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遠(yuǎn)洋集團(tuán)繼續(xù)未能遠(yuǎn)洋

杠桿地產(chǎn) 杠桿地產(chǎn)
2022-04-01 10:01 2390 0 0
在央企背景的房企中,遠(yuǎn)洋集團(tuán)似乎總是有些特別。2021年遠(yuǎn)洋集團(tuán)協(xié)議銷售總額1362.60億元,比2020年的1300億元出頭,略有增長。

作者:桿姐

在央企背景的房企中,遠(yuǎn)洋集團(tuán)似乎總是有些特別。本該順風(fēng)順?biāo)?,但好像一直有些崎嶇?/p>

時而杠桿地產(chǎn)都有關(guān)注這家公司,今天,杠桿地產(chǎn)2021年地產(chǎn)行業(yè)財報拆解“地產(chǎn)年鑒”欄目,繼續(xù)看看。

桿友有特別想看的房企年報,特別歡迎留言告訴我。

01 銷售額及面積、營收增長;均價下滑、地價成本上漲

2021年遠(yuǎn)洋集團(tuán)協(xié)議銷售總額1362.60億元,比2020年的1300億元出頭,略有增長。

不過之于2021年的地產(chǎn)局面,這個銷售是不錯的。

同時,2021年,遠(yuǎn)洋集團(tuán)的協(xié)議銷售面積增長了9%,至767.35萬平米,2020年為706.35萬平米。

年度業(yè)績公告特別披露:

不包括車位銷售,平均銷售價格下降7%至每平方米約人民幣19,400元(2020年:每平方米人民幣20,800元)。

看來,大行情對遠(yuǎn)洋集團(tuán)還是有影響。

不錯的是,遠(yuǎn)洋集團(tuán)營收增長14%,至642.47億元,2020年為565.11億元。

具體而言,物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù),當(dāng)然是最大收入來源,營業(yè)額約占總營業(yè)額的86%。

值得一說,杠桿地產(chǎn)看到,2021年,遠(yuǎn)洋集團(tuán)的項目布局比較均衡,北京、環(huán)渤海、華東、華南、華中、華西營收分別占19%、15%、22%、21%、17%、6%。

當(dāng)然,營收增長的同時,成本也增長明顯,總銷售成本增加至529.89億元,2020年為460.53億元。

此外,2021年遠(yuǎn)洋集團(tuán)的開發(fā)平均土地成本(不包括車位)從2020年6200元/平米,增長至8300元/平米。

主要是由于2021年一線及核心二線城市的項目結(jié)轉(zhuǎn)較多,相應(yīng)的土地成本較高。

同時,平均建筑成本(不包含車位),漲至5900元/平米,2020年為5400元/平米,上升了9%。

業(yè)績公告解釋說:

主要是由于2021年的別墅及一線城市項目結(jié)轉(zhuǎn)較多,相應(yīng)的建筑成本較高。

02 利潤指標(biāo)下滑,增收不增利,歸屬凈利潤反倒小幅下滑

這樣的情況之下,毛利率下降也是情理之中。

2021年,遠(yuǎn)洋集團(tuán)毛利112.58億元,較2020年上升8%。

但是毛利率從19%略微降低至18%。

同時,杠桿地產(chǎn)注意到,遠(yuǎn)洋集團(tuán)的利息及其他收入,較2020年的23.94億元下降6%,至22.50億元。主要就是委托貸款的加權(quán)平均余額和利息下降。

另外,銷售和市場推廣費(fèi)用增加明顯,從2020年的12.93億元,增加29%,至16.65億元。

1)增加市場推廣活動,以應(yīng)對市場氣氛轉(zhuǎn)冷影響;

2)新開盤項目增加;

3)2021年防疫措施有所放松,市場推廣活動得以增加。

這方面的成本占協(xié)議銷售額的1.2%,2020年為1.0%。

此外,行政費(fèi)用有一定上升,2021年為19.55億元,2020年18.16%,不過占營業(yè)的比例從3.2%降至3.0%。

另外就是加權(quán)平均利率,由2020年的5.10%,下降至4.96%。

已付或應(yīng)計的總利息開支,下降至46.39億元,2020為48.32億元。

盡管營收增長,但2021年,遠(yuǎn)洋集團(tuán)歸屬凈利潤,從2020年的28.66億元,下降5%,至27.29億元。

業(yè)績公告披露,截至2021年末,遠(yuǎn)洋集團(tuán)現(xiàn)金資源總額(包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物,以及受限制銀行存款)270.79億元。

凈借貸比率(即貸款總額減去現(xiàn)金資源總額再除以權(quán)益總額)約為85%,2020年末為55%:

凈借貸比率上升主要是受到2021年下半年房地產(chǎn)市場整體融資政策收緊、銀行按揭貸款額度過度收縮等極端因素影響,導(dǎo)致資金回籠速度較慢,另外,為應(yīng)對極端行業(yè)風(fēng)險,本集團(tuán)亦適當(dāng)增加開發(fā)貸的支取以保障后續(xù)的財務(wù)穩(wěn)健。

截至2021年末,杠桿地產(chǎn)看到,遠(yuǎn)洋集團(tuán)尚未使用的授信額度為約2322.30億元。

如下圖,按照業(yè)績公告的披露,杠桿地產(chǎn)看到,1年內(nèi)到期的貸款為近187億元,2020年末時則有259億元。

短期負(fù)債壓力減輕。

而2-5年內(nèi)期的貸款超460億元,2020年末時為270億元。中長期貸款的占比顯著提高,債務(wù)結(jié)構(gòu)明顯改善。

當(dāng)然,遠(yuǎn)洋集團(tuán)總的貸款金額從2020年末的超822億元,增加了100億元,至922億元。

錢怎么說都是要還的,未來還得業(yè)績說話。

03 投資物業(yè)收益下滑,股息好少

痛心的是,超級黑天鵝對商辦的影響或許非常大。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)的業(yè)績公告披露,2021年,來自物業(yè)投資的營業(yè)額減少了17%,僅4.10億元收入,2020年為4.94億元收入。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)解釋說:

營業(yè)額減少主要由于本集團(tuán)對投資物業(yè)推進(jìn)中輕資產(chǎn)化模式。

我們可以看上圖,截至2021年末,遠(yuǎn)洋集團(tuán)有23個經(jīng)營中投資物業(yè)。

雖然有的權(quán)益占比或許不高,但是這么多的投資物業(yè),僅僅這么點(diǎn)收入,實(shí)在是……

錢雖然2021年似乎只少賺了一點(diǎn),但是這派息也少得太多了吧。杠桿地產(chǎn)看到,每股擬派息0.026元,2020年為0.075元,這下滑的幅度太大了吧。

期末總派息準(zhǔn)備1.98億元,2020年為5.71億元。

即便算上中期股息,也是很少,中期2020年派了4.16億元,2021年為3.48億元。

綜上,遠(yuǎn)洋集團(tuán)部分指標(biāo)比2020年要好,但總體表現(xiàn)沒有明顯飛躍,遠(yuǎn)洋集團(tuán)要遠(yuǎn)洋還需時日。

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“杠桿地產(chǎn)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 遠(yuǎn)洋集團(tuán)繼續(xù)未能遠(yuǎn)洋|地產(chǎn)年鑒⑥

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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