)益和應(yīng)付款項(xiàng)等,旭輝整體資產(chǎn)負(fù)債表得以擴(kuò)張。

整體來(lái)看,相對(duì)于旭輝權(quán)益占比較低的現(xiàn)狀,旭輝整體拿地力度并不小。

整個(gè)2021年,旭輝增加土地儲(chǔ)備建筑面積5250萬(wàn)平方米,應(yīng)占權(quán)益2840萬(wàn)平方米,僅略少于2020年,其中多數(shù)為上半年拿地。

旭輝目前最慶幸,是最終沒(méi)有收購(gòu)廣西彰泰,不過(guò)旭輝還是將錢(qián)撒向了并購(gòu)市場(chǎng)。

再來(lái)看看表外數(shù)據(jù)。

旭輝主動(dòng)披露,表外權(quán)益后有息負(fù)債為203.9億元,按照股權(quán)比例擔(dān)保余額為157.9億元。

整體來(lái)看,旭輝2021年合聯(lián)營(yíng)權(quán)益額并未明顯增加,但形成了對(duì)合聯(lián)營(yíng)企業(yè)大量應(yīng)收應(yīng)付款項(xiàng),且應(yīng)付款大于應(yīng)收款。

銷(xiāo)售整體下行背景下,這樣的局面,只會(huì)加劇旭輝的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

面對(duì)現(xiàn)金流壓力,以及外界的質(zhì)疑,其實(shí)林中不需要懊惱,也不要覺(jué)得委屈,該和金融機(jī)構(gòu)怎么談判就怎么談判,該怎么支持上市公司就怎么支持。

房地產(chǎn)行業(yè)就是重資產(chǎn)、重政策行業(yè),要承認(rèn)自己預(yù)判的出入,畢竟要是誰(shuí)都說(shuō)早知道的話,所有企業(yè)就退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)了。

王健林夠果斷了,也沒(méi)有完全脫身地產(chǎn)開(kāi)發(fā),旭輝也不錯(cuò)了,但商業(yè)模式仍得從自身找原因。

確實(shí)到了應(yīng)該反思改變的時(shí)候,且徹底貫徹在戰(zhàn)略執(zhí)行上。

比如林中說(shuō)增持股票,不如直接給予上市公司資金支持;比如擺脫重資產(chǎn)模式,不如直接減少拿地,甚至提前盤(pán)活出售資產(chǎn)。

以免長(zhǎng)路漫漫,陷入被動(dòng)局面。

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“好貓財(cái)經(jīng)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 旭輝尚未度過(guò)黎明前的黑暗

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    蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專(zhuān)家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專(zhuān)注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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