2022年上半年，國(guó)家實(shí)施貨幣寬松、擴(kuò)大財(cái)政支出、擴(kuò)大投資等政策刺激宏觀經(jīng)濟(jì)，但仍面臨大宗商品價(jià)格上漲、疫情沖擊等多重因素的考驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨著較大的不確定性。

得益于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在過去的20多年里實(shí)現(xiàn)了飛速發(fā)展。但近年來，由于“房住不炒”政策基調(diào)加深，三道紅線、限購(gòu)等政策使得地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷陣痛，不少房企面臨倒閉、暴雷等困境。

結(jié)合5月19日結(jié)束的“尋找人生確定性”第25期睿和沙龍中多位嘉賓觀點(diǎn)，睿和智庫(kù)帶領(lǐng)大家一起撥開迷霧，找出百年變局下的確定性。

新型城鎮(zhèn)化促使原有“大拆大建”的城市建設(shè)模式，正在向精細(xì)化的規(guī)劃設(shè)計(jì)和管理轉(zhuǎn)變。城市紛紛進(jìn)入“城市更新和既有建筑改造”的發(fā)展新階段，存量改造已經(jīng)成為國(guó)際重要民生工程和國(guó)家發(fā)展新戰(zhàn)略。

在原來的城市更新概念中，更多注重于物理的更新，缺少了對(duì)于內(nèi)容、產(chǎn)業(yè)、生活方式的更新與關(guān)注?，F(xiàn)在的城市更新需要解決“老城”不能滿足時(shí)代發(fā)展需求的問題，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)活力的再生和振興，彌補(bǔ)部分缺失的社會(huì)功能。

在文物建筑的更新方面，國(guó)家逐漸放開對(duì)于文物建筑的使用功能，要求以保護(hù)為原則，最大限度向公眾開放，讓文物建筑在開放中活起來。

以北京大柵欄·北京坊的更新改造為例，大柵欄地處北京核心地帶，擁有500年的歷史，因此在改造上選擇選商而不是招商、更新而不是再造。通過業(yè)態(tài)匹配，用文化體驗(yàn)空間、科技創(chuàng)意展售等體驗(yàn)內(nèi)容，有機(jī)融合傳統(tǒng)風(fēng)貌和現(xiàn)代生活，成為北京文化新地標(biāo)

以前房地產(chǎn)行業(yè)是以重資產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)為主，隨著房地產(chǎn)踩下“急剎車”，高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高增長(zhǎng)的發(fā)展模式已不再適用。地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行調(diào)整周期，只有對(duì)政策和環(huán)境及時(shí)響應(yīng)，作出適應(yīng)性調(diào)整，才能獲得新態(tài)勢(shì)下的發(fā)展動(dòng)力。

時(shí)機(jī)已到，只欠東風(fēng)。于房地產(chǎn)而言，數(shù)字化便是不可多得的“東風(fēng)”。從基于增量市場(chǎng)做“加法”，到立足于存量市場(chǎng)做“乘法”

增量時(shí)代，房企通過不斷拓展新的項(xiàng)目，快速周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)收益疊加；存量時(shí)代，項(xiàng)目增長(zhǎng)速度放緩，需通過精細(xì)化運(yùn)營(yíng)挖掘顯性和隱性的增長(zhǎng)點(diǎn)。即地產(chǎn)行業(yè)從土地紅利階段轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)紅利階段，數(shù)字運(yùn)營(yíng)成為重構(gòu)和新生產(chǎn)關(guān)系的手段。

從實(shí)際來看，數(shù)字化給行業(yè)帶來的主要是兩方面提升：賦能和重塑。前者借助數(shù)字化手段減少重復(fù)性、流程性工作，如疫情防控期間微樓書，提升了招商的效率；后者利用數(shù)字化平臺(tái)承載全新的需求，挖掘盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，如建立社群泛服務(wù)平臺(tái)，融合“B端+C端”，精準(zhǔn)鏈接人、企業(yè)，有機(jī)統(tǒng)一生活服務(wù)和企業(yè)服務(wù)。

未來，數(shù)字化也將打破線下與線上的邊界，挖掘前沿技術(shù)與園區(qū)場(chǎng)景融合點(diǎn)，提供沉浸式體驗(yàn)，使得園區(qū)更加“元宇宙化”。

從不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)看鄉(xiāng)村振興，可以從消費(fèi)業(yè)態(tài)角度切入。

鄉(xiāng)村能夠囊括多種文旅消費(fèi)業(yè)態(tài)，包括民宿、營(yíng)地、景區(qū)、體育消費(fèi)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。這些文旅產(chǎn)品大多利用農(nóng)村空置宅基地和民房，在城市周邊一到兩小時(shí)車程內(nèi)，屬于城市輻射農(nóng)村的定向化消費(fèi)。

在北京、上海、浙江、成都等地區(qū)，政府提供相關(guān)信貸支持，引導(dǎo)城市到鄉(xiāng)村投資；出臺(tái)相關(guān)政策法規(guī)，解決鄉(xiāng)村振興過程中無序和不合規(guī)等問題，實(shí)現(xiàn)城市資本和鄉(xiāng)村振興之間的有效鏈接，不斷拉近城市與鄉(xiāng)村的距離。

目前，在鄉(xiāng)村文創(chuàng)以及鄉(xiāng)村旅游中，政府期望的是新思維、新形式的引入。因此，鄉(xiāng)村振興需要更多新鮮血液融入，特別是房企，用鄉(xiāng)村閑置資源投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)民宿，為游客提供體驗(yàn)當(dāng)?shù)刈匀弧⑽幕c生產(chǎn)生活方式的住宿設(shè)施。