好貓財(cái)經(jīng) 作者：神鎮(zhèn)的貓總
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美元債二級(jí)市場(chǎng)，價(jià)格跌至40元以下的有恒大、佳兆業(yè)、陽(yáng)光城、中國(guó)奧園等。
這是一個(gè)信心崩潰的價(jià)格，直接堵死了再融資“借新還舊”的可能，逆勢(shì)翻盤(pán)概率大小，取決于股東支持、資產(chǎn)出售規(guī)模與時(shí)機(jī)，以及戰(zhàn)略投資等因素。
中國(guó)奧園配股、出售物業(yè)資產(chǎn)的計(jì)劃，仍然需要略顯漫長(zhǎng)的審批和交易流程。
幾個(gè)違約先例已經(jīng)表明，這是一場(chǎng)賽跑，容不得半點(diǎn)冒險(xiǎn)，奧園顯然已經(jīng)意識(shí)到這一點(diǎn)。
工商資料顯示，11月9日，奧園孫公司廣東奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，將所持廣東奧園城市更新集團(tuán)有限公司10%的股權(quán)質(zhì)押給科學(xué)城（廣州）城市更新集團(tuán)有限公司。
后者是廣州國(guó)資在黃浦區(qū)的區(qū)域開(kāi)發(fā)平臺(tái)公司，與寶能、雪松、升龍、星河灣等民營(yíng)企業(yè)多有合作舊改項(xiàng)目。
這筆股權(quán)質(zhì)押，看起來(lái)某宗交易的履約保證，奧園與科學(xué)城集團(tuán)在多個(gè)舊改項(xiàng)目上已有合作。
所以很有可能是項(xiàng)目權(quán)益上的交易保證，也可能是一筆融資的保證措施。
8月底的時(shí)候，奧園同樣將廣東奧園城市更新集團(tuán)有限公司10%的股權(quán)質(zhì)押給平安不動(dòng)產(chǎn)。
10月份，奧園也有將珠海舊改項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押給險(xiǎn)資，以及將旗下一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目股權(quán)質(zhì)押給信托。
一系列的資產(chǎn)處置，顯然是為了保證信用債，以及員工理財(cái)產(chǎn)品兌付。
奧園半年內(nèi)到期的美元債有兩筆，都將于2022年1月底到期，合計(jì)6.88億美元。最近一個(gè)月多里，這兩筆債券價(jià)格已從90多元跌至50元左右。
奧園另有2億美元債券將于2022年6月可回售，奧園遠(yuǎn)期到期的美元債已跌至30多元。境內(nèi)債券方面，奧園半年內(nèi)已無(wú)到期產(chǎn)品。
另外，中國(guó)奧園內(nèi)部也有一定規(guī)模的理財(cái)產(chǎn)品，恒大和佳兆業(yè)的違約，都從其擔(dān)保的理財(cái)產(chǎn)品開(kāi)始，奧園目前正在力保員工理財(cái)產(chǎn)品的兌付。
截至2021年6月底，中國(guó)奧園擁有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為460.6億元，相對(duì)應(yīng)短期有息負(fù)債為517億元，這并不是一個(gè)安全線(xiàn)范圍。
違約先例表明，預(yù)售監(jiān)管資金以及銀行開(kāi)發(fā)貸備償資金，已嚴(yán)重限制了賬面現(xiàn)金的歸集和調(diào)度。
同時(shí)，奧園有著廣泛的合作項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)敞口，其少數(shù)股東權(quán)益占總權(quán)益比例高達(dá)65.5%，屬于行業(yè)最高之一，這將嚴(yán)重限制其負(fù)債規(guī)模透明度，以及調(diào)動(dòng)項(xiàng)目公司現(xiàn)金的靈活性。
無(wú)論哪種渠道的再融資，以及把握資產(chǎn)處置時(shí)機(jī)和規(guī)模，是奧園逆勢(shì)翻盤(pán)的關(guān)鍵所在，行業(yè)信心最為低迷的當(dāng)下。
希望奧園成為第一個(gè)逆勢(shì)翻盤(pán)的房企。
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