丁祖昱評樓市 作者：克而瑞資管
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2020年，全國住宅市場三四季度呈現(xiàn)翹尾態(tài)勢，與之形成鮮明對比的非住宅市場，尤其辦公市場的壓力則持續(xù)顯現(xiàn)：重點(diǎn)城市的辦公租金連續(xù)三年下降，一二線城市坪效差距顯著；空置率處于高位而新增供應(yīng)不減，去化壓力持續(xù)加大。但一線城市整體韌性更強(qiáng)，租賃需求反彈更快，其中的優(yōu)質(zhì)新興商務(wù)區(qū)成為熱點(diǎn)：政策的大力引導(dǎo)和補(bǔ)助，總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的輻射，企業(yè)降本增效的需求以及新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
需要提醒的是，2021年辦公會更難，從供應(yīng)的角度而言，今年會有一部分項(xiàng)目集中供應(yīng)之后，租金、出租率和售價(jià)將呈現(xiàn)出三降態(tài)勢。
受疫情和經(jīng)濟(jì)大環(huán)境變化影響，一二線城市的辦公租賃市場均極大承壓，但一線租金均價(jià)仍在重點(diǎn)二線城市的2倍之上；且疫情逐漸受控后，一線城市的復(fù)蘇反彈明顯更快，反彈力度也更強(qiáng)；同時(shí)，城市間的分化在加劇，城市內(nèi)商務(wù)區(qū)之間的分化也開始顯現(xiàn)，一線城市的優(yōu)質(zhì)新興商務(wù)區(qū)迅速崛起。
1、租金近三年持續(xù)下降，一二線城市坪效差距大
數(shù)據(jù)來源：CAIC
近三年，全國重點(diǎn)辦公城市的甲級寫字樓平均租金均為連續(xù)下降趨勢; 截止20年四季度，北京以11.3元/㎡/天領(lǐng)跑全國；在大量新增供應(yīng)，供大于求的結(jié)構(gòu)下，深圳近幾年與廣州的租金差持續(xù)縮小。重點(diǎn)二線城市與一線城市的租金差仍較為明顯，分別為3.2元/㎡/天和7.6元/㎡/天。
2、一線城市凈吸納反彈更快，整體市場韌性更強(qiáng)
數(shù)據(jù)來源：CAIC
據(jù)CAIC重點(diǎn)城市監(jiān)測顯示，2020全年一線城市中僅北京凈吸納量同比下降，年中兩次疫情反復(fù)對北京辦公租賃成交影響較大；上廣深凈吸納量同比均有較大幅度的上升，其中深圳更是以66.2萬㎡領(lǐng)跑全國，科技行業(yè)受疫情影響較小，深圳下半年需求反彈明顯、表現(xiàn)強(qiáng)勁，貢獻(xiàn)了全年近5成凈吸納量。
重點(diǎn)二線城市中，武漢受疫情影響最為嚴(yán)重，全年凈吸納量為負(fù)，杭州與重慶同比下降近3成；南京與去年基本持平，福州受益于三季度整體市場的優(yōu)異表現(xiàn)同比大幅上升。
3、一線城市優(yōu)質(zhì)新興商務(wù)區(qū)成為熱點(diǎn)
優(yōu)質(zhì)新興商務(wù)區(qū)表現(xiàn)出共同的特征：相對傳統(tǒng)核心區(qū)更低的租賃成本，高品質(zhì)樓宇的集中供應(yīng)，較大的政策扶持補(bǔ)助吸引龍頭企業(yè)入駐，符合未來發(fā)展方向的新興產(chǎn)業(yè)聚集。
以上海前灘市商務(wù)區(qū)為例， 據(jù)《上海浦東新區(qū)總體規(guī)劃暨土地利用總體規(guī)劃（2017-2035）》，世博-前灘已與陸家嘴一并列入“一主、一新、一軸、三廊、四圈”中的主城區(qū)。自2012年陸家嘴集團(tuán)主導(dǎo)前灘國際商務(wù)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，一直致力于將其打造為全球城市中央活動區(qū)的示范區(qū)，目前來看成果顯著。
前灘商務(wù)區(qū)在2020年表現(xiàn)亮眼，不僅局限于新設(shè)企業(yè)租戶，對其他傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的吸附效應(yīng)也較為明顯，全年上海大面積（≥8000㎡）成交租戶中，前灘商務(wù)區(qū)占比近一半。
此外，一線城市中廣州琶洲商務(wù)區(qū)同樣表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。2020年12月25日，廣州琶洲高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)正式獲廣東省政府發(fā)文批準(zhǔn)，同意認(rèn)定琶洲人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)區(qū)為省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2020全年琶洲新增1300多家企業(yè)，阿里、騰訊、復(fù)星、科大訊飛等一系列龍頭企業(yè)的先后入駐，迅速帶動了整個(gè)商務(wù)區(qū)快速發(fā)展。2021廣州的新增供應(yīng)為歷年峰值，其中約7成位于琶洲，其也有望成為華南區(qū)未來成熟最快的CBD。
2020全年大宗成交更加聚焦于一線城市，而北上又占據(jù)了一線大宗交易總額的近80%，寫字樓為大宗成交的最主要物業(yè)類型，成交額總占比接近6成；因企業(yè)自用需求產(chǎn)生的交易迎來爆發(fā)式增長。
1. 北京和上海仍為全國大宗絕對主力
數(shù)據(jù)來源：CAIC
據(jù)CAIC統(tǒng)計(jì)，2020全年一線城市大宗交易總成交金額中，純辦公業(yè)態(tài)占比近6成，其中上海占比最高為77%，廣州占比最低為35%。
大宗投資者最青睞的物業(yè)類型依然為寫字樓，投資邏輯也未發(fā)生改變，一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)類商辦資產(chǎn)更受關(guān)注; 優(yōu)越的地理位置，在各業(yè)態(tài)中較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)性及長期的投資價(jià)值均為寫字樓受資本長期追捧的重要因素。
3、企業(yè)自用為辦公大宗主力需求
受全球疫情和整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不確定性影響，2020年全國外資大宗總成交額不足500億元，為近三年最低；值得一提的是，北京首次取代上海成為外資投資比例最高的城市。但總體看外資投資占比下降明顯，內(nèi)資相應(yīng)成為國內(nèi)大宗交易市場的絕對主力。
因企業(yè)自用需求產(chǎn)生的交易較往年成倍增長，迎來高峰: 一方面現(xiàn)金流充足的企業(yè)看準(zhǔn)市場的窗口期以較合理的價(jià)格購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可以實(shí)現(xiàn)投資長期的保值增值；另一方面在總部經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)效應(yīng)下，企業(yè)應(yīng)對新形勢調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，重塑企業(yè)架構(gòu)，整合性遷址或擴(kuò)租。
疫情后，為確?！傲€(wěn)”、“六?！闭呗鋵?shí)，央行信貸投放逆勢上揚(yáng)。持有優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)的企業(yè)，特別是持有一線、新一線城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)的國有企業(yè)，抓住疫情后的信貸寬松期，充分利用國資背景優(yōu)勢，發(fā)行ABS產(chǎn)品融資。
相較其他受疫情影響較大的行業(yè)，受益于辦公資產(chǎn)在大宗市場的活躍表現(xiàn)和發(fā)行主體優(yōu)質(zhì)的企業(yè)信用，2020年，辦公資產(chǎn)成為僅次于物流資產(chǎn)最易發(fā)行的存量資產(chǎn)ABS產(chǎn)品，發(fā)行周期由2019年的98天大幅縮短至76天，而受疫情影響最大的酒店、長租公寓資產(chǎn)，ABS產(chǎn)品發(fā)行越發(fā)艱難，長租公ABS產(chǎn)品的發(fā)行周期更是超過了200天。
本文存量資產(chǎn)特指商業(yè)業(yè)態(tài)存量資產(chǎn)（包括:辦公、購物中心、酒店、公寓、物流、產(chǎn)業(yè)園）
發(fā)行速度：ABS產(chǎn)品發(fā)行成功上市日期與審批通過日期之差，按自然日計(jì)算
數(shù)據(jù)來源：Wind, 公開市場資料，CAIC整理
在“靈活穩(wěn)健”的貨幣政策總基調(diào)下，央行多次釋放流動性呵護(hù)市場。疫情背景下，機(jī)構(gòu)的投資策略則趨于保守，大量資金涌向國企一線城市核心地段優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)ABS產(chǎn)品。按ABS優(yōu)先A級產(chǎn)品發(fā)行票息由低到高排行，發(fā)行票息最低的前5位均為一線城市核心地段國企辦公資產(chǎn)，發(fā)行利率均不高于3%。而在發(fā)行票息最低的TOP10存量資產(chǎn)ABS產(chǎn)品中，辦公資產(chǎn)占據(jù)了7席，均為一線城市核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)，發(fā)行主體方面，國企更是占據(jù)9席，“優(yōu)質(zhì)主體“+“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的雙保險(xiǎn)成為市場資金的“最優(yōu)選擇”。
數(shù)據(jù)來源：Wind, 公開市場資料，CAIC整理
隨著國內(nèi)疫情長期的穩(wěn)定受控以及各行業(yè)的復(fù)蘇和發(fā)展，2021年經(jīng)濟(jì)大環(huán)境較去年將明顯改善，辦公需求的大幅提升繼續(xù)成為推動全國整體市場的核心因素；同時(shí)，伴隨預(yù)計(jì)供應(yīng)疊加延遲入市項(xiàng)目的體量，多數(shù)重點(diǎn)城市仍面臨較大的去化壓力，去化周期位于近年高位。
寫字樓歷來為中國經(jīng)濟(jì)的晴雨表，2020的經(jīng)歷讓我們看到了適時(shí)的政策調(diào)節(jié)所發(fā)揮的關(guān)鍵作用，市場本身在危機(jī)面前積極調(diào)整所伴隨的機(jī)遇和優(yōu)秀企業(yè)發(fā)展的十足韌性。2021，新形勢下的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，新興商務(wù)區(qū)的崛起，行業(yè)和企業(yè)模式創(chuàng)新將繼續(xù)引領(lǐng)全國辦公市場的前行。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： 挑戰(zhàn)2021丨商辦篇：市場分化加劇，一線城市仍為絕對主力
