作者：樓克佳

來源：金逸風(fēng)控催收（ID:sh-king-yi）

這一章節(jié)我們來聊一下抵押物的鑒別與處置。一般來說，現(xiàn)在借款信貸機(jī)構(gòu)都需要提供一些抵押物，一般有哪些抵押物呢？比如有車子、房子、股權(quán)、設(shè)備、庫存等等，以這幾個(gè)方面為主。最多的就是拿房子做抵押，一般來說房子都是在增值的，畢竟有保障。但這個(gè)當(dāng)中也會(huì)遇到有差的房子，也有有價(jià)無市的房子，這里舉幾個(gè)例子。

第一個(gè)，我在2003年、2004年的時(shí)候幫一些客戶專門處置房地產(chǎn)抵押的債務(wù)，當(dāng)時(shí)上海的房子大概是一百萬左右一套，應(yīng)該說那個(gè)時(shí)候價(jià)格是最低的，房子價(jià)值一百萬，有一個(gè)借款人借了客戶三十萬，拿房子來抵押的。

那么三十萬借了以后債務(wù)人也不好好做事情，或者去賭博了或者做生意虧損了，之后就失聯(lián)了，我們那時(shí)候也找不到這個(gè)債務(wù)人，這件事情就一直僵持在那。到了2008、2009年，也就是過了五、六年以后，這個(gè)債務(wù)人主動(dòng)找到我們的債權(quán)人要求還款，為什么？因?yàn)?003年抵押的房子，在2008年、2009年，一百萬的房子已經(jīng)變成三百萬，一套房子漲了兩百萬，所以他掙錢了，他就想把這個(gè)房子賣掉來還債，因?yàn)橘u房必須把里面的債權(quán)抵押先解除，不解除的話房子賣不了，所以他就主動(dòng)找我們要求還款。我們就跟他說借款三十萬，利息算六十萬，他說怎么利息要那么高？債務(wù)人覺得利息高了，我說當(dāng)初你不問我們借款，你如果把房子賣掉的話，損失就更大，你現(xiàn)在問我們借了款，利息只要付六十萬，但是你房子上面賺了兩百萬，實(shí)際你還賺一百四十萬。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候抵押物在增值，他就有償還的能力。

第二個(gè)，2009年的時(shí)候我一個(gè)客戶，拿了他上海古北地區(qū)四畝地的別墅抵押，問債權(quán)人借了一千萬。當(dāng)初合同約定的利息是年化28%，一千萬一年付280萬利息。但這個(gè)客戶一直沒還錢，對方就起訴了，判決很快生效，執(zhí)行的時(shí)候遇到阻力，所以拖到現(xiàn)在。法院今年要拍賣他的別墅，連本帶息法院計(jì)算的金額是三千八百多萬。那個(gè)別墅真的是很好的，價(jià)值最起碼是六到八千萬，所以這個(gè)別墅抵押給債權(quán)人以后，債權(quán)人實(shí)質(zhì)上也是比較放心的，畢竟別墅在增值，拍賣以后他是第一債權(quán)人，基本上他的三千八百萬應(yīng)該來說是沒有什么問題，所以這個(gè)抵押物也是比較優(yōu)質(zhì)的。

再看一下這個(gè)抵押物就不那么好了，我們上海市中心有一棟辦公樓，四層樓面，8000平米，現(xiàn)在市值是3.5個(gè)億，銀行貸款有兩個(gè)億，余值是1.5個(gè)億。所以我們客戶就二押借給了這個(gè)老板五千萬，他覺得有余值就借給他五千萬。這個(gè)老板沒還錢以后，他想申請執(zhí)行拍賣這個(gè)房子，因?yàn)樗X得房子市值3.5個(gè)億，拍賣以后應(yīng)該是拿得到錢，但沒想到他這個(gè)是辦公的房子，辦公房和住宅房是有區(qū)別的，辦公房賣出后這個(gè)稅收不得了，是增值部分的50%。他這個(gè)辦公樓是2006年買的，當(dāng)時(shí)是八千萬，現(xiàn)在3.5億減掉八千萬，獲利2.7億。2.7億當(dāng)中1.35億就是要交稅的，等于說這個(gè)房子3.5個(gè)億減掉1.35億，其實(shí)相對來說只值兩個(gè)億，銀行貸款也有兩個(gè)億，銀行拍賣以后，銀行是一押，銀行拿掉以后，他這個(gè)五千萬應(yīng)該是拿不到的，所以這個(gè)看似有余值，其實(shí)是沒有的。

還有一種是外地的房產(chǎn)，上海的房子有可能好變現(xiàn)，北上廣，一線城市、二線城市沒問題，有的是三線城市甚至于五線城市，房子就比較難變現(xiàn)，或者偏遠(yuǎn)地區(qū)的別墅。一些五證不全的，相對來說就比較難處置。

第二個(gè)，有的拿公司的股份來抵押，比如說騰訊、阿里的這些股份相對來說好的。我在上海接觸到一個(gè)租賃公司，拿債務(wù)人新三板公司的股份來抵押，當(dāng)初抵押的時(shí)候價(jià)值四千五百萬，公司借給他們?nèi)f。但沒想到這個(gè)新三板跌起來非常厲害，沒到一年四千五百萬變成四百五十萬，最后它也退市了，等于一分錢都沒有了。租賃公司最終一分錢都沒拿到，損失巨大。

第三個(gè)，產(chǎn)品或者設(shè)備、庫存。我最近在北方處理的案子，這個(gè)債務(wù)人欠了一千多萬，抵押物是一個(gè)足球場那么大的一個(gè)倉庫，里面都是木材，這些木材是他之前買的。他說他買這些木材的時(shí)候花了七八百萬，但是現(xiàn)在我們要去處置的話很少人會(huì)來買，而且價(jià)值極低，最后我們處理的話就賣了一百五十萬，人家就按噸來收購，一車基本上三萬、四萬，里面能夠裝8噸左右，就這樣快速的處置了。

在2005年的時(shí)候，我處理上海一個(gè)襯衫廠的案件也是類例情況，當(dāng)初有八萬件襯衫，市場上賣得好的時(shí)候能賣到每件288元，甚至一件388元，最后大批量給處理掉了，賣給一個(gè)專門做零售批發(fā)的收購商，按多少錢計(jì)算一件襯衫？每件5.5元，八萬件襯衫就賣了四十多萬，一次性回款。其中好的襯衫收購商就放到他自己的店里賣199元、299元，差一點(diǎn)的，尺寸不好的，太大的，太小的，款式淘汰的他就丟掉了，所以這種類似的庫存變現(xiàn)價(jià)值非常低了。

今年6月初我去臺灣，我們有個(gè)客戶欠五千萬，我問他現(xiàn)在有沒有賺錢還款的可能，他說現(xiàn)在賺不到錢，我建議他賺不到錢就處理庫存，把之前抵押給我們的庫存賣掉。他抵押的庫存是什么呢？45噸牛樟芝的木材，牛樟芝是用來做保健品的。一噸的抵押價(jià)格是人民幣一百二十萬元，他說這些大概能值五千萬，還有一些成品的藥材，估計(jì)值兩千多萬，預(yù)估抵押物值七千五百萬，借了五千萬。其他的那些成品我也沒去看，我就盯著45噸的牛樟芝的木材，我想如果這個(gè)能變現(xiàn)的話，應(yīng)該來說還是能拿回點(diǎn)錢。我想一百二十萬元不值的話，現(xiàn)在打個(gè)對折，五十萬、六十萬應(yīng)該是值的。我就花了三千塊錢在臺灣當(dāng)?shù)卣伊艘粋€(gè)懂牛樟芝的人和我一起去看了，去了以后他就跟我說這些牛樟芝上面沒有氧份，培育不出來這些藥品，但一般的人看不懂，專業(yè)的人能看得懂，他的東西連幾萬塊一噸都沒人要。而且這個(gè)牛樟芝一下子要去賣個(gè)5噸、10噸的話，臺灣根本沒有這個(gè)市場，賣5噸以上就是一個(gè)大額的交易，沒有人會(huì)花那么多錢去買，一般買的人就是一噸、兩噸最多。第一是沒有人買那么大批量，第二，根本是有價(jià)無市，價(jià)值極低極低的，當(dāng)初就是拿這批東西來忽悠的，債權(quán)人根本不懂，覺得這個(gè)東西是值五千萬的，結(jié)果現(xiàn)在別說五百萬，一兩百萬都變現(xiàn)不了，這些就是價(jià)值極低的抵押物或者是無價(jià)無市的抵押物。

所以在抵押物抵押給我們的同時(shí)，我們要去看清楚這個(gè)抵押物到底值不值這個(gè)價(jià)值，還有就是能不能變現(xiàn)，上海的房子馬上都能夠變現(xiàn)，像這種牛樟芝、木材、襯衫等等就很難去變現(xiàn)。包括股份，一年可以跌到10%，再過了半年以后就退市了，所以大家在處理這些抵押物的時(shí)候一定要看仔細(xì)，辨別清楚。

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原標(biāo)題： 樓老師：解讀抵押物的鑒別與處置