作者：桿姐

來源：杠桿地產(chǎn)（ID:Property-Market)

央行易綱行長最新接受專訪

央行連開2場會，貨幣政策2022年預計還有什么可能的動向，房地產(chǎn)搞到了什么？

央行貨幣政策委員會2021年第四季度（總第95次）例會，12月24日在北京召開。

接著，2022年央行工作會議12月27日上午，以視頻形式召開。

2場會議各自有什么信號、變化，2022年貨幣政策怎么走，今天杠桿地產(chǎn)結合樓市展望一下。

01總量偏寬松進一步確定，房地產(chǎn)要照顧，同時關注服務業(yè)和民生

先從12月24日的央行貨幣政策委員會四季度例會開始吧。

第一，2022上半年繼續(xù)降準、降息可能加大。此前我分析過，降準、降息窗口期打開后，往往不會只有一次。

要穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進，加大跨周期調節(jié)力度，與逆周期調節(jié)相結合，統(tǒng)籌做好今明兩年宏觀政策銜接，支持經(jīng)濟高質量發(fā)展。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，增強前瞻性、精準性、自主性，發(fā)揮好貨幣政策工具總量和結構雙重功能，更加主動有為，加大對實體經(jīng)濟支持力度，保持流動性合理充裕，增強信貸總量增長穩(wěn)定性，保持貨幣供應量和社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，增強經(jīng)濟發(fā)展韌性，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤。

這些表述很清晰，增強前瞻性、精準性、自主性、更加主動有為——這些措辭，都是暗示。

還如“完善市場化利率形成和傳導機制，優(yōu)化央行政策利率體系，加強存款利率監(jiān)管，發(fā)揮貸款市場報價利率改革效能，推動降低企業(yè)綜合融資成本”。

且和此前經(jīng)濟工作會議強調穩(wěn)，偏寬松的基調，明年政策發(fā)力要提前的說法完全一致。

圖表來源|國金證券（特此感謝）

第二，貨幣政策總量偏寬松進一步確定。如上措辭，然后我們看，對經(jīng)濟的判斷，由三季度的“不穩(wěn)固、不均衡”，變?yōu)樗募径鹊摹靶枨笫湛s、供給沖擊、預期轉弱三重壓力”。

貨幣政策總體就是配合經(jīng)濟穩(wěn)增長需求，總體略偏寬松。

第三，央行也不是只偏寬松，結構上也會有很多精準的玩法。增強精準性、自主性——比如直達實體經(jīng)濟的的結構性的貨幣政策，努力做到金融對民營企業(yè)的支持與民營企業(yè)對經(jīng)濟社會發(fā)展的貢獻相適應；根據(jù)美聯(lián)儲相機而動的自主策略。

第四，涉房資金邊際轉好。2021二季度后實在太嚴，無論對房企還是個人住房貸款。杠桿地產(chǎn)注意到，繼續(xù)說得很清楚，滿足合理住房需求，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。

圖表來源|民生證券（特此感謝）

第五，支持服務業(yè)、民生。上文杠桿地產(chǎn)提到對民企的支持，這算是老生常談，其實更有意思的是：將兩項直達實體經(jīng)濟貨幣政策工具轉換為支持普惠小微企業(yè)和個體工商戶的市場化政策工具……

民生證券的研報就說，顯示目前政策層面關注中國小企業(yè)和民生就業(yè)問題。

當前我國就業(yè)壓力主要來自最靠近中低收入群體的服務業(yè)板塊，這一點和歷史表現(xiàn)極為不同。歷史上我國就服務業(yè)就業(yè)，并未體現(xiàn)出明顯的周期特征。

而今，服務業(yè)，尤其是餐飲、批發(fā)零售等線下服務業(yè)受影響很嚴重。這背后是民生和就業(yè)。

接著，杠桿地產(chǎn)說說12月27日召開的2022年央行工作會議。

第一，貨幣政策主要是寬松兼具平衡。原話說“穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度”。

第二，再次強調對小微的支持。上文杠桿地產(chǎn)寫過，及對民生的支持。

實施好普惠小微貸款支持工具、普惠小微企業(yè)信用貸款支持計劃接續(xù)轉換工作……

第三，審慎、防風險，房地產(chǎn)行業(yè)資金總體放松，但回不到過去了。提到2個方面，進一步健全宏觀審慎政策框架和治理機制；推動金融風險防范化解。

這些點的核心是，房地產(chǎn)無論企業(yè)還是個人按揭貸款，是會比2021年好，但是歷史終究是歷史，回不到過去了。

剛好日前，央行銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行業(yè)金融機構做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購的金融支持和服務。

簡單說，并購解決房地產(chǎn)不良資產(chǎn)，是行業(yè)風險出清的主要辦法。

我們看到，一些頭部房企、地方倚重的公司，已經(jīng)展開動作。

未來行業(yè)格局更加寡頭，可能房地產(chǎn)行業(yè)的計劃性會進一步提升。

換句話說，如果經(jīng)濟和其他目標需要，房地產(chǎn)的回報率，可能長期會被嚴控，“健康”可能比什么都重要。

最后杠桿地產(chǎn)簡單展望一下，上述沒有談到的2022年可能的點。

第一，救助始終是要退出的，我們貨幣政策怎么辦？上海證券認為，隨著經(jīng)濟重啟和社會生活的恢復正常，各國均會逐漸退出，但為了經(jīng)濟復蘇進程的平穩(wěn)性，各國政策退出步伐均會很緩慢。

因此，2022年各國退出救助政策，大概率會表現(xiàn)非常遲疑。

不過，西方主要央行在2021年已先后開啟了退出步伐：削減購買資產(chǎn)規(guī)模，加息等。

特別是美國，動作預期加快。

如何影響市場、經(jīng)濟、樓市，如何影響我們貨幣政策，始終還是懸著的。

這種不確定的可能，或許會導致很多連鎖反應。就像2021年，誰會料到房地產(chǎn)可以慘到這個地步？

第二，就業(yè)壓力，可能會提升，貨幣寬松和房地產(chǎn)、基建的重要性凸顯。平安證券的研報說，從滾動12個月的城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)可以看到，2021年9月以來，我國新增就業(yè)人數(shù)已經(jīng)出現(xiàn)顯著下滑；到2021年11月，新增就業(yè)人數(shù)已經(jīng)遠低于疫情前的中樞水平。

回顧歷史，與當前就業(yè)壓力較為相似的是，2015年至2016年、2018年下半年到2019年末、2020年上半年三個時間段，貨幣政策在這些時間都以寬松托底為主。

我要補的是，房地產(chǎn)、基建穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)經(jīng)濟2022年顯然會凸顯。

第三，但房地產(chǎn)無助于提升國際競爭力，也有負面效應，2022年如何艱難平衡。上海證券認為，當下的國際政經(jīng)環(huán)境，科技競爭或重啟，這一點杠桿地產(chǎn)太贊同了。

全球水放到這個地步，一些問題長期沒解決，現(xiàn)在更嚴重了，人類如何走出困境，得到科技。

2008年后，全球經(jīng)濟關系得以重構，國際產(chǎn)業(yè)鏈重構、國際貿易和金融循環(huán)體系重構等。

我國是當時的贏家，同時也出現(xiàn)了一些問題，比如過剩產(chǎn)能化解，產(chǎn)業(yè)升級和結構調整壓力。

隨著2022年外國經(jīng)濟的逐步復蘇，我們有些黑天鵝利好效應退坡，如上所述，經(jīng)濟和就業(yè)壓力開始出現(xiàn)，那么怎么辦？

房地產(chǎn)、基建、放水當然也都需要，但是治標不治病。大家都盯著科技進步，比如我們對新能源汽車展示出非常大興趣。

這個時候，治標靠房地產(chǎn)、基建、放水，但如果老路上走久了，如何奔向人類的科技未來？

別人又不會等我們，同時會繼續(xù)限制我們。

于是2022年的終極問題，或許是平衡。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標題： 央行連開2場會，房地產(chǎn)搞到啥，又懼怕啥