貸款是信托融資里最為基礎(chǔ)、簡(jiǎn)單的交易模式，也是最行之有效的融資方式。貸款方式融資方主要有房地產(chǎn)公司、政府平臺(tái)、上市公司、大型集團(tuán)公司等。

信托公司通過(guò)信托計(jì)劃向投資人募集資金并向房地產(chǎn)公司、政府平臺(tái)、上市公司、大型集團(tuán)公司等發(fā)放貸款，融資方以其關(guān)聯(lián)資產(chǎn)進(jìn)行抵質(zhì)押、保證人擔(dān)保等各種風(fēng)險(xiǎn)措施保證債權(quán)安全，到期后由融資方還本付息。

以房地產(chǎn)為例，因地產(chǎn)行情的特殊性，所以監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)公司信托融資做出了詳細(xì)監(jiān)管要求。房地產(chǎn)公司以貸款模式進(jìn)行融資，需滿足銀監(jiān)會(huì)規(guī)定的“432”條件。

1、“4”代表房地產(chǎn)公司必須取得“四證”，即《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開工許可證》；

2、“3”是指開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資本金比例不低于30%；

3、“2”則是指融資方或其母公司至少有二級(jí)或以上的資質(zhì)。

房地產(chǎn)貸款模式的信托產(chǎn)品，應(yīng)該關(guān)注如下風(fēng)險(xiǎn)：

1、是否滿足銀監(jiān)會(huì)規(guī)定的“432”條件。

2、抵押評(píng)估是否合理，抵押率是否控制在合理范圍。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)行狀況、已經(jīng)取得的證件情況、截至到信托產(chǎn)品發(fā)行時(shí)的開發(fā)進(jìn)度、項(xiàng)目的位置、預(yù)計(jì)銷售價(jià)格及市場(chǎng)前景等。 

4、借款的開發(fā)商是否具有償債能力，以往的信譽(yù)如何,如有第三方提供擔(dān)保，則考察擔(dān)保方的信用等級(jí)。

5、項(xiàng)目是否有做資金用途監(jiān)管、銷售回款賬戶監(jiān)管、證件印章監(jiān)管等。

二、股權(quán)模式

與債權(quán)信托相比，股權(quán)信托并沒有那么嚴(yán)格的合規(guī)要求，所以比較適合房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，信托資金可以通過(guò)受讓房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)為其提供開發(fā)建設(shè)資金。因而可以滿足企業(yè)拿地、四證不全時(shí)期的融資需求，股權(quán)融資也有利于美化企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，部分情況是作為過(guò)渡資金，待四證齊全后向銀行申請(qǐng)開發(fā)貸款，實(shí)現(xiàn)信托資金的推出。

運(yùn)作模式：

1、信托公司以信托資金的形式直接入股開發(fā)商、受讓股權(quán)、參與增資擴(kuò)股等，成為其股東，在期限等條件滿足時(shí)，按約定由開發(fā)商或其它第三方根據(jù)約定價(jià)款收購(gòu)信托的持股部分。

2、信托公司僅用信托資金中很少的一部分入股開發(fā)商，然后將剩余的信托資金按照股東借款的形式進(jìn)入開發(fā)商，同時(shí)這部分資金的償還順序排在銀行貸款或其它債務(wù)之后。

股權(quán)模式應(yīng)關(guān)注：

1、提防風(fēng)險(xiǎn)，如果項(xiàng)目公司管理混亂，那么入股的信托資金將面臨被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，要求信托公司對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行全控管理，例如股權(quán)質(zhì)押、證件印章監(jiān)管、資金賬戶監(jiān)管、重組董事會(huì)、重大事項(xiàng)一票否決等。

2、信托資金在繳納土地出讓金和初期建設(shè)資金后，項(xiàng)目開發(fā)的后期又面臨資金短缺，即信托產(chǎn)品的募集資金不足以覆蓋項(xiàng)目資金缺口，如此時(shí)不能獲取后續(xù)資金來(lái)源(銀行貸款或預(yù)售回款)，則此房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)成為"爛尾"項(xiàng)目，屆時(shí)信托產(chǎn)品將遭遇風(fēng)險(xiǎn)。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售狀況不理想或無(wú)法順利取得銀行貸款，則到期回購(gòu)資金將沒有著落。投資者應(yīng)重點(diǎn)考察承諾回購(gòu)股權(quán)的股東財(cái)務(wù)狀況如何，是否有足夠的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流作為回購(gòu)保證。

企業(yè)基于自身?yè)碛械膬?yōu)質(zhì)權(quán)益（基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)利無(wú)瑕疵并且現(xiàn)金流穩(wěn)定可控）與信托公司合作，通常采用“權(quán)益轉(zhuǎn)讓附加回購(gòu)”等方式，從而實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資源整合放大的信托融資模式

在實(shí)踐中，一般運(yùn)用租金收益權(quán)、股權(quán)收益權(quán)、項(xiàng)目收益權(quán)、應(yīng)收賬款收益權(quán)或者特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式開展信托融資。

以目前政府平臺(tái)融資主要采用的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓加回購(gòu)的融資模式為例，信托公司發(fā)行信托計(jì)劃，募集信托資金，受讓政府融資平臺(tái)持有的應(yīng)收賬款，以該資產(chǎn)未來(lái)的現(xiàn)金流作為信托計(jì)劃的未來(lái)現(xiàn)金流入來(lái)源，平臺(tái)公司以此融入資金，到期后由其回購(gòu)應(yīng)收賬款，實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃退出。

應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓回購(gòu)模式應(yīng)關(guān)注：

1、應(yīng)收賬款須具有真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性。

2、關(guān)注應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓手續(xù)的合法性，需經(jīng)過(guò)債權(quán)人、債務(wù)人、受讓方做三方確權(quán)，同時(shí)登記公告。

3、回購(gòu)義務(wù)人須簽訂回購(gòu)合同，分析回購(gòu)義務(wù)人的回購(gòu)能力。

4、密切關(guān)注應(yīng)收賬款存續(xù)情況，及時(shí)應(yīng)對(duì)壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

所謂“組合”，是指信托資金的運(yùn)用方式涵蓋了貸款投資、股權(quán)投資、權(quán)益投資、信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓等“一攬子”策略，并根據(jù)不同的項(xiàng)目做出靈活的信托資金運(yùn)用方式以及退出機(jī)制。在信托實(shí)踐中，常見的組合模式有“股權(quán)投資+債權(quán)投資”、“股權(quán)投資+權(quán)益投資”、“股權(quán)投資（或權(quán)益投資）+財(cái)產(chǎn)權(quán)信托”，期限配置等方面均比較靈活，但因組合模式交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜，加大了信托公司在實(shí)踐管理的難度。

五、總結(jié)

不同的融資需求和融資主體，需要設(shè)計(jì)不同的交易結(jié)構(gòu)，作為投資者理解信托產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)背后緣由及相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)管理手段是十分需要的，本次列舉的幾種常見結(jié)構(gòu)，希望對(duì)各位有所幫助。