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旭輝尚未度過黎明前的黑暗

好貓財經(jīng) 好貓財經(jīng)
2022-03-31 15:14 2645 0 0
這些非全資項目中,旭輝、其他民企、國企+港企、金融機構(gòu)的持股比例分別為44%、38%、12%和6%。少數(shù)股東權(quán)益快速上升,恰恰是旭輝的軟肋

作者:神鎮(zhèn)的貓總

大灣區(qū)某合作樓盤,一個大股東一個小股東,小股東面臨資金問題,想七折將股權(quán)賣給大股東,大股東不想要。

不久后,大股東資金也開始緊張,五折對外出售股權(quán),遍尋買家未果。

這個笑中帶淚的故事,遠遠還沒有反映出,過去一年里合作項目的全部尷尬。

房企合作開發(fā)樓盤,初衷是為了分擔風險,如今卻出現(xiàn)了一個致命問題:

銷售不暢、預售資金監(jiān)管趨嚴、合作方暴雷風險,合作項目公司資金,無法有效歸集至股東方,加劇了房企流動性壓力。

解決辦法也很尷尬,如果收購合作方股權(quán),一定程度上方便資金歸集,但短時間也需付出一筆現(xiàn)金,以及承擔今后全部開發(fā)壓力。

當然,如果是“明股實債”,或者與合作方簽訂了“抽屜協(xié)議”,不得不收購合作方股權(quán),則可能會是另外一個故事。

典型如旭輝。

瑞銀的報告指出,旭輝400多個項目公司,80%非全資擁有。這些非全資項目中,旭輝、其他民企、國企+港企、金融機構(gòu)的持股比例分別為44%、38%、12%和6%。

總體來看,旭輝的表外債務規(guī)模為600-900億元,隨著合作方債務風險加大,旭輝或需投入100-570億元接盤股權(quán)。

作為行業(yè)戰(zhàn)略大師,自稱保守派的旭輝老板林中,當然不同意,立刻跳起腳來罵瑞銀:

你們數(shù)據(jù)從哪里來,你們這是落井下石,旭輝沒有義務全部收購這些股權(quán)。

業(yè)績發(fā)布會上,林中也說,旭輝要轉(zhuǎn)向低負債、輕土儲、高效率、低成本運營模式,同時大股東將入場增持股票。

林中說的話有些熟悉,因為曾經(jīng)許家印也有過類似表態(tài)。

其實看看旭輝的財報,你會明白瑞銀的擔心,并不是沒有出處,旭輝也并不是想象中的保守派。

先看并表部分的數(shù)據(jù)。

截至2021年末,旭輝在手貨幣資金下降45億元至467億元,短期有息負債同比下降12億元至177.3億元,總有息負債同比增加近100億元至1141億元。

長債增加、短債減少,證明旭輝再融資順暢,相比其他房企,表現(xiàn)堪稱亮眼。

如果不考慮明股實債、表外負債、預售監(jiān)管資金、以及合作項目資金歸集,旭輝的短期償債壓力確實不大。

但通常來講,房企目前至少有三成以上資金,為預售監(jiān)管資金,如果合作項目比例大的話,預售監(jiān)管資金比例可能會達五成以上。

少數(shù)股東權(quán)益快速上升,恰恰是旭輝的軟肋。

2019-2021年,旭輝總權(quán)益分別為672億元、835億元、1074億元,少數(shù)股東權(quán)益為332億元、440億元、635億元。

也就是說,旭輝2021年少數(shù)股東權(quán)益占比高達60%,這大大影響2373億元銷售額的含金量,同時也影響467億元貨幣資金的使用靈活性。

旭輝的資金壓力,比目前呈現(xiàn)出的優(yōu)秀“現(xiàn)金短債比”要大得多。

從資產(chǎn)負債表變化來看,旭輝確實需要收購部分合作方的股權(quán),從而推升整體現(xiàn)金流壓力。

根據(jù)“資產(chǎn)=負債+權(quán)益”恒等式,旭輝2021年數(shù)據(jù)為“4327億元=3253億元+1037億元”。其中資產(chǎn)同比增加534億元,負債和權(quán)益分別增加297億元、237億元。

分項來看,“資產(chǎn)”增加主要來自“投資物業(yè)”增加177億元,“擬作出售的開發(fā)中物業(yè)”386億元;“負債”增加主要來自“應付賬款”和“應付合聯(lián)營款項”,以及“有息負債”增加100億元。

“權(quán)益”則是“少數(shù)股東權(quán)益”增加近200億元。

這組數(shù)據(jù)在業(yè)務層面解讀為,通過收購全部或部分少數(shù)股東股權(quán),并表了大量收租物業(yè)以及土地儲備,同時增加了負債和少數(shù)股東權(quán)益,以平衡資產(chǎn)負債表。

旭輝管理層主動透露了三個項目。

比如北京密云項目,接盤了花樣年的股權(quán);天津云湖項目,涉及世茂股權(quán);天津九和府項目,涉及平安和正榮的股權(quán)。

還有其他很多項目,旭輝尚未詳細披露。

比如北京五棵松項目、普陀旭輝中心50%的股權(quán)并購,旭輝增加了高評估價值的投資物業(yè)。

比如增持昆明旭輝商業(yè)廣場、天津旭輝·濱海江來的權(quán)益,是平安系資金的退出,以及信托系小股東的進入。

比如長沙旭輝雨金廣場、烏魯木齊旭輝廣場80%權(quán)益的增持,是某基金資金的退出;比如福州時代江來股權(quán)從33%增持至50.1%,是接盤藍光的股權(quán)。

諸如此類動作,旭輝得到了不易變現(xiàn)的資產(chǎn),付出了現(xiàn)金,以及在表內(nèi)騰挪的巨額少數(shù)股東權(quán)益和應付款項等,旭輝整體資產(chǎn)負債表得以擴張。

整體來看,相對于旭輝權(quán)益占比較低的現(xiàn)狀,旭輝整體拿地力度并不小。

整個2021年,旭輝增加土地儲備建筑面積5250萬平方米,應占權(quán)益2840萬平方米,僅略少于2020年,其中多數(shù)為上半年拿地。

旭輝目前最慶幸,是最終沒有收購廣西彰泰,不過旭輝還是將錢撒向了并購市場。

再來看看表外數(shù)據(jù)。

旭輝主動披露,表外權(quán)益后有息負債為203.9億元,按照股權(quán)比例擔保余額為157.9億元。

整體來看,旭輝2021年合聯(lián)營權(quán)益額并未明顯增加,但形成了對合聯(lián)營企業(yè)大量應收應付款項,且應付款大于應收款。

銷售整體下行背景下,這樣的局面,只會加劇旭輝的財務風險。

面對現(xiàn)金流壓力,以及外界的質(zhì)疑,其實林中不需要懊惱,也不要覺得委屈,該和金融機構(gòu)怎么談判就怎么談判,該怎么支持上市公司就怎么支持。

房地產(chǎn)行業(yè)就是重資產(chǎn)、重政策行業(yè),要承認自己預判的出入,畢竟要是誰都說早知道的話,所有企業(yè)就退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)了。

王健林夠果斷了,也沒有完全脫身地產(chǎn)開發(fā),旭輝也不錯了,但商業(yè)模式仍得從自身找原因。

確實到了應該反思改變的時候,且徹底貫徹在戰(zhàn)略執(zhí)行上。

比如林中說增持股票,不如直接給予上市公司資金支持;比如擺脫重資產(chǎn)模式,不如直接減少拿地,甚至提前盤活出售資產(chǎn)。

以免長路漫漫,陷入被動局面。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“好貓財經(jīng)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標題: 旭輝尚未度過黎明前的黑暗

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    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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