作者：克而瑞物管

來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)

2021年，是物業(yè)行業(yè)跌宕起伏的一年，也是資本市場回歸理性的一年。上半年，行業(yè)在資本市場呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象，而這種景象在下半年戛然而止，物業(yè)行業(yè)指數(shù)一路下行，上市物企估值一度腰斬，物業(yè)企業(yè)上市進程受挫，資本市場低迷。

2021年，物業(yè)行業(yè)猶如坐了一趟“過山車”，開年伊始，多項利好物業(yè)管理行業(yè)的政策頻發(fā)，為行業(yè)營造良好發(fā)展的政策環(huán)境。年初企業(yè)陸續(xù)發(fā)布盈喜公告，加上年報中良好業(yè)績、明確的戰(zhàn)略規(guī)劃，為市場注入發(fā)展的信心，帶動物業(yè)板塊整體提振。

下半年，資本市場遇冷，據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，至2021年末物業(yè)板塊PE均值僅為17.64倍，相較2020年末（37.00倍）降幅達52.31%。其中，市盈率最高的是華潤萬象生活，為53.72倍，較去年底下滑64.36%；市盈率最低的彩生活，為2.26倍，較去年底下滑74.66%。

上市物企估值表現(xiàn)

數(shù)據(jù)來源：Wind，克而瑞物管&中物研協(xié)整理

比較歷年上市物企上市首日市盈率，2018年至2020年，上市首日市盈率均值由33.86倍上升至46.82倍，持續(xù)上漲。而2021年出現(xiàn)下滑且市盈率均值低于24倍。2021年新上市物企中，超六成的市盈率低于25倍，資本市場對物業(yè)板塊的想象力逐漸消退。

2018-2021年度物企上市首日平均PE(TTM)

數(shù)據(jù)來源：Wind，克而瑞物管&中物研協(xié)整理

2021年新上市物企PE分布

數(shù)據(jù)來源：Wind，克而瑞物管&中物研協(xié)整理

從審批節(jié)奏來看，物企獲批進度放緩，同比延后約68天。根據(jù)克而瑞物管和中物研協(xié)統(tǒng)計，2020年17家在港交所上市的物企從初次交表到成功上市平均歷時137天，而2021年上市的13家物企平均用時205天。

2020-2021年上市物企上市用時

數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞物管&中物研協(xié)整理

從上市情況來看，截至2021年上半年，上市物企數(shù)量已近50家，彼時另有20余家物企已成功遞表或明確分拆上市，參考此前上市進程，在物企正常一次遞表即通過聆訊上市的情況下，2021年或有超過70家上市物企。

然而，下半年，資本市場遇冷，預期的上市高峰并未到來，物企上市進程放緩。截止到2021年12月31日，上市物企總數(shù)僅為55家。

從遞表企業(yè)來看，2021年行業(yè)遞表物企數(shù)達34家，為迄今為止遞表企業(yè)最多的一年，但從實際推進進程來看，年內遞表并成功上市的僅有9家。此外，年內新增上市物企共14家（其中13家為常規(guī)IPO上市，均為港股物企），較上年18家減少4家，未及預期。

2014-2021年上市物企數(shù)量

注：2021年6月30日，方圓房地產服務集團正式更名為方圓生活服務集團，集團戰(zhàn)略和業(yè)務發(fā)展逐步向物業(yè)管理服務方向轉變，此處將其納入統(tǒng)計范圍。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管&中物研協(xié)整理

經(jīng)歷資本市場的跌宕起伏，物企的對于上市也有了更多的思考。中南服務、中梁百悅智佳在二次遞表，通過聆訊后，后續(xù)進展不明；祥生活服務表示決議暫緩上市；陽光智博終止IPO，換股萬物云；富力物業(yè)選擇被碧桂園服務收購。此外，6月集中遞表的物企在年底其遞表資料陸續(xù)過期。

事實上，一直以來物企面臨著來自三方面的規(guī)模壓力，對資本市場而言，有規(guī)模才有估值；對母公司而言，有了規(guī)模才更有利于融資輸血；對于行業(yè)而言，規(guī)模意味著客戶數(shù)量，意味著更廣闊的發(fā)展空間。

規(guī)模為王，提升規(guī)模保證絕對實力成為企業(yè)的共識，頭部的競爭早已是搶跑的狀態(tài)，2021年的大手筆動作也顯現(xiàn)出企業(yè)的規(guī)模焦慮。

表：2021年企業(yè)業(yè)績目標一覽表（不完全統(tǒng)計）

數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管

從規(guī)模擴張的渠道來看，收并購和地產母公司的輸送是兩個重要渠道。特別是2021年，在政策、資金、地產變局等因素的助推下，行業(yè)迎來并購熱潮。

從資金端來看，根據(jù)克而瑞物管和中物研協(xié)數(shù)據(jù)，48家上市物企上市共募集資金凈額約852億港元，其中，計劃用于收并購的金額占比61.51%，為最主要的用途。截至2021年中期，已使用的金額總值約為221億港元，占募集資金總額的25.90%，使用率仍不足三成。已使用的金額中，用于收并購及戰(zhàn)略投資的總額約為144.36億港元，占已使用募集資金總額的65.85%。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管&中物研協(xié)整理

截至2021年12月31日，1-5億，5-10億元，以及10億元以上的并購事項（19項、5項和7項）均較上年同期增多（10項、1項和3項）；并購金額分別為41.75億元、36.70億元和267.94億元，分別較上年同期增長84.54%、497.11%和391.68%，并購事項及并購總額均顯著增加。

圖：2019年-2021年上市物企披露的并購交易金額

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、克而瑞物管&中物研協(xié)整理

但是規(guī)模擴展的背后問題隨之浮現(xiàn)，一方面是規(guī)?？焖贁U展，大量收并購帶來人才稀釋、品牌管理等問題，這為企業(yè)盈利的持續(xù)能力帶來不確定性。

另一方面，頭部企業(yè)的業(yè)務定位早已超出傳統(tǒng)的物管范疇，“空間”管理服務的概念更能囊概頭部企業(yè)的實際定位，但是傳統(tǒng)業(yè)務之外的路徑尚不清晰，規(guī)模之上的盈利模式尚需探討。

從物管管理角度，頭部企業(yè)有自己的發(fā)展之道，但規(guī)模之遠的利潤如何維持，規(guī)模之上的盈利厚度如何挖掘，已經(jīng)開始成為擺在頭部企業(yè)面前不得不思考的問題。

綜合來看，盡管物業(yè)行業(yè)規(guī)模擴張中仍然存在很多問題，但是這也是一個行業(yè)從粗放發(fā)展到規(guī)范化發(fā)展的必經(jīng)之路。物業(yè)從疫情開始之年，走到臺前，短短三年時間取得了不起的進展。

不少物企已經(jīng)在規(guī)模之外，逐漸加強對經(jīng)營質量、經(jīng)營坪效的重視度。比如，規(guī)模擴張的時候更加重視區(qū)域布局和城市深耕度；越來越多的企業(yè)在構建服務體系，規(guī)范服務標準的時候更重視客戶研究，重視業(yè)主滿意度；也看到更多的企業(yè)將品質管理作為內部管理的重中之重……在政策、資本市場、業(yè)主等外力的推動，結合企業(yè)自我發(fā)力前進，相信物業(yè)行業(yè)的發(fā)展將迎來更廣闊的發(fā)展空間。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 資本市場回歸理性，物企上市放緩