西政財(cái)富 作者：西政財(cái)富
來源：西政財(cái)富（ID：xizhengcaifu）
筆者按：
一、集中供地下開發(fā)商對(duì)土地保證金/保證金資金池融資需求的變化
我們注意到，房企對(duì)土地保證金或保證金資金池融資合作的訴求都發(fā)生一些變化：
1.在資金需求量上，頭部或國(guó)央企背景的開發(fā)商普遍表現(xiàn)的是不缺“小錢”缺“大錢”的狀態(tài)，畢竟想要舉牌一線城市的項(xiàng)目少一個(gè)馬甲就會(huì)少一份希望。所以希望能有資金機(jī)構(gòu)給其一下提供十幾億以上的保證金資金進(jìn)行調(diào)撥。
2.就資金使用期限而言，目前開發(fā)商普遍希望盡量縮短使用期限，比如對(duì)我們至少1年使用期限的保證金資金池業(yè)務(wù)的合作接受度已變得不太高，轉(zhuǎn)而希望與我們機(jī)構(gòu)提前搭建好架構(gòu)，通過我們給予開發(fā)商授信的方式，將資金集中在集中供地的3、6、9等幾個(gè)月實(shí)現(xiàn)短期使用，以提高資金使用效率與周轉(zhuǎn)率。對(duì)于不同的開發(fā)商，有的希望每次使用期限最好不超過2個(gè)月，也有一些國(guó)央企背景的開發(fā)商希望按天計(jì)息，即資金集中在拍地的前后一周使用，總體不超過2周，成本則希望按照不超過年化15%（即萬四/天）計(jì)算。
3.資金成本方面，除了前文提到的部分國(guó)央企開發(fā)商按天使用并按天計(jì)息的保證金融資需求外，一般前50強(qiáng)的開發(fā)商能接受的綜合成本基本不超過年化15%，部分50強(qiáng)之后的百?gòu)?qiáng)開發(fā)商則可以接受綜合收益在年化15%-18%左右。另外一些開發(fā)商如果資金按天使用，則也希望成本不超過0.1%/天，不過目前市面上操作按天計(jì)息的資金機(jī)構(gòu)由于水漲船高的原因，成本也已普遍上提，比如低的也一般在0.15%/天左右（當(dāng)然極少數(shù)是0.1%/天）。
4.除上述以外，有些開發(fā)商則希望儲(chǔ)備多樣化的資金，比如將按年計(jì)息的資金以及按日計(jì)息的資金進(jìn)行靈活調(diào)配使用，甚至有開發(fā)商希望在有資金機(jī)構(gòu)給自己配資65%-70%的保證金資金池資金后，對(duì)于自有資金出資的30%-35%部分繼續(xù)找機(jī)構(gòu)進(jìn)行配資，即進(jìn)行保證金資金池的“夾層”融資，并提出希望資金機(jī)構(gòu)配合開發(fā)商將融資款做成其自有資金的表現(xiàn)形式。
二、操作保證金資金池的資金機(jī)構(gòu)類型
目前市面上操作保證金資金池業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)包括一些金控平臺(tái)、保理/融資租賃公司、小貸公司以及一些募集類資金。當(dāng)然，集中供地也給原來一些操作短拆過橋的機(jī)構(gòu)/個(gè)人增加了更多的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。
資金類型 | 成本要求 | 核心要點(diǎn) |
金控平臺(tái) | 年化15%左右，優(yōu)質(zhì)主體成本可適當(dāng)放寬 | 1.屬地性，只允許開發(fā)商參拍某個(gè)區(qū)域的土地項(xiàng)目； 2.至少2-3個(gè)月，并可提前搭建合作架構(gòu)。 |
小貸公司 | 年化18%-20% | 1.小貸公司屬地經(jīng)營(yíng)的要求：需要借款主體為小貸公司注冊(cè)地所在省份企業(yè)； 2.小貸公司投資小額、分散的要求：對(duì)單個(gè)融資主體的融資金額受限，控制在5000萬-6000萬?！蛾P(guān)于加強(qiáng)小額貸款公司監(jiān)督管理的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2020〕86號(hào)）小額貸款公司對(duì)同一借款人的貸款余額不得超過小額貸款公司凈資產(chǎn)的10%；對(duì)同一借款人及其關(guān)聯(lián)方的貸款余額不得超過小額貸款公司凈資產(chǎn)的15%。 |
保理/融資租賃公司 | 年化13%-15%，優(yōu)質(zhì)主體成本可適當(dāng)放寬 | 1.通過保理公司對(duì)開發(fā)商上游供應(yīng)商或施工單位放款，最終用于拍地保證金的支付等。 2.根據(jù)監(jiān)管要求，單一客戶的集中度受到限制，因此對(duì)單個(gè)主體的授信金額受限?！蛾P(guān)于加強(qiáng)商業(yè)保理企業(yè)監(jiān)督管理的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2019〕205號(hào)），受讓同一債務(wù)人的應(yīng)收賬款,不得超過風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)總額的50%;受讓以其關(guān)聯(lián)企業(yè)為債務(wù)人的應(yīng)收賬款,不得超過風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)總額的40%。 3.因涉及到保理業(yè)務(wù)，并實(shí)際用于土地保證金或保證金資金池，在投后風(fēng)控上需要同時(shí)按照保理業(yè)務(wù)邏輯以及保證金資金池業(yè)務(wù)邏輯做好監(jiān)控。 |
募集類資金 | 年化16%-20%，具體一事一議 | 1.通過金交所或者通過成熟項(xiàng)目包裝募集資金后用于土地保證金資金池或土地款； 2.資金使用最低6個(gè)月，并有砍頭息的安排，綜合成本相對(duì)較高。 |
短期的個(gè)人或機(jī)構(gòu)資金 | 按天計(jì)息，0.15%/天-0.2%/天左右，少部分可做到0.1%/天 | 1.按天計(jì)息，有的允許最低使用一天，有的至少要用5-7天； 2.為便于投后管理，有的只允許在區(qū)域范圍內(nèi)使用，有的允許用于開發(fā)商在重點(diǎn)22城的拍地需求； 3.有的可以配合開發(fā)商將該部分融資款作為開發(fā)商的自有資金，在開發(fā)商與其他資金機(jī)構(gòu)搭建保證金資金池架構(gòu)后，就開發(fā)商資金出資部分提供“夾層”融資，但對(duì)投后監(jiān)管要求嚴(yán)格。 |
三、當(dāng)下保證金資金池業(yè)務(wù)放款方式
根據(jù)我們目前的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，前融機(jī)構(gòu)/個(gè)人與開發(fā)商共同成立合伙企業(yè)或公司的方式進(jìn)行保證金資金池業(yè)務(wù)合作的模式最為常見。對(duì)于募集類機(jī)構(gòu)，常見的有通過發(fā)行金交所產(chǎn)品或通過成熟的項(xiàng)目包裝后募資并向開發(fā)商提供資金。
（一）搭建合伙企業(yè)或公司方式進(jìn)行融資合作
以我們操作的保證金資金池業(yè)務(wù)為例，我們與開發(fā)商在搭建優(yōu)先劣后的合伙投資架構(gòu)后再與開發(fā)商成立拍地平臺(tái)公司，或者由我們成立的合伙企業(yè)單獨(dú)與開發(fā)商成立拍地平臺(tái)公司，并且一般按照65:35進(jìn)行配資。投資范圍方面，因投后管理需要目前主要限定在百?gòu)?qiáng)開發(fā)商大灣區(qū)范圍內(nèi)的集中供地的項(xiàng)目，資金最短使用期限不低于2個(gè)月，但可以接受按照年化成本計(jì)息。
此外，對(duì)于之前主要從事短拆過橋業(yè)務(wù)的資金機(jī)構(gòu)而言，集中供地?zé)o疑也給其新增了業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。在合作方式上也普遍轉(zhuǎn)變?yōu)榕c開發(fā)商合作成立投資平臺(tái)公司的模式（資金機(jī)構(gòu)持有拍地平臺(tái)公司90%以上的股權(quán)），并且有的機(jī)構(gòu)/個(gè)人可以接受開發(fā)商至少1天（一般需要至少使用5-7天）的資金使用訴求。由于保證金資金池業(yè)務(wù)主要是信用類融資合作需求，因此，交易對(duì)手僅能接受百?gòu)?qiáng)開發(fā)商或自身相對(duì)熟悉的開發(fā)商，并且會(huì)重點(diǎn)核查該開發(fā)商在拍得土地后的后端土地款的支付能力以及還款來源等細(xì)節(jié)。在具體操作上，大部分機(jī)構(gòu)都會(huì)優(yōu)先選擇與開發(fā)商5：5配資，并且允許開發(fā)商同時(shí)參與22個(gè)核心城2個(gè)以上的項(xiàng)目的拍地保證金的支付，但是，一旦其中某一個(gè)項(xiàng)目成功中標(biāo)，出于風(fēng)控考量，則原則上不再允許使用該資金進(jìn)行競(jìng)拍。
由于該類資金主要看中開發(fā)商的主體信用，有的資金機(jī)構(gòu)亦可接受在開發(fā)商已經(jīng)與其他合作方搭建了保證金資金池合作架構(gòu)的情況下繼續(xù)配合開發(fā)商出資（即給開發(fā)商自有資金出資部分提供夾層融資）。但是，該等操作則需要重點(diǎn)衡量如果開發(fā)商未來成功競(jìng)拍土地，但是因?yàn)檫^高的土地溢價(jià)而選擇退出拿地導(dǎo)致的與其他資金機(jī)構(gòu)的糾紛以及因?yàn)橹饕桥浜祥_發(fā)商作為自有資金出資部分，資金如何進(jìn)行監(jiān)控以進(jìn)行投后管理。
受《關(guān)于加強(qiáng)小額貸款公司監(jiān)督管理的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2020〕86號(hào)）的限制，結(jié)合小貸公司自身凈資產(chǎn)的情況，目前小貸公司對(duì)單個(gè)融資主體的授信金額一般控制在5000-6000萬左右，并且需要融資主體系小貸公司所屬省份注冊(cè)的公司，資金使用期限上可以接受1-3個(gè)月。出于風(fēng)控的需要，一般會(huì)要求開發(fā)商提供其他有貨值的項(xiàng)目公司作為擔(dān)保（無需上征信），共管拍地主體的章證照，嚴(yán)格監(jiān)管與控制資金的流向，并且在拍中土地后需進(jìn)一步要求融資方追加擔(dān)保。
目前少部分保理公司亦在探索將保理業(yè)務(wù)與保證金資金池業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)的合作模式，比如通過對(duì)開發(fā)商控制的上游供應(yīng)商或施工單位提供保理融資，再由開發(fā)商將資金曲線用于保證金的支付。由于受到政策對(duì)單一主體融資集中度的限制，保理公司對(duì)單個(gè)主體的融資金額一般亦無法操作太大。另外，由于以保理方式放款實(shí)際上將資金用于保證金的支付，因此資金機(jī)構(gòu)需要同時(shí)按照保理業(yè)務(wù)以及保證金信用融資業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)控，對(duì)保理公司的投后管理亦提出了新的挑戰(zhàn)。
目前亦有少部分募集類機(jī)構(gòu)通過包裝成金交所的產(chǎn)品或由開發(fā)商提供相對(duì)成熟（如已經(jīng)取得四證）的項(xiàng)目進(jìn)行募資包裝和放款的情況。由于資金系募集所得，因此其資金成本往往相對(duì)較高（通常在年化16%-18%以上），并且設(shè)置了砍頭息以及低消（即最低用款期限）的安排。但是，該類資金使用相對(duì)靈活，且募集方在認(rèn)可開發(fā)商資質(zhì)的情況下，一般都會(huì)允許開發(fā)商將資金用于非核心城市的拍地以及收并購(gòu)等項(xiàng)目。
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原標(biāo)題： 集中供地下的土地保證金融資實(shí)務(wù)
