西政財(cái)富 作者：西政財(cái)富
筆者按：
2022年3月16日，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開專題會(huì)議，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和資本市場(chǎng)問題，隨即央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、外管局等均積極表態(tài)維穩(wěn)，并及時(shí)研究和提出有利有效的防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案。各地也因城施策出臺(tái)了救市的政策，看似目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)觸底。
我們注意到，受中資美元債頻繁違約的影響，很多外資機(jī)構(gòu)對(duì)大陸房企的美元債保持著觀望或抵觸的情緒。值得注意的是，外資中的一些房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，目前正非常積極地搭建入境投資架構(gòu)，大有抄底境內(nèi)房地產(chǎn)之勢(shì)。除此之外，在外資對(duì)境內(nèi)房企的投資中，以往的偏信用投資目前已逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榇罱ㄈ刖臣軜?gòu)掌控底層資產(chǎn)（包括解決抵質(zhì)押的問題），這個(gè)風(fēng)控措施的修正和完善主要也是房企信用風(fēng)險(xiǎn)所致。
在偏財(cái)務(wù)投資或債券投資類的外資機(jī)構(gòu)中，盡管金融委3月16日的會(huì)議表態(tài)讓不少外資機(jī)構(gòu)都有抄底的沖動(dòng)，但實(shí)際動(dòng)作上還是略顯遲疑，比如一些外資機(jī)構(gòu)認(rèn)為現(xiàn)在抄底風(fēng)險(xiǎn)還是比較大，畢竟行業(yè)和國(guó)內(nèi)外形勢(shì)都還沒見底，資產(chǎn)價(jià)格還有下行空間，并提出預(yù)計(jì)要等到下半年才是入市的好機(jī)會(huì)。需注意的是，現(xiàn)在有些開發(fā)商已經(jīng)堅(jiān)持不下去了，市場(chǎng)各方都在積極觀察可以從他們手里收購(gòu)到的項(xiàng)目，雖然這種收購(gòu)對(duì)本土的大開發(fā)商來說要好操作一些，但外資機(jī)構(gòu)搭建入境架構(gòu)并收購(gòu)項(xiàng)目公司的股權(quán)在最近看來也異常活躍。對(duì)此，我們結(jié)合目前外資機(jī)構(gòu)境內(nèi)投資的情況，就外商投資最新的監(jiān)管要求及外資入境投資房地產(chǎn)的關(guān)注要點(diǎn)進(jìn)行梳理，以供同業(yè)人士溝通、參考。
一、外資機(jī)構(gòu)投資境內(nèi)房地產(chǎn)的結(jié)匯難點(diǎn)
2021年1月1日,《外商投資法實(shí)施條例》正式實(shí)施，《外商投資準(zhǔn)入特別管理措施（負(fù)面清單）（2021年版）》（以下簡(jiǎn)稱“《外商投資準(zhǔn)入負(fù)面清單》”）亦明確了對(duì)12個(gè)行業(yè)中合計(jì)31個(gè)領(lǐng)域?qū)嵭刑貏e管理措施。在外商投資領(lǐng)域?qū)用?，境外投資者不得投資《外商投資準(zhǔn)入負(fù)面清單》中禁止外商投資的領(lǐng)域。同時(shí)，《鼓勵(lì)外商投資產(chǎn)業(yè)目錄（2020年版）》亦從全國(guó)層面以及各省層面鼓勵(lì)外商投資產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了列示。雖然房地產(chǎn)行業(yè)并非外商投資準(zhǔn)入負(fù)面清單的投資領(lǐng)域，然而，在銀行結(jié)匯及外管監(jiān)管層面，對(duì)外資投資境內(nèi)非自用房地產(chǎn)各地根據(jù)實(shí)際的監(jiān)管要求仍舊有諸多限制，但若外資機(jī)構(gòu)資質(zhì)特別優(yōu)質(zhì)的，當(dāng)?shù)卣鲇谡猩桃Y的需求，仍舊存在一事一議的空間。
自2021年6月份外管窗口指導(dǎo)以來，從操作層面來看，目前銀行主要按照外商投資負(fù)面清單進(jìn)行審核，并要求公司根據(jù)《國(guó)家外匯管理局關(guān)于改革外商投資企業(yè)外匯資本金結(jié)匯管理方式的通知》（匯發(fā)[2015]19號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《通知》）的規(guī)定，出具書面蓋章承諾，即承諾外商投資企業(yè)資本金及其結(jié)匯所得人民幣資金不得直接或間接用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍之外或國(guó)家法律法規(guī)禁止的支出；除法律法規(guī)另有規(guī)定外，不得直接或間接用于證券投資；不得直接或間接用于發(fā)放人民幣委托貸款（經(jīng)營(yíng)范圍許可的除外）、償還企業(yè)間借貸（含第三方墊款）以及償還已轉(zhuǎn)貸予第三方的銀行人民幣貸款；除外商投資房地產(chǎn)企業(yè)外，不得用于支付購(gòu)買非自用房地產(chǎn)的相關(guān)費(fèi)用。
此外，在銀行結(jié)匯層面，目前需進(jìn)行穿透核查，追索資金的最終去向，超過營(yíng)業(yè)范圍以外的資金用途在結(jié)匯操作上存在一定的障礙，并且需要核查合同、發(fā)票、流水等情況。因此，以往通過設(shè)立外商投資性投資公司或外商投資性合伙企業(yè)——多層貿(mào)易公司模式，則在向貿(mào)易公司劃轉(zhuǎn)資金或?qū)ν庵Ц顿Y金，則需要提供相應(yīng)的貿(mào)易類合同、發(fā)票等作為結(jié)匯審核。對(duì)于結(jié)匯支付土地款、保證金的，目前銀行在參考工商登記的情況后，結(jié)匯主體（WOFE）或被投資主體的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)若含房地產(chǎn)開發(fā)等字樣的，銀行可基于此進(jìn)行資金匯劃。但是各地因?yàn)楫?dāng)?shù)乇O(jiān)管的差異，要在外商投資第一層架構(gòu)（即WOFE層面）即在經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)包括 “房地產(chǎn)開發(fā)”存在一定的難度。
二、外資機(jī)構(gòu)對(duì)境內(nèi)資產(chǎn)的選擇及投資顧慮
對(duì)于目前活躍在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的外資機(jī)構(gòu)而言，對(duì)項(xiàng)目的選擇更加看重項(xiàng)目的位置（北上廣深等一線及個(gè)別強(qiáng)二線優(yōu)先）與資產(chǎn)現(xiàn)金流及成熟度，比如選擇北、上、廣、深成熟的寫字樓、商場(chǎng)，物流資產(chǎn)等能產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)，就寫字樓市場(chǎng)而言，相比于北京、上海，廣州、深圳略微弱一些。選擇寫字樓時(shí)重點(diǎn)關(guān)注當(dāng)前的回報(bào)，暫不考慮新建的出租率比較低的或在建的項(xiàng)目。當(dāng)然，住宅類資產(chǎn)亦優(yōu)先選擇北上廣深，并且要求項(xiàng)目具有一定的亮點(diǎn)與特色，接受與國(guó)內(nèi)開發(fā)商的合作開發(fā)。
近期也有不少新增的外資機(jī)構(gòu)開始在境內(nèi)活躍，對(duì)于外資機(jī)構(gòu)而言，比起政策的利好或?qū)捤桑赓Y機(jī)構(gòu)最擔(dān)心的無非是國(guó)內(nèi)政策的不穩(wěn)定性。對(duì)于首次進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的外資機(jī)構(gòu)而言，關(guān)注的問題包括：全國(guó)各地的自貿(mào)區(qū)及招商引資區(qū)域，各地的政策優(yōu)勢(shì)及便利是怎么樣？外資是否可以參與境內(nèi)房地產(chǎn)投資？是否會(huì)面臨結(jié)售匯的障礙？需要走什么前置程序？如何進(jìn)行投資架構(gòu)的整體設(shè)計(jì)參與對(duì)境內(nèi)房地產(chǎn)的投資？是否可以通過QFLP投資房地產(chǎn)？辦理工商登記，若后續(xù)要通過境內(nèi)投資平臺(tái)進(jìn)行項(xiàng)目的收購(gòu)或投資，經(jīng)營(yíng)范圍是否必須要股權(quán)投資？增設(shè)股權(quán)投資是否需要金融管理部門的前置審批？WOFE公司的資本金是設(shè)為人民幣便利還是美元便利？離岸人民幣結(jié)匯進(jìn)來之后，對(duì)于投資監(jiān)管層面是否是人民幣比美元更便利？資金結(jié)匯用于支付土地保證金、土地款是否有障礙？是否能確保資金分紅售匯出境？國(guó)內(nèi)對(duì)外資的稅收環(huán)境是怎么樣？如何退出？是否有退出障礙？等等。
三、外資境內(nèi)房地產(chǎn)投資架構(gòu)的搭建
當(dāng)下全國(guó)各地也都紛紛出臺(tái)QFLP相關(guān)政策，因此也有不少外資機(jī)構(gòu)跟我們交流過是否可以通過QFLP實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)的投資，基于QFLP制度設(shè)立的初衷系鼓勵(lì)對(duì)高新科技行業(yè)等的股權(quán)投資，我們認(rèn)為通過QFLP投資房地產(chǎn)存在合規(guī)上的障礙。外資投資房地產(chǎn)方面，目前通過搭建FDI架構(gòu)進(jìn)行投資系常見的操作模式之一。
（一）通過FDI進(jìn)行境內(nèi)投資系常見的投資方式
目前通過FDI方式進(jìn)行入境架構(gòu)搭建除了設(shè)立一般的貿(mào)易項(xiàng)下的貿(mào)易類公司（資金用途層層核查）外，亦可通過設(shè)立外商投資投資性公司或外商投資投資性合伙企業(yè)的方式進(jìn)行操作。但是，其中設(shè)立外商投資投資性公司方式資金入境，對(duì)于外資資金有相關(guān)準(zhǔn)入要求，如有的區(qū)域要求申請(qǐng)前一年該投資者的資產(chǎn)總額不低于2億美元或要求不低于4億美元；且該投資者在中國(guó)境內(nèi)已投資1000萬美元（按照實(shí)繳資本來看）等等。其基本架構(gòu)如下：
此外，還需注意如下事項(xiàng)：
由于目前銀行結(jié)匯時(shí)需進(jìn)行穿透核查，若資金用于房地產(chǎn)投資（支付保證金、土地款），按照銀行目前的審核要求，建議設(shè)立的第一層架構(gòu)（左圖的外商投資投資性公司A、右圖的外商投資投資性合伙企業(yè)A）或標(biāo)的公司B經(jīng)營(yíng)范圍含“房地產(chǎn)開發(fā)”等字樣，若未來擬在境內(nèi)進(jìn)行其他項(xiàng)目的投資，WOFE帶有投資平臺(tái)性質(zhì)的，建議經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)包含“股權(quán)投資”、“項(xiàng)目投資”等。具體是否能設(shè)立含有相關(guān)字樣各地的監(jiān)管要求不同，有的地方需由金融辦前置審批。
2. 關(guān)于注冊(cè)資本金使用的幣種。設(shè)立的外商投資投資性公司或外商投資投資性合伙企業(yè)，建議使用美元作為注冊(cè)資本，主要是因?yàn)槊涝褂檬芡夤芫止芾?，人民幣受人民銀行管理，在跨境方面外管局的政策相對(duì)更為健全。除非外資機(jī)構(gòu)有大量的人民幣儲(chǔ)備，使用人民幣更便利，否則不建議在境外換成人民幣后再進(jìn)行入境投資。
3. FDI架構(gòu)的搭建系一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需與銀行（需特別重視）、外管、各地金融管理機(jī)構(gòu)、工商、稅務(wù)等部門進(jìn)行充分溝通，避免因某一環(huán)節(jié)的疏漏導(dǎo)致資金難以結(jié)匯投資。
（二）通過QFLP投資房地產(chǎn)存在合規(guī)障礙
QFLP作為境外合格投資者投資境內(nèi)股權(quán)市場(chǎng)的重要方式，在投資范圍上不得投資于外商投資負(fù)面清單中的行業(yè)以及住宅及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，亦不得投資于二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行有價(jià)證券的買賣，此外，還需遵守各地QFLP政策中的相關(guān)規(guī)定。因此，通過QFLP投資房地產(chǎn)存在一定的合規(guī)障礙（實(shí)操中不乏有機(jī)構(gòu)通過套用非房企業(yè)配合的模式，但是合規(guī)上仍舊存在瑕疵）。另外，QFLP資格的申請(qǐng)不但涉及各地金融監(jiān)管部門的前置審批、工商登記、基金準(zhǔn)入，還需受到外商投資產(chǎn)業(yè)政策以及在額度審批、資本匯入、結(jié)匯投資、利潤(rùn)匯出以及清算退出等環(huán)節(jié)還需受外匯管理部門的監(jiān)管約束。
境外投資人與具備QFLP資格的基金管理公司共同成立有限合伙型QFLP基金，因各地紛紛出臺(tái)了QFLP的相關(guān)政策，因此QFLP基金管理人的資格的申請(qǐng)需滿足當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)則要求，先由各地的金融監(jiān)管部門審批通過，獲取試點(diǎn)資格，再前往中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)登記為基金管理人。
2. QFLP基金的設(shè)立亦需先滿足各地QFLP政策的要求，經(jīng)過各地金融監(jiān)管部門前置審批通過后，再進(jìn)行工商登記，后在QFLP政策要求的時(shí)間內(nèi)（通常為6個(gè)月內(nèi)）完成中基協(xié)產(chǎn)品備案后方能進(jìn)行資金的投放。
3. 境外出資方（LP）與境內(nèi)標(biāo)的企業(yè)審核要求
（1）境外出資方：提供公司基本情況介紹，包括注冊(cè)時(shí)間、主營(yíng)業(yè)務(wù)情況、經(jīng)營(yíng)情況、行業(yè)地位等；境外律師見證商業(yè)登記證等注冊(cè)證明文件的公證書或查冊(cè)報(bào)告；自有資產(chǎn)證明，最近三年的資產(chǎn)總額、負(fù)債率、營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)等數(shù)據(jù)及上一財(cái)年的審計(jì)報(bào)告或年報(bào)；上一年度的周年申報(bào)表；股權(quán)結(jié)構(gòu)圖（上市公司可不提供）；擬派駐基金的高管人員身份證掃描件及簡(jiǎn)歷等。
（2）境內(nèi)標(biāo)的企業(yè)：（境內(nèi)第一層標(biāo)的企業(yè)必須為非房地產(chǎn)企業(yè)）；標(biāo)的企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及基本情況介紹（公司主營(yíng)業(yè)務(wù)、各項(xiàng)榮譽(yù)專利、主要優(yōu)勢(shì)等）；公司所處行業(yè)的研究報(bào)告（介紹行業(yè)基本情況、市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)地位、行業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等）；公司未來經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃及投資款用途說明。
4. QFLP基金分紅或清算后，可將資金購(gòu)匯出境外，但需注意相關(guān)稅費(fèi)問題：（1）在基金存續(xù)期間，若以分紅方式實(shí)現(xiàn)資金出境的，則獲取的紅利須繳納所得稅10% ；（2）基金到期或提前清算，若清算時(shí)基金有增值，則增值部分需繳納所得稅10%。
四、境內(nèi)投資涉稅情況及外資退出方式、稅費(fèi)情況
外商投資所涉稅費(fèi)情況、各地對(duì)外資機(jī)構(gòu)的總部獎(jiǎng)勵(lì)、稅收優(yōu)惠及返還以及資金是否能順利售匯出境亦是外資機(jī)構(gòu)在投資前重點(diǎn)權(quán)衡的內(nèi)容。以搭建“外資資金—A（外商投資投資性公司，WFOE）—B—C—D”架構(gòu)為例，外資機(jī)構(gòu)境內(nèi)投資相關(guān)稅費(fèi)如下：
在外資境內(nèi)投資的背景下，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓或分紅方式實(shí)現(xiàn)資金出境是目前最常見的方式，但在該種模式下需特別注意相關(guān)稅費(fèi)及相關(guān)程序問題。
比如，在“外資機(jī)構(gòu)——WFOE——項(xiàng)目公司”的簡(jiǎn)單架構(gòu)中（根據(jù)實(shí)際情況可能需進(jìn)行架構(gòu)設(shè)計(jì)），外資機(jī)構(gòu)將所持有的WFOE的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給境內(nèi)主體，即WFOE直接變?yōu)閮?nèi)資公司（外轉(zhuǎn)內(nèi)），境內(nèi)收購(gòu)方在代扣代繳所得稅后可正常申報(bào)資金出境。就稅費(fèi)層面，外資機(jī)構(gòu)向境內(nèi)企業(yè)或個(gè)人轉(zhuǎn)讓W(xué)FOE股權(quán)而取得的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得（轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，其中股權(quán)成本的計(jì)算有時(shí)會(huì)涉及外幣折算）需減按10%的稅率預(yù)提所得稅，當(dāng)稅收協(xié)定（安排）規(guī)定的優(yōu)惠稅率低于稅收法規(guī)時(shí)，應(yīng)以稅收協(xié)定（安排）為準(zhǔn)（注意外方自然人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，依據(jù)《個(gè)人所得稅法》的規(guī)定，應(yīng)繳納20%的個(gè)人所得稅）。另外，根據(jù)源泉扣繳原則，需由支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的一方在境內(nèi)代扣代繳該所得稅。
以分紅方式資金出境時(shí)，需特別注意的是，分紅系在項(xiàng)目公司存在稅后利潤(rùn)后方可向股東進(jìn)行分配。仍舊以“外資機(jī)構(gòu)——WFOE——項(xiàng)目公司”的簡(jiǎn)單架構(gòu)（根據(jù)實(shí)際情況可能需進(jìn)行架構(gòu)設(shè)計(jì)）為例， WFOE向境外股東分配股息紅利并購(gòu)匯出境時(shí)需向銀行提交同意分紅的董事會(huì)利潤(rùn)分配決議（或合伙人利潤(rùn)分配決議）等程序文件以及完稅的相關(guān)證明文件、稅務(wù)備案表原件及經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表等資料以確證存在稅后可分配利潤(rùn)。在稅務(wù)層面，若外資機(jī)構(gòu)系注冊(cè)于香港的機(jī)構(gòu)，根據(jù)上文提及的《內(nèi)地和香港特別行政區(qū)關(guān)于對(duì)所得避免雙重征稅和防止偷漏稅的安排》第十條股息的相關(guān)內(nèi)容約定，若外資機(jī)構(gòu)對(duì)WFOE持有25%以上的股權(quán)，對(duì)于向香港公司分配的股息紅利部分應(yīng)按照5%的稅率預(yù)提所得稅。
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原標(biāo)題： 外資機(jī)構(gòu)開始抄底境內(nèi)房地產(chǎn)？
