云南城投置業(yè)（*ST云城，600239.SH），曾經(jīng)的云南房企老大，2019年卻成為了“第一波暴雷房企”和“第一波風(fēng)險城投”。自此，它與母公司云南城投，便開始了漫長的自救。

2020年，云南城投正式更名“云南康旅”后，一直在尋找戰(zhàn)略投資人。緋聞對象從保利發(fā)展傳到了中交地產(chǎn)，卻都未落定。

風(fēng)財訊獲悉，目前云南康旅正在和至少一家國企投資者接觸，談判收購云南康旅持有的39.87%云南城投置業(yè)股份。

同時，風(fēng)財訊注意到，近期云南城投置業(yè)旗下多家公司，被以“1元”的價格出售給了云南康旅。

一系列“瘦身”操作下來，云南城投置業(yè)的凈利潤已經(jīng)扭虧為盈，財務(wù)狀況明顯改善。

經(jīng)過一波回歸國資、尋找戰(zhàn)投、資產(chǎn)重組，云南城投的重整終于出現(xiàn)了曙光。

風(fēng)財訊通過深度分析云南城投的自救，展示國企資產(chǎn)重組的歷程，希望為部分企業(yè)化解債務(wù)危機(jī)，提供一種解題思路。

（注：*ST云城＝云南城投置業(yè)＝云南城投集團(tuán)子公司；云南城投＝云南康旅＝云南省投資控股集團(tuán)有限公司子公司）

1.云南國資委接手 引戰(zhàn)盤活資產(chǎn)

這不是云南康旅第一次出現(xiàn)戰(zhàn)投傳言。

今年7月份，市場還曾傳言，云南康旅正在就戰(zhàn)投一事，與中交地產(chǎn)接觸。

事實(shí)上，引入戰(zhàn)投，盤活資產(chǎn)，一直是云南康旅想要擺脫危機(jī)的思路之一。

2019年，云南城投置業(yè)突然暴雷，時任云南康旅、云南城投置業(yè)董事長的許雷被查。

同年，云南城投置業(yè)因房產(chǎn)銷售緩慢，一級市場土地開發(fā)后多流拍等，致使資金鏈條崩斷，全年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤虧損超27億元，創(chuàng)下了上市十余年以來的首次巨虧。

作為云南城投最重要的上市主體，云南城投置業(yè)的暴雷，直接將控股股東云南康旅也拖下了水。

這之后，云南康旅引進(jìn)保利發(fā)展參與混改，試圖曲線盤活云南城投置業(yè)資產(chǎn)，脫離經(jīng)營危機(jī)。

然而，2020年4月，云南康旅董事長衛(wèi)飚被免職，保利置業(yè)退出，混改不了了之。緊隨而至，云南國資委小組接手云南康旅及云南城投置業(yè)的重組工作，云南省國資委副主任楊敏任職云南康旅董事長。

2020年12月15日，云南康旅官微顯示，新任領(lǐng)導(dǎo)班子是根據(jù)云南城投置業(yè)面臨的任務(wù)和領(lǐng)導(dǎo)班子實(shí)際通盤考慮做出的決定。

值得一提的是，為解決經(jīng)營危機(jī)，云南康旅和置業(yè)不僅組建了新高管團(tuán)隊(duì)，在今年9月份，置業(yè)還聘請了曾任職海航旗下企業(yè)財務(wù)總的崔鎧擔(dān)任財務(wù)總監(jiān)一職，直至新領(lǐng)導(dǎo)班子期滿。

國資委直接接手的行為，被業(yè)內(nèi)解讀成，是為推動云南城投置業(yè)資產(chǎn)重組，也是為了更好地吸引戰(zhàn)投。

不過，目前為止，戰(zhàn)投一事，仍尚未有結(jié)果。

2.不良資產(chǎn)被剝離 控股股東接盤

通過處置不良資產(chǎn)，降低自身債務(wù)，是云南城投自救的“重頭戲”。

具體做法很明了。

云南城投置業(yè)處置的不良資產(chǎn)，能找到外部接盤方的則由外部接手，找不到的則由云南康旅低價收入。甚至，1元兜底。

9月8日，云南城投置業(yè)發(fā)布公告稱，下屬公司冕寧康旅投資開發(fā)有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓冕寧康元置業(yè)有限公司（下稱“冕寧康元”）100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價1元。

冕寧康元之外，云南藝術(shù)家園房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司等6家企業(yè)的轉(zhuǎn)讓價也是1元。

一位業(yè)內(nèi)人士告訴風(fēng)財訊，對于資產(chǎn)重組企業(yè)，超低價，甚至1元轉(zhuǎn)讓，其目的主要是為了擺脫債務(wù)。

數(shù)據(jù)顯示，云南城投置業(yè)的總負(fù)債已經(jīng)從2019年底的833億元，降至429億元；凈利潤也已轉(zhuǎn)正。

11月26日，云南康旅官微發(fā)文稱，集團(tuán)與長城資產(chǎn)云南分公司簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

長城資產(chǎn)將通過設(shè)立專項(xiàng)紓困信托計劃，對云南康旅提供47億元紓困資金支持，定向解決其公開市場債券兌付問題，并將云南康旅及其相關(guān)方的低效資產(chǎn)注入信托計劃，擬在后續(xù)重組過程中引入產(chǎn)業(yè)投資方對存量資產(chǎn)重整盤活，助力康旅集團(tuán)債務(wù)風(fēng)險順利化解及業(yè)務(wù)加速轉(zhuǎn)型升級。

顯然，云南康旅及其下屬云南城投置業(yè)的不良資產(chǎn)，未來有望通過AMC進(jìn)行盤活消化。

 3.優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入 授信額度增強(qiáng)

2020年10月，云南城投主業(yè)定位康養(yǎng)與旅游，正式更名云南康旅。

彼時，云南省表示將推動全省康旅資源和股權(quán)向康旅集團(tuán)“應(yīng)注盡注”，同時通過資產(chǎn)重組、注資增信全力支持康旅集團(tuán)進(jìn)一步做強(qiáng)做優(yōu)做大，助力云南打造世界一流“健康生活目的地”。

由此，云南省財政向康旅集團(tuán)注資30億元，并將世博集團(tuán)、文投集團(tuán)各49%的股權(quán)被劃轉(zhuǎn)到云南康旅。

企查查顯示，目前兩家集團(tuán)的股權(quán)仍尚未劃轉(zhuǎn)。但據(jù)悉云南康旅已然在2020年年報將持有的世博集團(tuán)、文投集團(tuán)股權(quán)列入“長期股權(quán)投資”科目，投資余額約86.2億元。

一位從事審計工作的CPA告訴風(fēng)財訊，股權(quán)沒有劃轉(zhuǎn)卻并表進(jìn)了科目，或許是云南省國資委發(fā)了內(nèi)部文件，有了實(shí)質(zhì)性的同意，不然審計幾乎不可能通過。

授信方面，自2020年云南省國資委接手以來，云南康旅與中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行云南省分行、浙商銀行、中信銀行、富滇銀行等多家銀行簽署了合作協(xié)議，其所得綜合授信額度超600億元。

企業(yè)預(yù)警通顯示，截至2021年3月底，云南康旅總授信額度達(dá)到了1565.65億元，幾乎與暴雷前相差無幾。顯然，康旅的資金流動性危機(jī)正在緩解。

不可否認(rèn)，無論是云南康旅，亦或是云南城投置業(yè)，在資產(chǎn)剝離轉(zhuǎn)讓等一系列操作下，都正在出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的跡象。

像云南城投、海航集團(tuán)這一類，依靠地方國資委的背書，在內(nèi)部，剝離不良資產(chǎn)，注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；在外部，增強(qiáng)授信緩解資金壓力，積極尋找戰(zhàn)投盤活資產(chǎn)。

這種方式，不失為一種涉房國資企業(yè)化解危機(jī)的好思路。