作者| 小債看市

來源| 小債看市（ID：little-bond）

近年來，憑借大幅增長的銷售業(yè)績，融僑集團(tuán)獲得市場廣泛關(guān)注，但規(guī)模擴(kuò)張背后，其經(jīng)營獲現(xiàn)能力持續(xù)惡化，負(fù)債高企，甚至房屋質(zhì)量問題頻發(fā)。

4月20日，融僑集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“融僑集團(tuán)”）公告稱，2022年4月“19融僑01”及“20融僑01”多次出現(xiàn)二級市場成交價格明顯偏離合理價值的情況，經(jīng)核查公司生產(chǎn)經(jīng)營、日常管理均運(yùn)行正常，未發(fā)生重大不利變化。

債券異動公告

公告顯示，融僑集團(tuán)不存在尚未澄清的負(fù)面輿情，截至2022年4月20日其所有公司債券均按時、足額償付本總，不存在違約或延遲支付本息的情況，公司償債能力未發(fā)生重大不利變化。

目前，融僑集團(tuán)積極籌備資金兌付擬回售及到期債券，償債資金來源包括銷售回款，出售資產(chǎn)等，全力維護(hù)投資人利益。

《小債看市》注意到，連日來“19融僑01”和“20融僑01”頻繁異動，尤其是4月12日“19融僑01”跌超20%盤中臨停，成交凈價報79元。

據(jù)公開資料，“19融僑01”和“20融僑01”目前余額均為20億，分別將于2024年6月3日和2025年6月22日到期，其中“19融僑01”將于今年6月面臨回售。

據(jù)統(tǒng)計，目前融僑集團(tuán)存續(xù)債券9只，存續(xù)規(guī)模86.22億元，其中將有15.43億債券于一年內(nèi)到期。

存續(xù)債券到期分布

在信用評級方面，目前融僑集團(tuán)主體和相關(guān)債項信用等級均為AA+，評級展望為“穩(wěn)定”。

近年來，憑借大幅增長的銷售業(yè)績，融僑集團(tuán)獲得市場廣泛關(guān)注，但規(guī)模擴(kuò)張背后，其經(jīng)營獲現(xiàn)能力持續(xù)惡化，負(fù)債高企，甚至房屋質(zhì)量問題頻發(fā)。

據(jù)官網(wǎng)介紹，1989年融僑集團(tuán)創(chuàng)辦于福州，已發(fā)展成為經(jīng)營多元民生產(chǎn)業(yè)的標(biāo)桿僑資企業(yè)，定位為城市美好生活綜合服務(wù)商。

值得注意的是，融僑集團(tuán)是唯一一家沒有上市的閩系規(guī)模房企。

融僑集團(tuán)官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，融僑集團(tuán)的控股股東為融僑實業(yè)發(fā)展有限公司，持股比例為91%，公司實際控制人為林宏修。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

近年來，憑借大幅增長的銷售業(yè)績，融僑集團(tuán)獲得市場廣泛關(guān)注。

然而，2018年高喊“三年千億”目標(biāo)的融僑集團(tuán)，最終在2020年僅實現(xiàn)859億銷售額，未能躋身千億陣營。

2021年，融僑集團(tuán)實現(xiàn)合約銷售額為303.09億元，其中權(quán)益銷售金額為216.28億元。

在區(qū)域拓展上，融僑集團(tuán)以福建大本營為立足點，最終形成了海西、長三角、中部、京津冀、西南五大核心區(qū)域。

值得注意的是，受調(diào)控政策和區(qū)域市場波動等因素影響，融僑集團(tuán)在無錫、天津及合肥部分項目土地成本偏高，或存在一定去化風(fēng)險。

從業(yè)績上看，近年來融僑集團(tuán)陷入“增收不增利”怪圈，在營收大幅增長情況下，其歸母凈利潤卻不增反降。

2019和2020年，融僑集團(tuán)營收增速分別為24.45%和32.93%，歸母凈利潤卻分別下滑21.44%和69.74%。

2021年上半年，融僑集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)總收入74.86億元，同比增長12.55%；實現(xiàn)歸母凈利潤2.41億元。

凈利潤變動情況

業(yè)績下滑的同時，融僑集團(tuán)的盈利能力也在惡化。

2019至2021年上半年，融僑集團(tuán)的毛利率分別為27.37%、21.23%以及20.36%，盈利能力明顯低于行業(yè)平均水平。

銷售毛利率

截至2021年6月末，融僑集團(tuán)總資產(chǎn)為1041.35億元，總負(fù)債784億元，凈資產(chǎn)257.35億元，資產(chǎn)負(fù)債率75.29%。

近年來，由于四處開疆拓土大手筆拿地，融僑集團(tuán)的財務(wù)杠桿不斷攀升，在2018年達(dá)到峰值，近年來雖有所下降，但仍高于行業(yè)平均水平。

財務(wù)杠桿水平

從三道紅線看，截至2020年末，融僑集團(tuán)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金短債比及凈負(fù)債率分別為66.62%、1.19和99.85%，歸為“綠檔”。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，融僑集團(tuán)主要以流動負(fù)債為主，占總債務(wù)的66%。

截至2021年6月末，融僑集團(tuán)流動負(fù)債有519.41億元，主要為一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債，其短期債務(wù)合計有123.3億元。

相較于短債壓力，融僑集團(tuán)流動性尚可，其賬上貨幣資金有152.87億元，除去受限資金可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。

在備用資金方面，截至2020年末，融僑集團(tuán)銀行授信總額有974億元，未使用授信額度為735.43億元，可見其授信額度充裕，間接融資渠道暢通。

銀行授信

另外，融僑集團(tuán)還有264.59億非流動負(fù)債，主要為長期借款，其長期有息負(fù)債規(guī)模有232.2億元。

整體來看，融僑集團(tuán)剛性債務(wù)合計357億元，主要以長期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為46%。

有息負(fù)債高企，2021年上半年融僑集團(tuán)的財務(wù)費用達(dá)4.9億元，已超去年全年費用，對盈利空間形成較大侵蝕。

在融資渠道方面，除了發(fā)債和借款，未上市的融僑集團(tuán)渠道不算太多，其還通過股權(quán)質(zhì)押、信托等方式融資。

值得注意的是，2019年以來融僑集團(tuán)的融資渠道遇阻，其籌資活動現(xiàn)金流入持續(xù)收縮，在償還大量負(fù)債后，籌資性現(xiàn)金流凈額持續(xù)凈流出，融資環(huán)境有惡化趨勢。

籌資現(xiàn)金流

從資產(chǎn)質(zhì)量看，融僑集團(tuán)部分項目面臨存貨跌價風(fēng)險，其他應(yīng)收款增長較快，被關(guān)聯(lián)方凈占用資金規(guī)模較大，另外其資產(chǎn)受限程度較高，不利于資產(chǎn)流動性。

總得來看，雖然營收連年增長，但融僑集團(tuán)業(yè)績和盈利能力持續(xù)下滑；債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，財務(wù)杠桿高企；融資環(huán)境欠佳籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，資產(chǎn)質(zhì)量一般。

20世紀(jì)60年代末，8歲下南洋的林文鏡在印尼創(chuàng)建了當(dāng)時世界第一的水泥廠和面粉廠，成為著名的華人企業(yè)家。

1987年，年近60歲的林文鏡放棄了印尼如火如荼的事業(yè)，毅然決然回國“二次創(chuàng)業(yè)”。

兩年后，林文鏡在福州創(chuàng)辦融僑集團(tuán)，以“為居者著想，為后代留鑒”為經(jīng)營理念，致力為中國打造理想城市生活。

圖片來源：融僑集團(tuán)官網(wǎng)

2010年~2014年間，融僑集團(tuán)在拿地上以平穩(wěn)為主，但也錯過了規(guī)模擴(kuò)張的良機(jī)，被年輕房企陸續(xù)趕超。

隨后，融僑集團(tuán)開始在土拍市場高調(diào)起來，公司規(guī)模也迅速向全國擴(kuò)張。

2016年，融僑集團(tuán)銷售額為362億元，同比增長超76%；2017年銷售額增長64.8%至562億元，在全國排名第34位；2018年完成權(quán)益銷售額792.2億元。

在2018年融僑福州論壇上，其曾正式對外喊出了三年千億的戰(zhàn)略目標(biāo)，力爭在2020年前躋身千億軍團(tuán)。

為達(dá)千億銷售目標(biāo)，融僑集團(tuán)開啟擴(kuò)張之路。

融僑集團(tuán)陸續(xù)與陽光城、旭輝、金地等30強(qiáng)房企聯(lián)合拿地，通過合作開發(fā)、聯(lián)合操盤、互相持股等多種合作模式，實現(xiàn)黃金地段優(yōu)勢項目的低成本拿地，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，加速規(guī)模擴(kuò)容。

然而，隨著合作項目的增多，融僑集團(tuán)整體利潤被攤薄，千億目標(biāo)求而不得。

同時，伴隨著激進(jìn)拿地，融僑集團(tuán)現(xiàn)金流迅速惡化，2015-2018年其經(jīng)營活動現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，流動性壓力隨之增大。

經(jīng)營活動現(xiàn)金

經(jīng)營獲現(xiàn)能力持續(xù)惡化，融僑集團(tuán)的交房期與房屋質(zhì)量問題也接踵而來。

另外，近年來融僑集團(tuán)在經(jīng)營地產(chǎn)主業(yè)的同時，業(yè)務(wù)多元化的探索力度較大，然而這些副業(yè)并沒有帶來顯著的業(yè)績提升。

如今，在房企紛紛爆雷之時，還未擺脫擴(kuò)張后遺癥的融僑集團(tuán)，存在較大的流動性和償債壓力。（作者微信：littlebond1）

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原標(biāo)題： “閩系房企”緊急回應(yīng)債券異動，800億負(fù)債壓頂償債壓力大