丁祖昱評樓市 作者：克而瑞資管
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
各大城市商辦市場正在從疫情的影響中恢復，2021年經濟大環(huán)境較去年明顯改善，辦公需求大幅提升。
2021年三季度，大宗市場持續(xù)升溫，總成交金額達917.5億元同比大幅提升，全國性整體資產包交易為主導，北上延續(xù)大宗熱點城市的趨勢不變；細分業(yè)態(tài)維度上，工業(yè)/物流成交增幅居首，綜合體總成交金額最高。
綜合前三個季度看，辦公依然為大宗主力業(yè)態(tài)，占比總成交金額45%，其資產證券化保持活躍，多筆大額CMBS發(fā)行成功。
01大宗市場持續(xù)升溫，全國性整體成交為主導
2021年三季度，中國內地大宗物業(yè)成交總額917.5億元，同比2020年三季度上升83.6%，增幅顯著；此外本季度總成交已接近上年成交總和，內地大宗市場持續(xù)升溫。
同時，總成交單數(shù)與同比略有上升，平均單筆成交額同比上升65.9%至22.4億元/筆，全國性大宗的整體交易推升平均成交額大幅上升。
圖：2020.01-2021.09內地大宗市場成交走勢（億元）
從城市維度看，三季度上海為全國大宗交易主力城市，總成交額176.5億元占比19%；北京69.8億元位居第二，北上為大宗成交主力城市的趨勢延續(xù)。從全國性大宗整體交易占比居首近6成，其交易核心布局仍以一線和新一線城市為主，長三角城市群依然為大宗成交主力。
全國性（多城市）成交金額占比最多達55%，完成交易的優(yōu)質資產多布局于一線及新一線城市較為核心區(qū)位。
前三季度總體來看，北京偏愛商業(yè)，可統(tǒng)計成交總額達151.2億元位居一線城市之首，上海的辦公資產更受青睞，前三季度成交標的總額達339.8億元，近年總部經濟熱度持續(xù)的市場環(huán)境下，更多優(yōu)質新興寫字樓成為企業(yè)收購的主要標的。
圖：2021Q3內地大宗成交城市占比（按成交金額）
02工業(yè)/物流園成交增幅居首，綜合體成交金額最高
從投資業(yè)態(tài)偏好來看，三季度工業(yè)物流成交金額達181.2億元，同比增幅居首，現(xiàn)代高標準物流倉庫的市場需求持續(xù)擴大，順豐控股51.5%股權收購嘉里物流以及新宜中國和高盛資產聯(lián)合收購的全國性物流項目為主要成交。
另一方面，平安作價330億元收購凱德6個核心來福士項目的資產包為近年綜合體成交金額之首，優(yōu)質商辦綜合體的穩(wěn)定現(xiàn)金流收益成為險資在當前市場投資的重要因素。
同時，從成交總金額看，辦公/研發(fā)辦公以及商業(yè)的成交同比也在本季度保持客觀穩(wěn)定的增長。綠色金融背景下，低碳生態(tài)環(huán)保概念的商辦項目更受青睞。
圖：2021年Q3各業(yè)態(tài)大宗成交同比（按成交金額）
03辦公依然為大宗成交主力業(yè)態(tài)，前三季度占比總成交額45%
前三季度，全國辦公業(yè)態(tài)成交總額878.4億元，占比總額45%位居第一。主要成交標的為位于一線城市核心地段的優(yōu)質寫字樓，在總部經濟效應的持續(xù)影響下，新興樓宇越來越多成為企業(yè)收并購的選擇。
圖：2021前三季度成交業(yè)態(tài)占比（按金額，單位：億元）
數(shù)據(jù)來源：克而瑞資管
從辦公租賃市場看，截止21年三季度，核心城市（上海、北京、深圳、廣州、武漢、重慶、杭州、福州）租金降幅收窄或小幅回升，預計穩(wěn)定橫盤為未來一階段的主要表現(xiàn)，短期內難以恢復至疫情前水平；新增供應放緩的背景下，供需平衡的壓力得到一定緩解，出租率波動相對減小。TMT和科技金融將為持續(xù)拉動租賃需求主力行業(yè)的趨勢不變。
04辦公項目資產證券化保持活躍，多筆大額CMBS發(fā)行成功
從今年已發(fā)行辦公為底層資產的金融產品看，全國范圍內統(tǒng)計共發(fā)行20筆總規(guī)模382億元，占比全業(yè)態(tài)已發(fā)行產品的33%位例第二；北京和上海為絕對主力城市，發(fā)行規(guī)模共293億元占比總發(fā)行近8成，相較于其他城市，北上優(yōu)質辦公資產穩(wěn)定的出租率、較高的租金以及優(yōu)異的市場環(huán)境均為重要因素。
圖：2021年1月-11月各城市辦公產品發(fā)行規(guī)模（單位：元/㎡/天 ）
數(shù)據(jù)來源：克而瑞資管
截止當前，以上海陸家嘴世紀金融廣場作為底層資產發(fā)行的CMBS“陸家嘴世紀金融廣場1期資產支持專項計劃”是今年單筆發(fā)行規(guī)模最大的辦公類資產證券化產品。陸家嘴世紀金融廣場位于上海浦東竹園商務區(qū)，總建筑規(guī)模44萬㎡，是適用于國際金融總部和跨國公司總部辦公的高標準甲級寫字樓，入駐的知名企業(yè)有花旗銀行、平安銀行英格列斯百貨等，目前出租率和租金均較高于板塊平均水平。
其次，在所有辦公類產品中發(fā)行票息較低的“成都中海國際中心綠色資產支持專項計劃”優(yōu)先級票息僅3.6%，發(fā)行金額21億元高于均值，受央行綠色金融傾斜政策影響，其發(fā)行速度僅為33天。下半年舉行的2021中國人民銀行工作會議提出，“落實碳達峰、碳中和重大決策部署，完善綠色金融框架和激勵機制”，辦公產品的綠色生態(tài)節(jié)能愈發(fā)成為衡量資產價值的重要因素。
表：全國范圍內發(fā)行的辦公項目資產證券化項目匯總
整體來看，前三個季度，全國大宗成交總額已超1900億元，逼近2020年全年成交總額，預計至年末相對同期有不小增幅。金融業(yè)將繼續(xù)為收購方主力，積極投資布局具有穩(wěn)定收益和新形勢下具有高性價比的資產為此輪特點。房地產企業(yè)在融資難的大環(huán)境下成為最為頻繁的大宗出售方，房企之間的資產流動性也較以往更大。
商辦市場恢復至疫情前尚需時日，隨著新增供應的節(jié)奏放緩，出租率企穩(wěn)，租金降幅不斷收窄，市場也迎來了較好的調整期，多城凈吸納量的持續(xù)高質增長更提振了市場信心，多城商辦核心項目的資產證券化成功發(fā)行，預計未來將有更多的優(yōu)質資產加入。
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