扒財經(jīng) 作者：陳文莉
來源：風財訊（ID：fengcaixun）
6月27日，俊發(fā)七彩服務(wù)集團有限公司（下稱“俊發(fā)七彩服務(wù)”）向港交所遞交了招股書，聯(lián)席保薦人為中泰國際及國泰君安國際。
這又是一家妥妥的蚊型物企。
據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2020年上市物企平均在管面積為1.07億平方米，是俊發(fā)七彩服務(wù)的4倍之多(公司截至2020年底在管總建筑面積約為2800萬平)。
風財訊了解到，俊發(fā)七彩服務(wù)的實控人為李鎮(zhèn)廷，后者為俊發(fā)集團的董事長兼總裁。
而上市前夕，俊發(fā)七彩服務(wù)及實控人、旗下公司等與小米集團的投資公司簽署了業(yè)績對賭協(xié)議。
這是繼世茂服務(wù)與紅杉、騰訊的對賭協(xié)議之后，第二例在pre IPO階段與投資者簽署對賭協(xié)議的物企。
在今年短短一半的時間里，俊發(fā)七彩服務(wù)已經(jīng)在沖刺港股的物業(yè)公司中，排序第24位，如果算上各類商管、垮領(lǐng)域物管，它的排序數(shù)字甚至可以更大。
搶在港交所IPO新政執(zhí)行前上市，似乎一度成為像俊發(fā)七彩服務(wù)這樣的中小型物業(yè)企業(yè)，未來想要長久活下去，不得不走的一步。
而這一行為的背后，既是成長所需，也是形勢所迫。
“對賭”上市
招股書顯示，小米集團旗下的Fast Pace Limited認購了俊發(fā)七彩服務(wù)45,180股股份，占公司股權(quán)的4.29%，作價3000萬美元，經(jīng)協(xié)定的投資后估值為人民幣45億元。
值得注意的是，F(xiàn)ast Pace Limited隨后和俊發(fā)七彩服務(wù)、李鎮(zhèn)廷、俊發(fā)服務(wù)控股、俊發(fā)物業(yè)簽署了“補充協(xié)議”。
該補充協(xié)議要求俊發(fā)七彩服務(wù)2021年收入不少于人民幣13.59億元，2022年收入不少于18.04億元，即押注了近兩年收入不低于31.63億元；對應(yīng)的年度稅后純利不低于 3.53 億元和 5.31 億元。
若無法達到，則將以下列公式進行現(xiàn)金補償：
2021年現(xiàn)金補償=30百萬美元×{1–（2021年經(jīng)調(diào)整估值÷人民幣45億元}；
2022年現(xiàn)金補償=30百萬美元×{1–（2022年經(jīng)調(diào)整估值÷人民幣45億元}–2021年現(xiàn)金補償。
對此，克爾瑞物管事業(yè)部研究總監(jiān)湯曉晨表示，這更多的是一種投資人的風險控制，（對賭協(xié)議）只是一些補償方面，且（涉及金額）不大，對企業(yè)的影響也不大，此前世茂服務(wù)和紅杉以及騰訊也有類似的對賭協(xié)議。
不過，現(xiàn)實問題重重，俊發(fā)七彩服務(wù)想實現(xiàn)對賭目標，很難。
根據(jù)財務(wù)數(shù)據(jù)，2018-2020年，俊發(fā)七彩服務(wù)分別產(chǎn)生總收益4.01億元、5.93億元及8.25億元，復合年增長率為43.5%；純利分別為0.48億元、0.76億元及1.84億元，復合年增長率為96.4%。
這也就意味著，2021-2022年，俊發(fā)七彩服務(wù)“最低”要維持現(xiàn)在的年增長率，“必須”要實現(xiàn)每年業(yè)績翻番才行，后路將非常艱辛。
“單一”依賴
招股書顯示，俊發(fā)七彩服務(wù)的主要業(yè)務(wù)為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)。
財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年，俊發(fā)七彩服務(wù)物業(yè)管理的收入分別為3.29億元、4.75億元和5.84億元，占總收入的比例分別為82%、80.1%和70.7%。
這其中，物管業(yè)務(wù)中超九成來自于俊發(fā)集團及關(guān)聯(lián)公司。
2018-2020年，俊發(fā)集團及關(guān)聯(lián)公司所開發(fā)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)分別貢獻了約3.1億元、4.3億元和5.4億元，分別占比約94.0%、91.4%及92.4%。
然而，俊發(fā)集團及關(guān)聯(lián)公司能提供了俊發(fā)七彩服務(wù)的越發(fā)有限。
以俊發(fā)集團的主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)為例。
克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年，俊發(fā)地產(chǎn)全年新增土儲建面僅為1100萬平方米。
同時，風財訊發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理服務(wù)的重續(xù)率也在不斷下滑。
2018-2020年，物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的重續(xù)率分別為100.0%、93.8%及73.1%。
無疑，其未來業(yè)績高速增長的可持續(xù)性，有待考量。
在此之外，俊發(fā)七彩服務(wù)的項目過度集中在云南省。
招股書顯示，2018-2020年，俊發(fā)七彩服務(wù)在云南省的物管總建筑面積分別約為2110萬平方米、2440萬平方米及2580萬平方米，占總建筑面積約92.8%、93.3%及92.1%。
然而，在以彩生活、綠城物業(yè)、萬科物業(yè)、碧桂園物業(yè)、保利物業(yè)等為首的一批大型外來物管的猛烈攻勢下，俊發(fā)七彩服務(wù)的本土優(yōu)勢還能持續(xù)多久？
不由要打一個大大的問號了。
形勢所迫
走出云南，擴張規(guī)模，已迫在眉睫。
一方面，“三道紅線”指標壓頂，對于房企而言，特別是俊發(fā)集團此類尚無任何上市平臺的房企，在融資環(huán)境趨緊的情況下，其融資會愈發(fā)困難。
而資金，是命脈。
與此同時，港交所于2021年5月20日刊發(fā)了《資訊文件》，其中提到“將主板上市的年度溢利門檻上調(diào)了60%，要求最后一個財政年度的股東應(yīng)占盈利不低于3500萬港元，三年累計盈利不低于8000萬港元，該標準將于2022年1月1日起生效?！?/p>
這也意味著，今年可能是小型物企最后的上市窗口期。
此時，讓俊發(fā)七彩服務(wù)遞表上市，無疑是明智的抉擇，哪怕是對賭。
另一方面，物管企業(yè)鏖戰(zhàn)正酣，再晚一點，可能連渣渣都不剩了，甚至有被“吃掉”的可能。
近幾年，頭部物企憑借其強勁的資金實力、強大的母公司扶持等，在收并購上體現(xiàn)著著中小物企無可比擬的優(yōu)勢。
最典型的便是，2020年，物管行業(yè)頻繁出現(xiàn)“大魚吃小魚”的現(xiàn)象。
比如，融創(chuàng)服務(wù)收購彰泰物業(yè)；碧桂園服務(wù)收購藍光嘉寶；恒大物業(yè)收購亞太酒店物業(yè)。
如此事件，不勝枚舉。
俊發(fā)七彩服務(wù)可能對此也已經(jīng)有所意識。
招股書中，俊發(fā)七彩服務(wù)表示，此次IPO所得資金將用于尋求戰(zhàn)略性收購及投資機會，以進一步擴大公司的業(yè)務(wù)規(guī)模并增加物業(yè)管理服務(wù)市場，以及物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)專業(yè)服務(wù)的上下游市場的市場份額。
上市，是俊發(fā)七彩服務(wù)必不可少的一步，也會是其未來資本賭局的開端。
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