作者：桿姐

來源：杠桿地產(chǎn)（ID:Property-Market)

央行易綱行長最新接受專訪

央行連開2場會(huì)，貨幣政策2022年預(yù)計(jì)還有什么可能的動(dòng)向，房地產(chǎn)搞到了什么？

央行貨幣政策委員會(huì)2021年第四季度（總第95次）例會(huì)，12月24日在北京召開。

接著，2022年央行工作會(huì)議12月27日上午，以視頻形式召開。

2場會(huì)議各自有什么信號(hào)、變化，2022年貨幣政策怎么走，今天杠桿地產(chǎn)結(jié)合樓市展望一下。

01總量偏寬松進(jìn)一步確定，房地產(chǎn)要照顧，同時(shí)關(guān)注服務(wù)業(yè)和民生

先從12月24日的央行貨幣政策委員會(huì)四季度例會(huì)開始吧。

第一，2022上半年繼續(xù)降準(zhǔn)、降息可能加大。此前我分析過，降準(zhǔn)、降息窗口期打開后，往往不會(huì)只有一次。

要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，加大跨周期調(diào)節(jié)力度，與逆周期調(diào)節(jié)相結(jié)合，統(tǒng)籌做好今明兩年宏觀政策銜接，支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，增強(qiáng)前瞻性、精準(zhǔn)性、自主性，發(fā)揮好貨幣政策工具總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，更加主動(dòng)有為，加大對實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持力度，保持流動(dòng)性合理充裕，增強(qiáng)信貸總量增長穩(wěn)定性，保持貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展韌性，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。

這些表述很清晰，增強(qiáng)前瞻性、精準(zhǔn)性、自主性、更加主動(dòng)有為——這些措辭，都是暗示。

還如“完善市場化利率形成和傳導(dǎo)機(jī)制，優(yōu)化央行政策利率體系，加強(qiáng)存款利率監(jiān)管，發(fā)揮貸款市場報(bào)價(jià)利率改革效能，推動(dòng)降低企業(yè)綜合融資成本”。

且和此前經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)穩(wěn)，偏寬松的基調(diào)，明年政策發(fā)力要提前的說法完全一致。

圖表來源|國金證券（特此感謝）

第二，貨幣政策總量偏寬松進(jìn)一步確定。如上措辭，然后我們看，對經(jīng)濟(jì)的判斷，由三季度的“不穩(wěn)固、不均衡”，變?yōu)樗募径鹊摹靶枨笫湛s、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力”。

貨幣政策總體就是配合經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長需求，總體略偏寬松。

第三，央行也不是只偏寬松，結(jié)構(gòu)上也會(huì)有很多精準(zhǔn)的玩法。增強(qiáng)精準(zhǔn)性、自主性——比如直達(dá)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的的結(jié)構(gòu)性的貨幣政策，努力做到金融對民營企業(yè)的支持與民營企業(yè)對經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的貢獻(xiàn)相適應(yīng)；根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)相機(jī)而動(dòng)的自主策略。

第四，涉房資金邊際轉(zhuǎn)好。2021二季度后實(shí)在太嚴(yán)，無論對房企還是個(gè)人住房貸款。杠桿地產(chǎn)注意到，繼續(xù)說得很清楚，滿足合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。

圖表來源|民生證券（特此感謝）

第五，支持服務(wù)業(yè)、民生。上文杠桿地產(chǎn)提到對民企的支持，這算是老生常談，其實(shí)更有意思的是：將兩項(xiàng)直達(dá)實(shí)體經(jīng)濟(jì)貨幣政策工具轉(zhuǎn)換為支持普惠小微企業(yè)和個(gè)體工商戶的市場化政策工具……

民生證券的研報(bào)就說，顯示目前政策層面關(guān)注中國小企業(yè)和民生就業(yè)問題。

當(dāng)前我國就業(yè)壓力主要來自最靠近中低收入群體的服務(wù)業(yè)板塊，這一點(diǎn)和歷史表現(xiàn)極為不同。歷史上我國就服務(wù)業(yè)就業(yè)，并未體現(xiàn)出明顯的周期特征。

而今，服務(wù)業(yè)，尤其是餐飲、批發(fā)零售等線下服務(wù)業(yè)受影響很嚴(yán)重。這背后是民生和就業(yè)。

接著，杠桿地產(chǎn)說說12月27日召開的2022年央行工作會(huì)議。

第一，貨幣政策主要是寬松兼具平衡。原話說“穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度”。

第二，再次強(qiáng)調(diào)對小微的支持。上文杠桿地產(chǎn)寫過，及對民生的支持。

實(shí)施好普惠小微貸款支持工具、普惠小微企業(yè)信用貸款支持計(jì)劃接續(xù)轉(zhuǎn)換工作……

第三，審慎、防風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)資金總體放松，但回不到過去了。提到2個(gè)方面，進(jìn)一步健全宏觀審慎政策框架和治理機(jī)制；推動(dòng)金融風(fēng)險(xiǎn)防范化解。

這些點(diǎn)的核心是，房地產(chǎn)無論企業(yè)還是個(gè)人按揭貸款，是會(huì)比2021年好，但是歷史終究是歷史，回不到過去了。

剛好日前，央行銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購的金融支持和服務(wù)。

簡單說，并購解決房地產(chǎn)不良資產(chǎn)，是行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的主要辦法。

我們看到，一些頭部房企、地方倚重的公司，已經(jīng)展開動(dòng)作。

未來行業(yè)格局更加寡頭，可能房地產(chǎn)行業(yè)的計(jì)劃性會(huì)進(jìn)一步提升。

換句話說，如果經(jīng)濟(jì)和其他目標(biāo)需要，房地產(chǎn)的回報(bào)率，可能長期會(huì)被嚴(yán)控，“健康”可能比什么都重要。

最后杠桿地產(chǎn)簡單展望一下，上述沒有談到的2022年可能的點(diǎn)。

第一，救助始終是要退出的，我們貨幣政策怎么辦？上海證券認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)重啟和社會(huì)生活的恢復(fù)正常，各國均會(huì)逐漸退出，但為了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程的平穩(wěn)性，各國政策退出步伐均會(huì)很緩慢。

因此，2022年各國退出救助政策，大概率會(huì)表現(xiàn)非常遲疑。

不過，西方主要央行在2021年已先后開啟了退出步伐：削減購買資產(chǎn)規(guī)模，加息等。

特別是美國，動(dòng)作預(yù)期加快。

如何影響市場、經(jīng)濟(jì)、樓市，如何影響我們貨幣政策，始終還是懸著的。

這種不確定的可能，或許會(huì)導(dǎo)致很多連鎖反應(yīng)。就像2021年，誰會(huì)料到房地產(chǎn)可以慘到這個(gè)地步？

第二，就業(yè)壓力，可能會(huì)提升，貨幣寬松和房地產(chǎn)、基建的重要性凸顯。平安證券的研報(bào)說，從滾動(dòng)12個(gè)月的城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)可以看到，2021年9月以來，我國新增就業(yè)人數(shù)已經(jīng)出現(xiàn)顯著下滑；到2021年11月，新增就業(yè)人數(shù)已經(jīng)遠(yuǎn)低于疫情前的中樞水平。

回顧歷史，與當(dāng)前就業(yè)壓力較為相似的是，2015年至2016年、2018年下半年到2019年末、2020年上半年三個(gè)時(shí)間段，貨幣政策在這些時(shí)間都以寬松托底為主。

我要補(bǔ)的是，房地產(chǎn)、基建穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)2022年顯然會(huì)凸顯。

第三，但房地產(chǎn)無助于提升國際競爭力，也有負(fù)面效應(yīng)，2022年如何艱難平衡。上海證券認(rèn)為，當(dāng)下的國際政經(jīng)環(huán)境，科技競爭或重啟，這一點(diǎn)杠桿地產(chǎn)太贊同了。

全球水放到這個(gè)地步，一些問題長期沒解決，現(xiàn)在更嚴(yán)重了，人類如何走出困境，得到科技。

2008年后，全球經(jīng)濟(jì)關(guān)系得以重構(gòu)，國際產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)、國際貿(mào)易和金融循環(huán)體系重構(gòu)等。

我國是當(dāng)時(shí)的贏家，同時(shí)也出現(xiàn)了一些問題，比如過剩產(chǎn)能化解，產(chǎn)業(yè)升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整壓力。

隨著2022年外國經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇，我們有些黑天鵝利好效應(yīng)退坡，如上所述，經(jīng)濟(jì)和就業(yè)壓力開始出現(xiàn)，那么怎么辦？

房地產(chǎn)、基建、放水當(dāng)然也都需要，但是治標(biāo)不治病。大家都盯著科技進(jìn)步，比如我們對新能源汽車展示出非常大興趣。

這個(gè)時(shí)候，治標(biāo)靠房地產(chǎn)、基建、放水，但如果老路上走久了，如何奔向人類的科技未來？

別人又不會(huì)等我們，同時(shí)會(huì)繼續(xù)限制我們。

于是2022年的終極問題，或許是平衡。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 央行連開2場會(huì)，房地產(chǎn)搞到啥，又懼怕啥