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樓老師:解讀抵押物的鑒別與處置

金逸風控催收 金逸風控催收
2020-08-03 10:20 2937 0 0
這一章節(jié)我們來聊一下抵押物的鑒別與處置。一般來說,現(xiàn)在借款信貸機構都需要提供一些抵押物,一般有哪些抵押物呢?比如有車子、房子、股權、設備、庫存等等,以這幾個方面為主。最多的就是拿房子做抵押,一般來說房子都是在增值的,畢竟有保障

作者:樓克佳

來源:金逸風控催收(ID:sh-king-yi)

這一章節(jié)我們來聊一下抵押物的鑒別與處置。一般來說,現(xiàn)在借款信貸機構都需要提供一些抵押物,一般有哪些抵押物呢?比如有車子、房子、股權、設備、庫存等等,以這幾個方面為主。最多的就是拿房子做抵押,一般來說房子都是在增值的,畢竟有保障。但這個當中也會遇到有差的房子,也有有價無市的房子,這里舉幾個例子。

第一個,我在2003年、2004年的時候幫一些客戶專門處置房地產(chǎn)抵押的債務,當時上海的房子大概是一百萬左右一套,應該說那個時候價格是最低的,房子價值一百萬,有一個借款人借了客戶三十萬,拿房子來抵押的。

那么三十萬借了以后債務人也不好好做事情,或者去賭博了或者做生意虧損了,之后就失聯(lián)了,我們那時候也找不到這個債務人,這件事情就一直僵持在那。到了2008、2009年,也就是過了五、六年以后,這個債務人主動找到我們的債權人要求還款,為什么?因為2003年抵押的房子,在2008年、2009年,一百萬的房子已經(jīng)變成三百萬,一套房子漲了兩百萬,所以他掙錢了,他就想把這個房子賣掉來還債,因為賣房必須把里面的債權抵押先解除,不解除的話房子賣不了,所以他就主動找我們要求還款。我們就跟他說借款三十萬,利息算六十萬,他說怎么利息要那么高?債務人覺得利息高了,我說當初你不問我們借款,你如果把房子賣掉的話,損失就更大,你現(xiàn)在問我們借了款,利息只要付六十萬,但是你房子上面賺了兩百萬,實際你還賺一百四十萬。因為這個時候抵押物在增值,他就有償還的能力。

第二個,2009年的時候我一個客戶,拿了他上海古北地區(qū)四畝地的別墅抵押,問債權人借了一千萬。當初合同約定的利息是年化28%,一千萬一年付280萬利息。但這個客戶一直沒還錢,對方就起訴了,判決很快生效,執(zhí)行的時候遇到阻力,所以拖到現(xiàn)在。法院今年要拍賣他的別墅,連本帶息法院計算的金額是三千八百多萬。那個別墅真的是很好的,價值最起碼是六到八千萬,所以這個別墅抵押給債權人以后,債權人實質(zhì)上也是比較放心的,畢竟別墅在增值,拍賣以后他是第一債權人,基本上他的三千八百萬應該來說是沒有什么問題,所以這個抵押物也是比較優(yōu)質(zhì)的。

再看一下這個抵押物就不那么好了,我們上海市中心有一棟辦公樓,四層樓面,8000平米,現(xiàn)在市值是3.5個億,銀行貸款有兩個億,余值是1.5個億。所以我們客戶就二押借給了這個老板五千萬,他覺得有余值就借給他五千萬。這個老板沒還錢以后,他想申請執(zhí)行拍賣這個房子,因為他覺得房子市值3.5個億,拍賣以后應該是拿得到錢,但沒想到他這個是辦公的房子,辦公房和住宅房是有區(qū)別的,辦公房賣出后這個稅收不得了,是增值部分的50%。他這個辦公樓是2006年買的,當時是八千萬,現(xiàn)在3.5億減掉八千萬,獲利2.7億。2.7億當中1.35億就是要交稅的,等于說這個房子3.5個億減掉1.35億,其實相對來說只值兩個億,銀行貸款也有兩個億,銀行拍賣以后,銀行是一押,銀行拿掉以后,他這個五千萬應該是拿不到的,所以這個看似有余值,其實是沒有的。

還有一種是外地的房產(chǎn),上海的房子有可能好變現(xiàn),北上廣,一線城市、二線城市沒問題,有的是三線城市甚至于五線城市,房子就比較難變現(xiàn),或者偏遠地區(qū)的別墅。一些五證不全的,相對來說就比較難處置。

第二個,有的拿公司的股份來抵押,比如說騰訊、阿里的這些股份相對來說好的。我在上海接觸到一個租賃公司,拿債務人新三板公司的股份來抵押,當初抵押的時候價值四千五百萬,公司借給他們?nèi)f。但沒想到這個新三板跌起來非常厲害,沒到一年四千五百萬變成四百五十萬,最后它也退市了,等于一分錢都沒有了。租賃公司最終一分錢都沒拿到,損失巨大。

第三個,產(chǎn)品或者設備、庫存。我最近在北方處理的案子,這個債務人欠了一千多萬,抵押物是一個足球場那么大的一個倉庫,里面都是木材,這些木材是他之前買的。他說他買這些木材的時候花了七八百萬,但是現(xiàn)在我們要去處置的話很少人會來買,而且價值極低,最后我們處理的話就賣了一百五十萬,人家就按噸來收購,一車基本上三萬、四萬,里面能夠裝8噸左右,就這樣快速的處置了。

在2005年的時候,我處理上海一個襯衫廠的案件也是類例情況,當初有八萬件襯衫,市場上賣得好的時候能賣到每件288元,甚至一件388元,最后大批量給處理掉了,賣給一個專門做零售批發(fā)的收購商,按多少錢計算一件襯衫?每件5.5元,八萬件襯衫就賣了四十多萬,一次性回款。其中好的襯衫收購商就放到他自己的店里賣199元、299元,差一點的,尺寸不好的,太大的,太小的,款式淘汰的他就丟掉了,所以這種類似的庫存變現(xiàn)價值非常低了。

今年6月初我去臺灣,我們有個客戶欠五千萬,我問他現(xiàn)在有沒有賺錢還款的可能,他說現(xiàn)在賺不到錢,我建議他賺不到錢就處理庫存,把之前抵押給我們的庫存賣掉。他抵押的庫存是什么呢?45噸牛樟芝的木材,牛樟芝是用來做保健品的。一噸的抵押價格是人民幣一百二十萬元,他說這些大概能值五千萬,還有一些成品的藥材,估計值兩千多萬,預估抵押物值七千五百萬,借了五千萬。其他的那些成品我也沒去看,我就盯著45噸的牛樟芝的木材,我想如果這個能變現(xiàn)的話,應該來說還是能拿回點錢。我想一百二十萬元不值的話,現(xiàn)在打個對折,五十萬、六十萬應該是值的。我就花了三千塊錢在臺灣當?shù)卣伊艘粋€懂牛樟芝的人和我一起去看了,去了以后他就跟我說這些牛樟芝上面沒有氧份,培育不出來這些藥品,但一般的人看不懂,專業(yè)的人能看得懂,他的東西連幾萬塊一噸都沒人要。而且這個牛樟芝一下子要去賣個5噸、10噸的話,臺灣根本沒有這個市場,賣5噸以上就是一個大額的交易,沒有人會花那么多錢去買,一般買的人就是一噸、兩噸最多。第一是沒有人買那么大批量,第二,根本是有價無市,價值極低極低的,當初就是拿這批東西來忽悠的,債權人根本不懂,覺得這個東西是值五千萬的,結果現(xiàn)在別說五百萬,一兩百萬都變現(xiàn)不了,這些就是價值極低的抵押物或者是無價無市的抵押物。

所以在抵押物抵押給我們的同時,我們要去看清楚這個抵押物到底值不值這個價值,還有就是能不能變現(xiàn),上海的房子馬上都能夠變現(xiàn),像這種牛樟芝、木材、襯衫等等就很難去變現(xiàn)。包括股份,一年可以跌到10%,再過了半年以后就退市了,所以大家在處理這些抵押物的時候一定要看仔細,辨別清楚。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“金逸風控催收”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 樓老師:解讀抵押物的鑒別與處置

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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