作者:小債看市
來源:小債看市(ID:little-bond)
在過去數(shù)年間,鴻坤地產(chǎn)區(qū)域性發(fā)展沒有走向全國,錯失高速發(fā)展良機。目前在環(huán)京房地產(chǎn)調(diào)控壓力下,鴻坤地產(chǎn)已出現(xiàn)凈利腰斬、流動性緊張、融資環(huán)境持續(xù)惡化等癥狀。
01
評級展望負面
6月28日,聯(lián)合資信公告稱,維持北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“鴻坤地產(chǎn)”)主體長期信用等級為AA,評級展望調(diào)整為負面。
同時,維持鴻坤地產(chǎn)“16鴻坤01”和“16鴻坤02”信用等級為AAA,評級展望調(diào)整為負面;維持“18鴻坤01”“18鴻坤03”和“19鴻坤01”信用等級為AA,評級展望調(diào)整為負面。
評級公告
聯(lián)合資信關(guān)注到,鴻坤地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中于京津冀地區(qū),受京津冀地區(qū)調(diào)控政策影響較大。同時,其部分北京項目分別受別墅尾盤和商住政策影響,存在一定去化壓力。
《小債看市》統(tǒng)計,目前鴻坤地產(chǎn)存續(xù)境內(nèi)債券6只,存續(xù)規(guī)模34.08億元,其中有24.89億債券將于一年內(nèi)到期,短期集中兌付壓力較大。
存續(xù)債券到期分布
除此之外,鴻坤地產(chǎn)還存續(xù)一只美元債,當前余額2.05億美元,將于2022年8月到期。
值得注意的是,鴻坤地產(chǎn)存續(xù)這只美元債融資成本頗高,票息高達14.75%,其綜合融資成本為10.3%,處于行業(yè)較高水平。
02
流動性緊張
據(jù)官網(wǎng)介紹,鴻坤集團成立于2002年,已經(jīng)發(fā)展成為一家擁有金融投資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、文化旅游和地產(chǎn)開發(fā)四大業(yè)務(wù)板塊的復(fù)合型控股集團。
其中,鴻坤地產(chǎn)業(yè)務(wù)覆蓋住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)三大板塊,2020年3月鴻坤物業(yè)(01941.HK)在香港聯(lián)交所主板上市。
從股權(quán)結(jié)構(gòu)上來看,鴻坤地產(chǎn)的控股股東為鴻坤管理咨詢,持股比例100%,公司實控人為自然人趙偉豪。
值得一提的是,趙偉豪為鴻坤創(chuàng)始人趙彬、吳虹夫婦之子。
股權(quán)結(jié)構(gòu)圖
從布局上看,鴻坤地產(chǎn)主要以京津冀地區(qū)為主,近年來受環(huán)京房地產(chǎn)市場調(diào)控影響,其開工和銷售回款規(guī)模持續(xù)下降。
2020年,鴻坤地產(chǎn)簽約銷售規(guī)模175.4億元,增速僅為1.86%,屬于中小房企。
同年,鴻坤地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入88.99億元,同比下滑7.94%;實現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤為3.47億元,同比減少59.57%。
盈利能力
值得注意的是,業(yè)績腰斬的同時,鴻坤地產(chǎn)經(jīng)營活動凈流入規(guī)模也大幅下滑,由2019年58.03億下滑至24.77億元,對債務(wù)和利息的保障能力降低。
另外,鴻坤地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率已連續(xù)兩年下降,2019年和2020年該指標分別為39.15%和25.53%。
截至2020年末,鴻坤地產(chǎn)的總資產(chǎn)為616.54億元,總負債492.2億元,凈資產(chǎn)124.34億元,資產(chǎn)負債率79.83%。
從融資新規(guī)“三道紅線”看,截止2020年末鴻坤地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為69.32%,凈負債率91.66%,現(xiàn)金短債比0.65,踩中一道紅線,歸為“黃檔”房企。
《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn),鴻坤地產(chǎn)主要以流動負債為主,占總負債比為76%。
截至2020年末,鴻坤地產(chǎn)流動負債有376.2億元,主要為應(yīng)付賬款,其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有38.25億元。
相較于短期債務(wù),鴻坤地產(chǎn)流動性緊張,其賬上貨幣資金僅有27.89億元,不足以覆蓋短債,短期償債壓力較大。
值得注意的是,鴻坤地產(chǎn)流動性緊張導(dǎo)致應(yīng)付票據(jù)規(guī)模較大,截至2020年末該指標為18.52億元,在當前房企票據(jù)兌付頻現(xiàn)風(fēng)波背景下,其票據(jù)風(fēng)險值得警惕。
在備用資金方面,截至2020年末,鴻坤地產(chǎn)銀行授信總額有120.72億元,未使用授信額度為36.19億元,可見其財務(wù)彈性欠佳。
銀行授信
除此之外,鴻坤地產(chǎn)還有非流動負債116億元,主要為長期借款和應(yīng)付債券,其長期有息負債合計103.6億元。
整體來看,鴻坤地產(chǎn)有息負債有160.37億元,主要以長期有息負債為主,帶息負債率為33%。
剛性負債高企,2020年鴻坤地產(chǎn)財務(wù)費用高達7.03億元,較2019年激增55%,對公司利潤形成較大侵蝕。
在融資渠道方面,除了借款和債券融資,鴻坤地產(chǎn)還通過租賃,應(yīng)收賬款,股權(quán)質(zhì)押以及信托等方式融資。
《小債看市》分析發(fā)現(xiàn),除了盈利腰斬、負債高企、流動性緊張等問題外,鴻坤地產(chǎn)還有以下三方面指標值得注意:
第一、籌資性現(xiàn)金流;
2018年以來,鴻坤地產(chǎn)籌資性現(xiàn)金流由凈流入轉(zhuǎn)為凈流出,近三年該指標分別為-12.69億、-52.57億以及-37.63億元,說明其融資規(guī)模遠不及償還債務(wù)的速度,外部融資環(huán)境惡化。
籌資性現(xiàn)金流
第二、應(yīng)收賬款和存貨;
2019年,由于西紅門鎮(zhèn)政府購買拆遷安置房,鴻坤地產(chǎn)的應(yīng)收賬款大幅增加,由2018年2.05億元躍升至31.29億元,應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率下滑90%。
另外,鴻坤地產(chǎn)存貨高企,規(guī)模較大的應(yīng)收賬款和存貨對資金形成較大占用。
應(yīng)收賬款和存貨
第三、受限資產(chǎn);
截至2020年末,鴻坤地產(chǎn)受限資產(chǎn)規(guī)模為163.92億元,主要為存貨和投資性房地產(chǎn),受限資產(chǎn)規(guī)模較大存在一定流動風(fēng)險。
另外,鴻坤地產(chǎn)在建和擬建項目尚需投資金額較大,未來面臨一定資金支出壓力和融資需求。
總得來看,近年來鴻坤地產(chǎn)業(yè)績大幅下滑,經(jīng)營性現(xiàn)金流腰斬;融資成本高且融資環(huán)境持續(xù)惡化,債務(wù)壓力和流動性問題開始顯現(xiàn)。
03
發(fā)跡于北京西紅門
2002年,中國經(jīng)濟加速房地產(chǎn)消費大潮如火如荼,經(jīng)濟學(xué)背景出身的趙彬憑借敏銳的頭腦,嗅到了北京房地產(chǎn)發(fā)展的商機。
于是,趙彬從湖南進入北京成立鴻坤地產(chǎn),通過招拍掛拿下了北京南五環(huán)外西紅門一塊兩百萬平方米的土地。
當時,西紅門地區(qū)還是一整塊麥子地,阡陌縱橫,交通、水電、市政等皆不便。但沒想到,北京西紅門成了趙彬的福地,鴻坤地產(chǎn)發(fā)跡于此。
隨后,鴻坤地產(chǎn)進駐北京大興,從拆遷、修路、市政、水電等基礎(chǔ)環(huán)節(jié)做起。
在深耕10多年后,西紅門舊貌換新顏,國際化大都市的形象逐步建立,同時鴻坤地產(chǎn)也依托于該區(qū)域的發(fā)展立足北京。
2010年起,鴻坤地產(chǎn)開始走出北京,先后進入海南東方、三亞、天津、香河、承德、涿州、廊坊等城市,開啟“大北京”戰(zhàn)略。
同時,借助國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型以及創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的政策風(fēng)口,鴻坤地產(chǎn)開始布局圍繞北京“大五環(huán)”的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園戰(zhàn)略。
這期間,趙彬開始四處招兵買馬,原萬科毛大慶和龍湖老將袁春相繼加盟鴻坤地產(chǎn)。
2017年,鴻坤集團實控人悄然變更為趙彬之子,這拉開了二代接班的序幕。
也是在那一年,銷售額剛突破百億的鴻坤地產(chǎn),就喊出2023年要實現(xiàn)千億的目標。
但是,在房企集中度越來越高情況下,鴻坤地產(chǎn)的規(guī)模發(fā)展一直沒能提速,千億目標漸行漸遠。
除了主業(yè)房地產(chǎn),鴻坤還在金融投資領(lǐng)域有所布局。
早在2007年,鴻坤集團就成立了全資子公司億潤投資,發(fā)起北方地區(qū)第一支有限合伙基金。
2014年,鴻坤投資參股中民投,趙彬任中民投第一屆董事局投資決策委員會常務(wù)副主席。
可以說,在過去數(shù)年間鴻坤地產(chǎn)區(qū)域性發(fā)展,沒有走向全國錯失高速發(fā)展良機。
目前,在“房住不炒”大基調(diào)和環(huán)京調(diào)控壓力下,華夏幸福已遭遇流動性危機,同為環(huán)京房企的鴻坤經(jīng)營狀況備受矚目。
注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。
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