但是，無(wú)論采用何種模式，從本質(zhì)上融資代建業(yè)務(wù)在法律關(guān)系上呈現(xiàn)三角格局（如下圖所示），即資金方（出資主體）、代建方（操盤(pán)團(tuán)隊(duì)）和原業(yè)主。而筆者認(rèn)為，融資代建模式面臨的困境即源自于上述三角格局下相互矛盾而又相互反作用的法律關(guān)系。

自2021年下半年以來(lái)，受市場(chǎng)下行壓力影響，除個(gè)別項(xiàng)目外，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況較為冷淡，項(xiàng)目回款壓力較大，部分企業(yè)紛紛啟動(dòng)降價(jià)以加快項(xiàng)目銷(xiāo)售速度。但是降價(jià)跑量這種臨時(shí)挽救項(xiàng)目的方案對(duì)融資代建項(xiàng)目而言卻存在較大矛盾和障礙，矛盾主要體現(xiàn)在如下方面：

1. 資金方自身償債壓力需要投資現(xiàn)金流穩(wěn)定

對(duì)于項(xiàng)目實(shí)際出資人而言，雖然資金方在法律關(guān)系上與原業(yè)主或項(xiàng)目公司為債權(quán)債務(wù)的借貸關(guān)系，但是由于資金方的實(shí)際出資并非為其個(gè)人自有資金，有相當(dāng)大比例是來(lái)自于資金方基于項(xiàng)目公司或項(xiàng)目資產(chǎn)加杠桿而進(jìn)行的再融資。如遇到銷(xiāo)售困境，資金方的最大訴求即需要快速處置項(xiàng)目公司資產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)自身投資現(xiàn)金流穩(wěn)定，因而資金方的降價(jià)訴求極大，但是這一點(diǎn)剛好與原業(yè)主訴求相反。

2.原業(yè)主對(duì)自身資產(chǎn)保值增值的堅(jiān)定訴求

而對(duì)于代建項(xiàng)目的委托人——即原業(yè)主而言，之所以引入融資代建模式進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，其核心訴求即是想通過(guò)借助代建方的操盤(pán)團(tuán)隊(duì)與資金方的資金來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值與增值。而面對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售困境，雖然原業(yè)主對(duì)資金方而言有一定的償債壓力，但是相比于降價(jià)銷(xiāo)售而帶來(lái)的資產(chǎn)貶值效應(yīng)，原業(yè)主更加希望穩(wěn)定售價(jià)以實(shí)現(xiàn)“時(shí)間換空間”，等待銷(xiāo)售情況回暖后再行償債，而降價(jià)銷(xiāo)售不僅無(wú)法清償債務(wù)，反而可能導(dǎo)致自身遭受巨大損失，因而在降價(jià)訴求上，與資金方之間剛好處在尖銳的對(duì)立面。

面對(duì)原業(yè)主與資金方在項(xiàng)目走向上訴求的根本性區(qū)別，各方必然將爭(zhēng)奪焦點(diǎn)聚焦到項(xiàng)目的控制權(quán)。理論上，代建項(xiàng)目的所有權(quán)是毋庸置疑的，原業(yè)主作為項(xiàng)目公司和項(xiàng)目地塊的所有人，自然對(duì)項(xiàng)目擁有控制權(quán)。但是在實(shí)踐中，由于資金方的風(fēng)控訴求和代建方的操盤(pán)訴求，代建項(xiàng)目的資金方和代建方分別對(duì)項(xiàng)目公司有一定程度管控，導(dǎo)致很多融資代建項(xiàng)目出現(xiàn)控制權(quán)爭(zhēng)奪，而這種控制權(quán)之爭(zhēng)在銷(xiāo)售困境這一大背景下則異常尖銳，具體體現(xiàn)在如下方面：

1. 資金方通過(guò)明股實(shí)債投資獲取的項(xiàng)目公司控制權(quán)

對(duì)于實(shí)際出資的資金方而言，為確保己方自身資金安全，無(wú)論采用直接貸款的投資模式或是明股實(shí)債的投資模式都附帶有相應(yīng)的風(fēng)控措施，而資金方通過(guò)相關(guān)風(fēng)控措施可以逐步取得項(xiàng)目公司的控制權(quán)，取得方式包括對(duì)項(xiàng)目公司公章、財(cái)務(wù)的管理控制。如在一些明股實(shí)債類(lèi)投資項(xiàng)目中，資金方也可以通過(guò)持股享有項(xiàng)目公司股東會(huì)和董事會(huì)一定程度的控制權(quán)。

一般而言，作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際出資主體，資金方獲取項(xiàng)目公司控制權(quán)的根本目的還是為了確保資金安全，并非為了直接控制公司，因而在項(xiàng)目正常推進(jìn)時(shí)資金方與原業(yè)主之間對(duì)公司控制權(quán)仍然能以相對(duì)正常的溝通協(xié)商渠道進(jìn)行溝通。但是，如在銷(xiāo)售下行的背景下，資金方的資金安全矛盾與原業(yè)主的資產(chǎn)保值矛盾進(jìn)一步激化下，資金方對(duì)項(xiàng)目公司控制權(quán)的訴求則會(huì)成倍放大，與原業(yè)主的控制權(quán)糾紛也將進(jìn)一步激烈。

2. 代建方實(shí)際操盤(pán)下對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際控制權(quán)

融資代建項(xiàng)目中代建方對(duì)項(xiàng)目的控制權(quán)主要體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際控制權(quán)。由于代建方實(shí)際操盤(pán)項(xiàng)目，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)各條線的實(shí)際管理者均是代建方的委派人員。由于代建方在法律關(guān)系上是接受項(xiàng)目公司委托的操盤(pán)管理團(tuán)隊(duì)，理論上代建方的操盤(pán)僅限于項(xiàng)目公司授權(quán)范圍內(nèi)。但是在融資代建業(yè)務(wù)中，由于資金方與代建方的特殊關(guān)系，資金方與代建方之間往往更為密切（或者資金方與代建方實(shí)質(zhì)為同一主體）。同時(shí)，在銷(xiāo)售回款壓力極大的大背景下，代建方的現(xiàn)場(chǎng)控制權(quán)往往成為了資金方與原業(yè)主的共同爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。而作為品牌和操盤(pán)團(tuán)隊(duì)輸出方的代建方，基于其自身品牌維護(hù)訴求，其自身對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的控制也有自己的基本訴求，進(jìn)而導(dǎo)致各方在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的控制權(quán)矛盾進(jìn)一步加劇。

3. 現(xiàn)場(chǎng)人員的“站位”風(fēng)險(xiǎn)

在前述內(nèi)容中，筆者討論了融資代建項(xiàng)目中資金方和代建方對(duì)項(xiàng)目公司和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)分別享有一定程度的控制權(quán)，似乎在融資代建項(xiàng)目中原業(yè)主成為了“弱勢(shì)群體”，但是在實(shí)踐中剛好相反，在控制權(quán)矛盾發(fā)生時(shí)，原業(yè)主更加主動(dòng)。出現(xiàn)此類(lèi)現(xiàn)象的根本原因就在于現(xiàn)場(chǎng)人員的道德風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論資金方委派至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管人員與代建方委派的操盤(pán)團(tuán)隊(duì)，現(xiàn)場(chǎng)人員并非為其隸屬主體的核心人員，而原業(yè)主在大多數(shù)項(xiàng)目中是長(zhǎng)期駐扎在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，與代建方與資金方相比對(duì)現(xiàn)場(chǎng)人員有更多的接觸機(jī)會(huì)，因而導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)人員實(shí)質(zhì)早已脫離代建方與資金方的實(shí)際管理，現(xiàn)場(chǎng)人員的站位風(fēng)險(xiǎn)成為代建方與資金方爭(zhēng)奪控制權(quán)的最大不利因素。

融資代建的項(xiàng)目困境出現(xiàn)后，由于資金方的償債訴求與原業(yè)主資產(chǎn)保值之間的根本矛盾，項(xiàng)目的操盤(pán)責(zé)任也同樣成為了爭(zhēng)議焦點(diǎn)。關(guān)于操盤(pán)責(zé)任的問(wèn)題，在簡(jiǎn)單的委托關(guān)系下的代建業(yè)務(wù)中似乎不成問(wèn)題——作為操盤(pán)團(tuán)隊(duì)的代建方自然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)操盤(pán)失敗責(zé)任。但是在融資代建業(yè)務(wù)中，操盤(pán)失敗責(zé)任的劃分直接關(guān)系到了資金方和原業(yè)主的不同利益訴求，進(jìn)而成為糾紛焦點(diǎn)。

在代建業(yè)務(wù)中，項(xiàng)目困境究竟應(yīng)該怪操盤(pán)團(tuán)隊(duì)還是怪市場(chǎng)已經(jīng)是一個(gè)普遍問(wèn)題，但是在融資代建中，由于資金方和原業(yè)主方分別需要面臨各自的償債壓力，資金方和原業(yè)主都不約而同的將矛盾焦點(diǎn)指向了代建方的操盤(pán)團(tuán)隊(duì)。但是在責(zé)任劃分這一問(wèn)題上，資金方與原業(yè)主之間又存在一定差異，導(dǎo)致各方出現(xiàn)較大分歧與矛盾，主要體現(xiàn)在如下方面：

1.原業(yè)主——“錢(qián)是你們借的，項(xiàng)目是你們操盤(pán)的，現(xiàn)在憑什么要我還錢(qián)？”

由于在此類(lèi)融資代建業(yè)務(wù)中，資金方與代建方之間往往存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，代建方亦或是由資金方推薦，亦或是資金方由代建方引進(jìn)并提供擔(dān)保，亦或是資金方與代建方本來(lái)就是關(guān)聯(lián)方，對(duì)原業(yè)主而言，責(zé)任應(yīng)全部由資金方和代建方自行承擔(dān)，或者至少應(yīng)由代建方全額承擔(dān)對(duì)資金方的剛兌償債義務(wù)。但是在法律關(guān)系上，代建方與原業(yè)主之間只是單純的委托法律關(guān)系，而原業(yè)主與資金方之前確是有明確的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，原業(yè)主要求代建方承擔(dān)償債義務(wù)在法律邏輯上并沒(méi)有相應(yīng)支撐。也正因如此，導(dǎo)致代建方與原業(yè)主在操盤(pán)責(zé)任和融資剛兌償還責(zé)任問(wèn)題上矛盾異常尖銳。

2. 資金方——“我不管你們?cè)趺磩澐植俦P(pán)責(zé)任，我現(xiàn)在就是要你們還錢(qián)”

對(duì)資金方而言，其本身與代建方和原業(yè)主的法律關(guān)系是較為簡(jiǎn)單的，資金方與原業(yè)主之間存在最直接的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因而由原業(yè)主償還資金方提供的借款本息沒(méi)有任何爭(zhēng)議。但是，在目前遇到的融資代建項(xiàng)目困境中，原業(yè)主自身的償債能力往往不足，資金方更加希望能夠通過(guò)追究代建方操盤(pán)責(zé)任以獲取部分補(bǔ)償。雖然資金方與代建方之間并沒(méi)有直接法律關(guān)系，但是資金方可通過(guò)對(duì)項(xiàng)目公司的控制權(quán)、借助項(xiàng)目公司這一平臺(tái)來(lái)實(shí)現(xiàn)其上述訴求，特別是在明股實(shí)債的投資模式中，資金方實(shí)現(xiàn)上述訴求則更為便利。

3.代建方——“我就是按你們指示打工的，想追責(zé)按合同辦”

對(duì)代建方而言，資金方或原業(yè)主能否追究其操盤(pán)責(zé)任，所依據(jù)的僅僅只是代建方與項(xiàng)目公司或原業(yè)主的代建合同，因而其所承擔(dān)責(zé)任的范圍也僅限于代建合同約定的責(zé)任，而且在實(shí)踐中，由于代建方與資金方的密切關(guān)系，代建合同締約前代建方往往也處于相對(duì)強(qiáng)勢(shì)的地位，代建合同內(nèi)容相對(duì)不會(huì)過(guò)分追究代建方的操盤(pán)責(zé)任，在各方責(zé)任追責(zé)矛盾中，反而能處于一個(gè)相對(duì)超然的地位。

在融資代建項(xiàng)目的困境中，雖然代建方不需要承擔(dān)資金方和原業(yè)主面臨債務(wù)壓力，但是代建方作為品牌輸出主體，需要面臨巨大的品牌風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)項(xiàng)目的困境和潛在品牌風(fēng)險(xiǎn)，代建方的常見(jiàn)做法一般都是基于各種理由終止代建合同并宣布撤出公司品牌，但是品牌可能很容易撤出，品牌風(fēng)險(xiǎn)確是難以剝離，而這一矛盾主要集中在潛在的業(yè)主與代建方的糾紛中。由于業(yè)主并不了解項(xiàng)目背后復(fù)雜的委托代建法律關(guān)系，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目房產(chǎn)可能完全基于對(duì)代建方品牌的信賴(lài)。如融資代建項(xiàng)目后續(xù)出現(xiàn)糾紛，雖然代建方可以輕易撤出品牌，但是業(yè)主對(duì)代建方品牌的信任也將徹底崩塌。同時(shí)，地方政府基于維穩(wěn)壓力，也會(huì)撤出品牌的代建方進(jìn)行一定的約束和控制，即使能夠順利撤出品牌，該撤出品牌的動(dòng)作對(duì)代建方的整體商業(yè)信用也將造成重大打擊。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行和企業(yè)信用危機(jī)頻發(fā)的背景下，這樣的品牌撤出后引發(fā)的負(fù)面效應(yīng)，對(duì)代建方而言可能是多米諾骨牌式的影響。

筆者發(fā)現(xiàn)，此類(lèi)陷入困境的融資代建項(xiàng)目根本上都有一個(gè)共同點(diǎn)，即資金方由于其資金成本較高且周期較短，導(dǎo)致其投資嚴(yán)重依賴(lài)高周轉(zhuǎn)模式下現(xiàn)金流快速回正，而融資代建項(xiàng)目在法律關(guān)系上并不具備高周轉(zhuǎn)模式的基本要求，因而形成了高周轉(zhuǎn)與融資代建三角架構(gòu)之間的固有矛盾。

由于資金方的資金成本較高且周期較短，如需要確保資金方順利支付自身資金成本，必然需要項(xiàng)目通過(guò)高周轉(zhuǎn)并快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，為實(shí)現(xiàn)上述目的，底層項(xiàng)目需要在強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)和管控團(tuán)隊(duì)下操盤(pán)運(yùn)營(yíng)并實(shí)現(xiàn)中央集權(quán)管理，且各方之間不能存在分歧。然而，對(duì)融資代建項(xiàng)目而言，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中必然形成了資金方、代建方與原業(yè)主的三角格局，三方之間如對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在任何一點(diǎn)分歧，即有可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)。隨著周期開(kāi)發(fā)拉長(zhǎng)，資金方的資金壓力下對(duì)項(xiàng)目的管控要求越來(lái)越高，與原業(yè)主對(duì)項(xiàng)目控制權(quán)之間的矛盾也越來(lái)越激烈，最終導(dǎo)致項(xiàng)目陷入困境。

同時(shí)，對(duì)代建方而言，面對(duì)資金方與原業(yè)主上述矛盾引發(fā)的控制權(quán)之爭(zhēng)，左右為難的代建方身份更為尷尬，特別是在代建方與資金方存在復(fù)雜關(guān)聯(lián)關(guān)系或合作關(guān)系的背景下，代建方能否順利操盤(pán)項(xiàng)目將受到資金方與原業(yè)主矛盾的制約和掣肘，項(xiàng)目本身也極易從困境陷入徹底停頓及崩潰。

筆者在前文中已經(jīng)提到，融資代建形成了資金方、原業(yè)主和代建方的“三角格局”，而這種三角格局正式導(dǎo)致項(xiàng)目陷入困境的重要推手，理由如下：

1.囚徒困境的三角格局之下缺乏平衡各方利益的主體

筆者在前文中詳細(xì)論述了融資代建的三角格局之下，資金方與原業(yè)主之間的利益訴求的巨大差異，該差異在一定程度上可以稱(chēng)得上水火不容。但是，之所以存在利益分歧的巨大差異，根本原因是在融資代建格局項(xiàng)目三角格局的利益分歧之下各方基于自身利益最大化，往往趨向于零和博弈，各方均選擇對(duì)自己最有利的方向以獲取最大利益，反而導(dǎo)致各方均選擇了對(duì)解決困境的最差解而非最優(yōu)解。按照博弈論的觀點(diǎn)，出現(xiàn)此類(lèi)屬于商業(yè)理性人的客觀選擇，但是從推動(dòng)項(xiàng)目正?；慕嵌龋瑹o(wú)法解決此類(lèi)困境的核心問(wèn)題即在于缺乏推進(jìn)項(xiàng)目的核心主體，即缺乏一個(gè)能夠震懾各方的主體來(lái)平衡各方的利益，以逼迫各方選擇解決項(xiàng)目困境的最優(yōu)解。

2. 三角格局之下缺乏最終責(zé)任承擔(dān)主體

同時(shí)，由于融資代建項(xiàng)目各方利益差異下容易出現(xiàn)零和博弈的囚徒困境現(xiàn)象，一旦出現(xiàn)項(xiàng)目困境，除了缺乏平衡各方利益的核心主體外，三角格局之下的各方還往往容易出現(xiàn)責(zé)任劃分問(wèn)題。正如筆者在前文中提到的各方責(zé)任承擔(dān)分歧，三角格局下各方都有推脫責(zé)任的理由和觀點(diǎn)。因而在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，即使將爭(zhēng)議訴諸法庭，這一案件也會(huì)因?yàn)榉申P(guān)系復(fù)雜而導(dǎo)致案件審理陷入僵局，尤其是在部分資金方通過(guò)明股實(shí)債投入的融資代建項(xiàng)目中，這種爭(zhēng)議也尤為突出和明顯。

3.誰(shuí)才應(yīng)該是三角格局中的核心？

對(duì)于誰(shuí)是融資代建項(xiàng)目的核心問(wèn)題，一般人都往往認(rèn)為，資金方和代建方都是為推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而被原業(yè)主引入的，原業(yè)主自然而然應(yīng)當(dāng)是三角格局中的核心。但是，筆者認(rèn)為，三角格局的核心應(yīng)當(dāng)是資金方而非原業(yè)主，因?yàn)閷?duì)資金密集型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，資金永遠(yuǎn)是推動(dòng)項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)的核心，擁有資金實(shí)力和資本運(yùn)作能力的資金方才是項(xiàng)目能夠順利推進(jìn)的核心，且資金方的理性商業(yè)判斷也是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)順利運(yùn)營(yíng)的基石。至于原業(yè)主為何不適合作為三角格局的核心，筆者將在下文中用較長(zhǎng)篇幅來(lái)論述，因而在此不做贅述。

筆者發(fā)現(xiàn)，資金方與原業(yè)主的矛盾激化導(dǎo)致的融資代建項(xiàng)目無(wú)法順利運(yùn)行的另一原因，是資金方的資本運(yùn)作能力不足以匹配項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投入所需的資金，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是資金方自身的融資能力較差。該種情況尤其出現(xiàn)在代建方基于自身信用通過(guò)高杠桿融資的項(xiàng)目中，即代建方或代建方的關(guān)聯(lián)方自身即作為資金方，或資金方放款依賴(lài)代建方信用且代建方向資金方提供的擔(dān)保等剛性兌付義務(wù)。當(dāng)然，如果資金方自身融資能力較差也會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)困境，但是這種情形在實(shí)踐中相對(duì)較少。之所以存在上述現(xiàn)象，主要原因如下：

（1）項(xiàng)目本身資質(zhì)較差，資金方投入項(xiàng)目意愿較低，且資金方投入項(xiàng)目的整體風(fēng)控判斷系基于代建方商業(yè)信譽(yù)。在該類(lèi)型中，由于資金方整體不看好項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展，資金方投入的基本判斷是在引入代建方的前提下也許有一定機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值，更加類(lèi)似于資金方向代建方發(fā)放一筆信用貸款，因而此類(lèi)項(xiàng)目也更容易出現(xiàn)前述問(wèn)題。

（2）代建方投入意愿較強(qiáng)而引入資金方。在過(guò)去幾年中，部分房企為沖規(guī)模，往往在忽視項(xiàng)目客觀資質(zhì)的情況下大量獲取項(xiàng)目，而對(duì)于部分資質(zhì)較差的項(xiàng)目代建方往往以為通過(guò)“融資代建”的模式可以最大限度隔離風(fēng)險(xiǎn)，因而利用自身商業(yè)信譽(yù)人為強(qiáng)行引入資金方。在這種情形下，資金方基于代建方商業(yè)信譽(yù)背書(shū)而投入的可能性即大大增加。

另外，近年出現(xiàn)融資代建項(xiàng)目困境也存在大環(huán)境背景，在近年國(guó)家金融監(jiān)管環(huán)境趨嚴(yán)且整體去杠桿的大背景下，早年利用資產(chǎn)證券化和監(jiān)管套利進(jìn)行再融資的渠道已基本無(wú)法操作，特別是自2021年以來(lái)，銀行渠道的融資渠道和海外美元債融資的路徑也已經(jīng)基本堵死，資金方融資能力已成為了融資代建項(xiàng)目能否順利推進(jìn)的關(guān)鍵因素。如資金方本身是具備成熟資本運(yùn)作能力和風(fēng)控體系的金融機(jī)構(gòu)，資金方還可以通過(guò)其他手段實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目正常周轉(zhuǎn)。但是，如果資金方是跨界從事資本運(yùn)作的代建方關(guān)聯(lián)公司，或資金方的放款嚴(yán)重依賴(lài)代建方信用且代建方需承擔(dān)剛性兌付義務(wù)，則此時(shí)資金方也將喪失基本的融資能力。

對(duì)于陷入困境的融資代建項(xiàng)目，由于其復(fù)雜的法律關(guān)系和缺乏核心背景下容易出現(xiàn)的激烈控制權(quán)之爭(zhēng)，導(dǎo)致此類(lèi)項(xiàng)目陷入困境以后較難擺脫現(xiàn)實(shí)困境。結(jié)合此類(lèi)項(xiàng)目出現(xiàn)困境的表現(xiàn)和具體原因，筆者想提出一些解困思路，希望能為此類(lèi)項(xiàng)目解困提供一定借鑒。

融資代建項(xiàng)目之所以出現(xiàn)困境，其根本原因即系缺乏核心的三角格局，導(dǎo)致的矛盾發(fā)生時(shí)各方利益難以實(shí)現(xiàn)平衡。因而解決項(xiàng)目困境必須要建立一套成熟穩(wěn)定的三角格局，如各方仍能實(shí)現(xiàn)友好協(xié)商，通過(guò)友好協(xié)商手段可實(shí)現(xiàn)各方利益平衡的基礎(chǔ)上化解矛盾、推動(dòng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正常，解困的具體思路如下：

1. 重新確立以資金方為核心的項(xiàng)目公司治理結(jié)構(gòu)

筆者在前文中曾反復(fù)提及，融資代建項(xiàng)目困境產(chǎn)生的原因之一即是缺乏核心下的三角格局，導(dǎo)致融資代建項(xiàng)目容易出現(xiàn)零和博弈下的囚徒困境，解決困境的第一筆即是需要重新確立一套以資金方為核心的項(xiàng)目公司治理結(jié)構(gòu)。具體應(yīng)當(dāng)從如下方面實(shí)現(xiàn)：

（1）各方共同妥協(xié)，實(shí)現(xiàn)資金方對(duì)項(xiàng)目公司和短期內(nèi)的絕對(duì)控制權(quán)和話語(yǔ)權(quán)，該期限不應(yīng)晚于資金方所投入資金悉數(shù)收回或項(xiàng)目重新回歸正常運(yùn)轉(zhuǎn)，控制權(quán)包括但不限于對(duì)項(xiàng)目公司股東會(huì)和董事會(huì)的絕對(duì)控制權(quán)和對(duì)高管及操盤(pán)團(tuán)隊(duì)的任免權(quán)、財(cái)務(wù)管理權(quán)和各個(gè)職能條線的管控權(quán)。資金方可以在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域聽(tīng)取代建方和原業(yè)主的意見(jiàn)或建議，但是在確保資金方的資金安全之前代建方和原業(yè)主必須嚴(yán)格按資金方的意志執(zhí)行。

同時(shí)，實(shí)現(xiàn)資金方對(duì)項(xiàng)目的全面控制后，資金方也應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低或豁免原業(yè)主的債務(wù)清償義務(wù)，例如可通過(guò)減免原業(yè)主部分或全部債務(wù)或調(diào)整債務(wù)清償模式等形式適當(dāng)降低原業(yè)主的償債責(zé)任。

（2）資金方全面獲取項(xiàng)目銷(xiāo)售定價(jià)權(quán)，由資金方來(lái)決定項(xiàng)目后續(xù)的銷(xiāo)售方案。對(duì)陷入困境的融資代建項(xiàng)目而言，資金方的快速變現(xiàn)與原業(yè)主的資產(chǎn)保值增值是核心矛盾，而解決矛盾的核心即是由誰(shuí)掌握項(xiàng)目的銷(xiāo)售定價(jià)權(quán)。雖然在這一問(wèn)題資金方與原業(yè)主均各自有其內(nèi)在邏輯，但是如從根本上解決項(xiàng)目困境，銷(xiāo)售定價(jià)權(quán)仍應(yīng)由資金方掌握。原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)樽鳛轫?xiàng)目的實(shí)際投資方，資金方比原業(yè)主更能從理性角度看待和分析項(xiàng)目的未來(lái)走向，而且資金方的核心訴求并不是為了全面賤賣(mài)項(xiàng)目資產(chǎn)，其更多目的是為了在維持項(xiàng)目穩(wěn)定的前提下獲得自身債權(quán)的回收，因而與原業(yè)主相比資金方有更多的理性分析和決策能力。

同時(shí)，原業(yè)主的訴求也應(yīng)當(dāng)予以重視和保障。原業(yè)主的核心訴求為資產(chǎn)保值和增值，因而在制定營(yíng)銷(xiāo)方案時(shí)，也應(yīng)當(dāng)注意控制短期降價(jià)銷(xiāo)售方案的適用期限和適用范圍，即降價(jià)銷(xiāo)售方案應(yīng)當(dāng)是短期安排，期限不應(yīng)晚于資金方投入收回的截止日，同時(shí)降價(jià)銷(xiāo)售的產(chǎn)品不應(yīng)當(dāng)針對(duì)項(xiàng)目的重要核心資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)保留部分給原業(yè)主。

2. 原業(yè)主必須從項(xiàng)目公司控制權(quán)和項(xiàng)目操盤(pán)權(quán)中全面退出

對(duì)于解決融資代建項(xiàng)目困境而言，與構(gòu)建以資金方為核心的融資代建項(xiàng)目治理結(jié)構(gòu)相反的，是要從項(xiàng)目公司治理結(jié)構(gòu)和項(xiàng)目的操盤(pán)團(tuán)隊(duì)中徹底清退原業(yè)主的影響，即原業(yè)主必須從項(xiàng)目公司的控制權(quán)和項(xiàng)目操盤(pán)權(quán)中全面退出，具體應(yīng)當(dāng)從如下方面予以實(shí)現(xiàn)：

（1）原業(yè)主放棄對(duì)股東會(huì)和董事會(huì)的控制權(quán)，將股東會(huì)和董事會(huì)的絕大多數(shù)事項(xiàng)的決定權(quán)交由資金方行使，這一點(diǎn)筆者在前文中已有陳述，在此不做贅述。

（2）原業(yè)主將其委派人員從項(xiàng)目操盤(pán)團(tuán)隊(duì)中全面撤出。部分融資代建項(xiàng)目，原業(yè)主基于對(duì)代建方的信任問(wèn)題等因素，故意向操盤(pán)團(tuán)隊(duì)委派了相當(dāng)數(shù)量的人員。相關(guān)人員雖然同為項(xiàng)目公司員工，但是其個(gè)人并不接受代建方管理，且經(jīng)常代表原業(yè)主意見(jiàn)干涉代建方操盤(pán)。面對(duì)由此引發(fā)的項(xiàng)目困境，唯一的解決路徑即是消除原業(yè)主對(duì)項(xiàng)目操盤(pán)團(tuán)隊(duì)的影響，核心即是要求原業(yè)主撤回其委派至項(xiàng)目公司的所有人員。

（3）在要求原業(yè)主放棄相應(yīng)權(quán)利的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)確保原業(yè)主的必要的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，但是該知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)應(yīng)當(dāng)在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)。具體可允許原業(yè)主向項(xiàng)目公司委派一名監(jiān)事，同時(shí)向操盤(pán)團(tuán)隊(duì)內(nèi)委派一名銷(xiāo)售監(jiān)管人員，但是在一般情況下不應(yīng)接受原業(yè)主向項(xiàng)目公司委派財(cái)務(wù)及印章管理人員或從事類(lèi)似職能的人員，避免在極端情況下原業(yè)主的非理性舉動(dòng)導(dǎo)致項(xiàng)目重新陷入困境。

3.代建方與資金方混同情況下引入其他金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展資本運(yùn)作

針對(duì)代建方與資金方存在混同情況（即前文中筆者提到的代建方關(guān)聯(lián)公司即作為資金方，或代建方為資金方提供剛性兌付支付義務(wù)），化解此類(lèi)項(xiàng)目爭(zhēng)端的核心要點(diǎn)除重新確立以資金方為核心的公司治理結(jié)構(gòu)外，還應(yīng)當(dāng)引入其他金融機(jī)構(gòu)，最好引入具有成熟資本運(yùn)作能力的金融機(jī)構(gòu)來(lái)作為新的資金方。引入新的資金方來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目投入，除了能通過(guò)其優(yōu)秀且成熟的資本運(yùn)作能力為項(xiàng)目帶來(lái)穩(wěn)定融資外，嚴(yán)格區(qū)分代建方與資金方的界限也有利于資金方更好的作為主導(dǎo)方推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)程，同時(shí)也避免原業(yè)主借口代建方與資金方的特殊關(guān)系而重新介入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

由于融資代建項(xiàng)目的特殊性，陷入困境的融資代建項(xiàng)目在成熟金融機(jī)構(gòu)眼中往往意味著內(nèi)部糾紛較大且法律關(guān)系復(fù)雜，因而引入其他金融機(jī)構(gòu)必然需要代建方付出一定代價(jià)，但是為避免項(xiàng)目再次陷入此前的困境，引入其他金融機(jī)構(gòu)時(shí)代建方應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持如下幾點(diǎn)：

（1）引入資金方可采用轉(zhuǎn)讓自身對(duì)項(xiàng)目公司或原業(yè)主債權(quán)、或轉(zhuǎn)讓相關(guān)權(quán)益等形式實(shí)現(xiàn)，但是待引入的資金方應(yīng)當(dāng)與原業(yè)主能保持良好的溝通和合作，至少應(yīng)當(dāng)確保原業(yè)主接受資金方所提出的合理?xiàng)l件。

（2）不承擔(dān)任何剛性兌付義務(wù)或向資金方做出任何兜底性承諾，最多可接受代建方劣后獲取此前的投資收益或做出一定的操盤(pán)業(yè)績(jī)承諾，但是此類(lèi)承諾也不能具有強(qiáng)制性；

（3）引入資金方應(yīng)當(dāng)接受以資金方為核心的強(qiáng)管控，擺正己方作為代建方的角色，不再主導(dǎo)或參與項(xiàng)目公司治理；

適當(dāng)放棄或暫緩履行其作為代建方的權(quán)利，例如豁免或緩收代建管理費(fèi)等。

筆者在前文中所提到的全部解決方式，均為能夠在友好協(xié)商的背景下能夠?qū)崿F(xiàn)各方利益平衡并推動(dòng)項(xiàng)目恢復(fù)常態(tài)，但是在更多的背景下，由于剛愎自用、自以為是的原業(yè)主與資金方和代建方的矛盾尖銳，友好協(xié)商往往無(wú)法從根本上解決問(wèn)題，甚至各方已到了無(wú)法協(xié)商的程度。對(duì)于此種情況，必然需要通過(guò)一些特殊手段解決分歧并恢復(fù)項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)。

1. 資金方與代建方結(jié)合接管項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)并強(qiáng)制清退原業(yè)主

在融資代建項(xiàng)目中，由于代建方實(shí)質(zhì)控制項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，如資金方與代建方相結(jié)合，在一定程度上可以實(shí)現(xiàn)控制項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)并強(qiáng)制清退原業(yè)主，以此來(lái)達(dá)到通過(guò)特殊手段逼迫原業(yè)主讓步的目的。但是如采用上述手段，應(yīng)當(dāng)滿足如下條件：

（1）資金方持有項(xiàng)目公司股權(quán)且按協(xié)議約定享有對(duì)項(xiàng)目公司控制權(quán)和監(jiān)管權(quán)，但是由于資金方自身問(wèn)題導(dǎo)致無(wú)法落實(shí)相關(guān)權(quán)利；

（2）原業(yè)主已嚴(yán)重違約，其過(guò)激和非理性行為已導(dǎo)致各方簽署的相關(guān)交易文件無(wú)法履行，且根據(jù)協(xié)議約定原業(yè)主已實(shí)質(zhì)喪失對(duì)項(xiàng)目的任何權(quán)益（包括但不限于項(xiàng)目公司已實(shí)質(zhì)資不抵債或根據(jù)對(duì)賭條款原業(yè)主已喪失對(duì)項(xiàng)目公司權(quán)益）；

（3）代建方與資金方之間保持高度信任或高度一致性，或資金方與代建方本身即有關(guān)聯(lián)關(guān)系。

需要強(qiáng)調(diào)的是，雖然強(qiáng)制手段能夠幫助資金方獲得項(xiàng)目公司的控制權(quán)并暫時(shí)性恢復(fù)項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)，但是相關(guān)手段并不能從根本上解決問(wèn)題，后續(xù)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目解困仍然需要在強(qiáng)制接管下各方的妥協(xié)與協(xié)商。

2.訴訟手段清退原業(yè)主

對(duì)于長(zhǎng)期無(wú)法解決爭(zhēng)議的融資代建項(xiàng)目，訴訟手段是資金方和代建方維護(hù)己方權(quán)益的最后手段。但是訴訟已即意味著漫長(zhǎng)的訴訟流程和原業(yè)主的長(zhǎng)期反復(fù)拉鋸。而且，在訴訟期間資金方與代建方的損失在實(shí)質(zhì)持續(xù)擴(kuò)大，對(duì)資金方和原業(yè)主而言并不利。因而筆者認(rèn)為，在訴訟期間資金方和代建方仍應(yīng)當(dāng)做到如下幾點(diǎn)：

（1）訴訟期間代建方可以撤出己方品牌，但是仍然要控制項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)并持續(xù)推動(dòng)項(xiàng)目正常開(kāi)發(fā)，主要原因一是因?yàn)槌掷m(xù)控制現(xiàn)場(chǎng)有利于后續(xù)執(zhí)行，二是持續(xù)推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有利于最大限度減少己方及資金方損失；

（2）資金方應(yīng)繼續(xù)為項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)提供最低限度的必要資金，因?yàn)楫?dāng)且僅當(dāng)項(xiàng)目還能正常開(kāi)發(fā)的情況下，項(xiàng)目才能產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流，也才有一線機(jī)會(huì)能實(shí)現(xiàn)己方債權(quán)的正常受償；

（3）資金方應(yīng)當(dāng)采取必要的訴訟保全措施，全面查封并凍結(jié)項(xiàng)目公司名下全部財(cái)產(chǎn)，但是查封行為盡量不要影響項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)及銷(xiāo)售。

同時(shí)，雖然融資代建項(xiàng)目法律關(guān)系較為復(fù)雜，但是在訴訟中應(yīng)當(dāng)盡量選取簡(jiǎn)單的法律關(guān)系進(jìn)行訴請(qǐng)，即資金方與代建方分別基于其債權(quán)債務(wù)關(guān)系與委托關(guān)系向原業(yè)主和項(xiàng)目公司進(jìn)行追討，切忌勿要將案件事實(shí)復(fù)雜化，反而為原業(yè)主留下的狡辯和拖延的時(shí)間和機(jī)會(huì)，尤其在資金方與代建方關(guān)系密切的項(xiàng)目中，更要注意這一點(diǎn)。