作者：CRIC戰(zhàn)略顧問中心

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

提及軌交，自然離不開提及TOD（Transit Oriented Development）-交通導向型發(fā)展模式。即基于公共交通-土地利用”的互動關系，以地鐵、輕軌、巴士等公共交通為中樞，以5-10分鐘步行路程為半徑建立集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的城區(qū)發(fā)展模式。

TOD發(fā)源并興起于上世紀90年代初的美國，希望解決大城市無限制蔓延、城市人口向郊區(qū)遷移、土地利用的密度降低、城市密度趨向分散化，因此帶來城市中心地區(qū)衰落、社區(qū)紐帶斷裂，以及能源和環(huán)境等方面的一系列問題。

軌交經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)歷了三個階段：第一個階段是以中心為核心中央集權型；第二個階段是以中心區(qū)域弱化、外部子節(jié)點突出為特征的分化階段；第三個階段則是以中心節(jié)點為源頭，沿廊道呈放射狀多節(jié)點打造為特征的共生階段。在共生階段下，沿線整體開發(fā)是在堅持可持續(xù)發(fā)展的理念下達到區(qū)域長期聚攏人氣的有效策略。

圖：軌交經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)歷的三個階段

來源：CRIC戰(zhàn)略顧問中心

國際經(jīng)驗表明，差異化定位是實現(xiàn)軌交“沿線價值”整體提升的的核心節(jié)關鍵點。對標日本和新加坡的案例可以看出，沿線多軌交中心的差異化定位成為推動城市區(qū)域軌交經(jīng)濟成功的關鍵。

圖：日本和新加坡軌交沿線TOD及其主題

來源：CRIC戰(zhàn)略顧問中心

由于TOD項目往往依托自身稟賦的調(diào)整升級吸引城市各類要素的集聚，而產(chǎn)業(yè)要素作為區(qū)域特征最為鮮明的屬性之一，無疑對于整個項目的差異化定位起到關鍵作用。

案例1：新加坡緯壹科技城波那維斯達站

——產(chǎn)研先行，助力區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展

來源：CRIC戰(zhàn)略顧問中心

項目位于新加坡西南，兩條軌道交通交匯處，打造策略是結合TOD配套商業(yè)和科教研發(fā)等功能，加上低密居住區(qū)的打造，成功吸引并留住人才，促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成“生活-生產(chǎn)-娛樂-教育-醫(yī)療-商業(yè)”全鏈條自循環(huán)城市；并通過科技輻射，助力新加坡向知識型社會轉(zhuǎn)型。

圖：新加坡緯壹科技城波那維斯達站功能區(qū)劃分

數(shù)據(jù)來源：CRIC戰(zhàn)略顧問中心

案例2：日本東京臺場站

——科學研究與展覽休閑相結合，匯集人氣促進產(chǎn)業(yè)

來源：CRIC戰(zhàn)略顧問中心

項目位于東京都與江東區(qū)交界，打造策略是以科學類展館為載體，通過文創(chuàng)科創(chuàng)與休閑旅游相結合，實現(xiàn)人氣集聚，進而促進科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)與行政辦公發(fā)展，打造集商務辦公、休閑購物、會展旅游、展示體驗等多功能于一體的復合經(jīng)濟區(qū)。如引入的日本產(chǎn)業(yè)技術綜合研究所是日本目前最大的研究機構，有5800名雇員，年科研經(jīng)費預算達10億美元。AIST研究主要集中在生物技術、化學、電學、地質(zhì)學、信息技術、力學、材料物質(zhì)、計量學等領域。

案例3：美國澤西市·紐波特站

——通過空間賦能，打造產(chǎn)業(yè)與人口的樞紐城市

來源：CRIC戰(zhàn)略顧問中心

項目位于紐約與紐瓦克雙城交界處，雙地鐵共站；在設計上，站點優(yōu)先布局辦公和學校功能（學校與地鐵站共樓），極大程度吸引研發(fā)及辦公人群到達；外圍配套商務人員所需的商業(yè)、公寓、酒店，延長停留時間；同時利用濱水環(huán)境良好的資源優(yōu)勢建設住宅，吸引人群長期居住。借鑒兩城交界的優(yōu)質(zhì)區(qū)位和雙地鐵的交通優(yōu)勢，成為雙城人流、產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易的交匯點，通過商業(yè)和居住功能的完善吸引人口長期居住。

案例4：東京都二子玉川站

——多元功能打造吸引人口集聚，由“睡城”變“產(chǎn)城”

圖：東京都二子玉川站功能區(qū)劃分

數(shù)據(jù)來源：CRIC戰(zhàn)略顧問中心

項目位于東京都與多摩新城交界處二子玉川，兩條軌交線路交匯。當二子玉川RISE的高層辦公樓建成，東急電鐵首先吸引了日本電商巨頭樂天集團總部辦公大樓搬遷至此，以1萬人的“逆流”通勤保障軌交主業(yè)的盈利“基本面”，同時也為新區(qū)域帶來可觀的消費活力，促進收益型物業(yè)的“租金”目標達成。目標人群差異化定位于創(chuàng)新行業(yè)和創(chuàng)新工作者，再圍繞TOD打造復合功能，實現(xiàn)從“睡城” 至品質(zhì)“社區(qū)綜合體”的轉(zhuǎn)變。

案例5：上海萬科天空之城

——未來城市的微縮實踐，UNI-CITY商住辦城市共同體

來源：CRIC戰(zhàn)略顧問中心

項目位于上海市青浦區(qū)，地鐵17號線徐盈路站；萬科未來城市理念，以人為核心，通過微縮城市的實踐，打造“生態(tài)、人文、健康、便捷、智能”的未來城市樣本，重塑人與城市的“親密關系”。從規(guī)劃設計進行創(chuàng)新，巧妙的三軸設計，使項目所有地塊均能在800米內(nèi)到達地鐵站或商業(yè)設施，從空間上拉近了人與城市的距離。所謂微縮城市，麻雀雖小五臟俱全，UNI-CITY中不僅設置了的UNI-MALL，同時規(guī)劃了標準寫字樓、企業(yè)總部辦公、獨棟辦公等多元化的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)群之間的密切聯(lián)系和場景共享，拓寬了傳統(tǒng)TOD開發(fā)的閾值，構筑了未來城市之下萬科的城市理念縮影。

事實上，無論產(chǎn)業(yè)化思維也好，商業(yè)化發(fā)展也罷，未來TOD需要想象在公共性中的尋找個性，也就是新公共性。軌道交通每天來回運輸著城市里面不同區(qū)域板塊的人，除了交通運輸作用，軌交站點還應該承擔起展現(xiàn)社區(qū)特色和人群個性的“媒體空間”，也就是展示平臺這樣的責任和角色。

人們在此來來往往，樞紐處應該是最具備公共性的地方，然而對公共性的過度追求導致千站一面，這就需要我們對一直以來的“公共性”概念進行思考，設計出新公共性。新公共性應該可以滿足每個人的個性化需求，具體來看表現(xiàn)在三個維度：

一、人需系統(tǒng)

即人需場景的打造。傳統(tǒng)思維是人先來，基于目標人群的素質(zhì)，再提供相對應的功能。在經(jīng)歷了“搶人大戰(zhàn)”的今天，先行思維應該占據(jù)主導。人群隨場景而定，你打造的城市特質(zhì)是什么，你就吸引什么，包括人居、消費、生態(tài)、娛樂、知識等場景與人相互之間的關系。

二、場景系統(tǒng)

新場景驅(qū)動新需求。比如聚餐的時候，根本需求是吃飯，我們可能會選擇失重餐廳等新場景餐飲，在體驗不錯的情況下，下次聚餐會成為我們評判餐廳好壞的標準，其中既包括了新業(yè)態(tài)吸引了消費人群，也涵蓋了是體驗后促成的消費升級需求。 

三、站設系統(tǒng)

TOD站點的七感設計——都市活力感、建筑標識感、環(huán)境生態(tài)感、空間尺度感、出行便捷感、生活科技感、技術落地感。將二維空間網(wǎng)絡升級為立體場景化功能，針對不同的人群設定對應的社交場景，實現(xiàn)建筑與生活的強鏈接；

未來的TOD公共性空間不妨大膽想象一下，它也許是臨時處理工作的工作艙；可以是在車站取到快遞包裹的快遞柜；能夠成為孩子兒童的娛樂場；也可能成為像綠地廣場一樣的休閑場所……打個比方以往商場+廁所的概念已經(jīng)深入人心，商場+母嬰等的意識也在不斷完善，場所疊加新功能的打造是未來TOD形態(tài)考慮的重要方向。

以高“情”商城市設計拴住流量，可以預見TOD的未來。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標題： 深度研究丨已有45座城市開通軌道交通，TOD助推區(qū)域經(jīng)濟