前段時間，鯨拍房曾推送過一篇法拍房真實交付案例，涉及到“一房兩賣”的問題，導(dǎo)致房屋后續(xù)的騰退工作難度極高。

由于開發(fā)商已經(jīng)將本房屋違法出售給了原業(yè)主，原業(yè)主又將房屋對外進行了出租，雖然原業(yè)主和租戶的協(xié)議不受法律支持，但雙方均聲稱已經(jīng)支付了相應(yīng)費用，情況極為復(fù)雜。鯨拍房的后期騰退團隊經(jīng)過長達一個月的多方溝通和協(xié)調(diào)，最終在取得原業(yè)主和租戶諒解的情況下，成功將房屋完好地交付到客戶的手中。

正如上面例子，目前這么火熱的法拍房市場，想低價拍到法拍房，確實要有點“火中取栗”的本事，因為確實存在一些購房風(fēng)險，有租約則是最普遍的問題之一。那么，購房者若是拍到有租約的法拍房該怎么辦呢？有租約的法拍房到底能不能拍？

01

很多購房者錯誤的認為，如果房屋存在租約，那么把租賃人清退就好了，拿到房本，這套房子就歸屬于自己，作為新的業(yè)主有權(quán)入住房子。

而實際上，據(jù)《中華人民共和國合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

即買賣不破租賃，租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物轉(zhuǎn)讓給他人，租賃關(guān)系也會不產(chǎn)生任何影響。買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由，否定原租賃關(guān)系的存在。

這主要適用于土地、房屋等不動產(chǎn)的租賃。同樣，這項規(guī)定也適用于法拍房。所以，對于有租約在身的法拍房，購房者往往就避而遠之。

雖說買賣不破租賃，但是依舊會有例外情況出現(xiàn)，若是存在如下情況的租約，購房者是有合法權(quán)利“突破”租賃限制的。

1、先抵押后租賃，且抵押權(quán)已經(jīng)登記的房屋，不適用該原則。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋明確規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)?！?/p>

2、先查封后租賃的房屋，不能適用該原則。

查封包括財產(chǎn)保全過程中的查封和強制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)，房屋被查封后，其所有人或使用權(quán)人喪失了對房屋的處分權(quán)。

因此，其所有人在被查封的房屋上設(shè)定的租賃權(quán)應(yīng)當(dāng)無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》也明確規(guī)定：房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能適用“買賣不破租賃”原則。

3、屬于破產(chǎn)財產(chǎn)的房屋，不適用該原則。

企業(yè)破產(chǎn)程序是由《企業(yè)破產(chǎn)法》這一特別法調(diào)整的，租賃合同在破產(chǎn)程序中是否可以繼續(xù)履行，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)破產(chǎn)法的規(guī)定處理。

而破產(chǎn)程序的特點之一，就是可以使未到期的權(quán)力視為已到期，也就是未到期的租賃合同視為已到期的合同。

根據(jù)鯨拍房多年的實戰(zhàn)經(jīng)驗，我們總結(jié)了以下三個排除房屋租賃風(fēng)險的具體步驟。   

前期租賃調(diào)查

一定不能為了省事而忽略房屋的基本情況，花時間去了解房子的產(chǎn)權(quán)問題、居住或租賃情況是十分有必要的。通過拍賣公告，法院官網(wǎng)查詢披露的判決信息，個人和銀行債務(wù)關(guān)系這種拍賣比較干凈，個人和個人糾紛這種就很麻煩，就算你成功拍到了房子也會有很多后續(xù)問題等著你。 

了解占用情況

大部分購買法拍房是為了居住的，但是有一部分法拍房是因為原房主無力還債而選擇的無奈之舉，由法院強制執(zhí)行拍賣。這就可能產(chǎn)生購房者拍了房，原房主卻不搬家的情況。因此小編建議你一定要提前了解被拍賣的房屋是否有人居住、是否拖欠水電物業(yè)費用、是否有他人戶口等。

判斷有無參拍價值

根據(jù)調(diào)查的結(jié)果，判斷解決租約的實際成本。如果解決租約的成本過高，那么就不建議客戶參拍。但往往這種有租約問題的法拍房，參拍者比較少，競爭力小，容易低價成交，存在著撿漏的可能性。建議在可以承擔(dān)的費用內(nèi)，解決法拍房帶租拍賣的問題，否則不要參拍。

通過這三個角度的排除，可以更詳盡地了解標(biāo)的房屋的實際情況。