杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
來源：杠桿地產(chǎn)（ID:Property-Market)
沸沸揚揚的“裁員”風波后，此前低調(diào)的小而美房企大發(fā)地產(chǎn)，再次站上風口浪尖。這次是疑似給員工出售高收益理財產(chǎn)品。
對此，大發(fā)地產(chǎn)未做出任何回應(yīng)，只表示其2021年底前沒有到期債券，13億美元債已于7月完成兌付，流動性充裕，后期繼續(xù)通過銷售提升、利潤結(jié)轉(zhuǎn)、債務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化，保障公司安全健康、可持續(xù)發(fā)展。
“健康”的另一面，杠桿地產(chǎn)簡單看了下大發(fā)地產(chǎn)最新的財務(wù)和銷售數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)似乎并不是很簡單。
很多桿友可能沒聽說過大發(fā)地產(chǎn)，這不奇怪。相比其他動輒千億的地產(chǎn)大佬，大發(fā)地產(chǎn)的體量不算大。2018年才在港上市，2019年合同銷售額200億元出頭，算是地產(chǎn)新秀。
大發(fā)地產(chǎn)成立得早：1996年，創(chuàng)始人為溫州商人葛和凱。2015年，葛和凱辭去管理層職位，僅作為集團高級顧問以提供戰(zhàn)略意見。畢業(yè)于畢業(yè)于英國阿斯頓大學(xué)的兒子葛一暘成為大發(fā)地產(chǎn)董事會主席、董事長。
大發(fā)地產(chǎn)總部在上海，基本盤在長三角，按照其官方的介紹，深耕長三角區(qū)域，踐行“1+5+X”全國化戰(zhàn)略布局，輻射成渝、中部、西部、環(huán)渤海、大灣區(qū)5大城市群。
最新10月銷售數(shù)據(jù)顯示，其2021年前10月實現(xiàn)累計合同銷售金額約為355.01億元；累計合同銷售面積為213.15萬平米；平均銷售價格每平米約16655元。
此前有消息稱，大發(fā)地產(chǎn)2021年的銷售目標為360億元，如此來看的話其前10月差不多已經(jīng)完成了目標的99%。
同時杠桿地產(chǎn)順便也看了下中指院的房企2021年前10月權(quán)益銷售業(yè)績榜單，找了好幾遍，卻沒有發(fā)現(xiàn)大發(fā)地產(chǎn)的蹤影，看來是沒有入圍top100。
中指院的這份榜單里，第100位的大唐地產(chǎn)權(quán)益銷售額為190.3億元，如此來看，大發(fā)地產(chǎn)的權(quán)益銷售額應(yīng)該低于這個數(shù)字。
如此來計算，大發(fā)地產(chǎn)今年前10月的權(quán)益銷售占比或許低于53.6%，這個水平在整個房地產(chǎn)行業(yè)是屬于較低水平。
短債壓力山大
在房企普遍“錢緊”的情況下，大發(fā)地產(chǎn)如何？
最新披露的2021年中報里，截至2021年6月30日，大發(fā)地產(chǎn)總債項約為122.90億元，包括計息銀行及其他借貸及優(yōu)先票據(jù)。2020年末這一數(shù)據(jù)為126.49億元，今年上半年略少了些。
其中短債約為47.80億元，占到總債項的39%左右。
同期，大發(fā)集團的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為40.59億元，比2020年末的38.91億元略有增加。其中已質(zhì)押存款約7.75億元、受限制現(xiàn)金約18.84億元。
這樣來看，大發(fā)地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物覆蓋不了短期債務(wù)。如果扣除受限制和已質(zhì)押的現(xiàn)金，大發(fā)地產(chǎn)的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物大概還有14億元，更難以覆蓋短債。
在此背景下，大發(fā)地產(chǎn)似乎“不得不”用更高的利息來發(fā)債。
10月29日，大發(fā)地產(chǎn)披露發(fā)行2023年到期的1億美元13.50厘優(yōu)先票據(jù)，這個融資成本，高得有點嚇人。
2021年6月大發(fā)地產(chǎn)也發(fā)行了1億美元優(yōu)先票據(jù)，彼時的成本還是9.95厘，雖然也處在高位，至少比現(xiàn)在的要低不少。不得不感嘆中小房企融資真難?。?br/>
不過2021上半年，大發(fā)地產(chǎn)的凈負債比率有所下降，從去年底的約61.2%減少至56.4%?？鄢A(yù)收款項后的資產(chǎn)負債比率略有上升，為約69.0%，去年末為68.6%。
另外值得注意的是，近1年多，大發(fā)地產(chǎn)有數(shù)次賣資產(chǎn)的動作。
根據(jù)最新半年報的披露，2021年6月9日，上海大發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司（其間接全資子公司）與成都坤發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，出售重慶融闕置業(yè)有限公司的90.84%股權(quán)，代價為12127000元；
出售上海瀚顏實業(yè)發(fā)展有限公司的100%股權(quán)，代價為70049000元。兩次加起來“回血”大概8217.6萬元。
2020年11月，大發(fā)地產(chǎn)間接全資子公司寧波凱仁，向?qū)幉ㄌ煲莩鍪蹖幉ㄓ嘁κ袆P潤88.3%股權(quán)，總對價為1112.6萬元；
公司間接全資子公司南京歌陽及垠壹香港擬向蕪湖垠鳩出售蕪湖垠壹100%股權(quán)，總對價為8678.42萬元?？偣病盎匮贝蟾?791萬元。
更早的2020年6月，大發(fā)地產(chǎn)億已通過子公司回籠了3.45億元。
此外，從最新年中報里可以看到大發(fā)地產(chǎn)的人員規(guī)模正在收縮。2021上半年，其雇員總?cè)藬?shù)為992名，比去年底的1029名少了37名，大概在總雇員的3.7%左右，占比不多。關(guān)于今年下半年的“人員優(yōu)化”情況，我們在明年大發(fā)地產(chǎn)發(fā)布的年報里應(yīng)該可以看到。
總的來說，房企“過冬”的大背景下，大發(fā)地產(chǎn)人員優(yōu)化動作即便搞大一點也不奇怪，活下來就好。目前比較著急的是短債壓力如何解決、怎么融。
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